ระทึกกลางถนนคนเดินเชียงคาน พ่อค้าสะดุดกระเป๋าปริศนา เปิดดูแล้วมือสั่น ก่อนตัดสินใจทำในสิ่งที่ทั้งโซเชียลพูดถึง

การวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งในตลาดผันผวน?

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง การคาดการณ์ที่เคยสดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีเค้าลางความไม่แน่นอนอยู่เช่นกัน

Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งที่สุด” ในปีนี้

ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงได้ยาก

โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมมากกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็มีผลประกอบการที่น่ากังวลเช่นกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาการฟื้นตัวอย่างหนัก นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยแต่ก็ยังติดลบที่ -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%

Sansiri ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม!

เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:

Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (ติดลบเล็กน้อย)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (ติดลบ -18%)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (ติดลบ -9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (ติดลบ -4%)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท

การพิจารณารายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง

หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจมีการสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ซึ่งอาจไม่ได้มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายนี้ จะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป

ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

ตัวเลขที่น่ากังวลปรากฏขึ้นเมื่อเราเห็น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ติดอันดับ Top 10 ของรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญกับสถานการณ์นี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย!

เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:

AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ผู้นำรายได้จากการขาย)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้เหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 และเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ติดลบ -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ถือเป็นการเริ่มต้นเก็บเกี่ยวผลประกอบการที่ดีเยี่ยม

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง

ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565

Land and Houses กลับมาผงาด! ผู้นำกำไรสุทธิในปี 2566

เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุด พบว่า:

Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงสุด โดยได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบจะขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (ตามมาอย่างเฉียดฉิว)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

บทสรุปและการก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งดูเหมือนว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมมองว่าปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปีต่อๆ ไป ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายหรือรายได้รวม แต่คือ “ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์ และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภค”

หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ อย่าปล่อยให้โอกาสของคุณผ่านไป หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองต่างๆ เช่น “คอนโดกรุงเทพ 2567” หรือ “บ้านเดี่ยวชลบุรี ราคาไม่เกิน 3 ล้าน” หรือต้องการรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมนำพาคุณสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับการวิเคราะห์และวางแผนกลยุทธ์ที่เหนือกว่าใคร!