ดราม่าร้อน “เสธ.หิ” สวนคลิปผู้ว่าฯ สอนตำรวจตั้งด่าน ลั่นไม่เห็นด้วยกับการตำหนิ ชี้ต้องรู้จักให้เกียรติกัน

ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกรายได้ กำไร และกลยุทธ์รับมือตลาดชะลอตัว

ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับพบว่าตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งแรงกดดันนี้ได้ทอดยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การศึกษาผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่งในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจถึงศักยภาพในการปรับตัว และกลยุทธ์ที่แต่ละบริษัทนำมาใช้รับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ เราจะมาเจาะลึกว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปีที่ผ่านมา

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวสู่บริษัทส่วนใหญ่

จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่า รายได้รวม ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่าสถานการณ์นั้นมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มี รายได้รวมลดลง จากปีก่อนหน้า

บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมี รายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุดปี 2566:

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

หากเราจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างตรงไปตรงมา เราจำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการบริหารจัดการสินทรัพย์อื่น หรือการรับรู้รายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อย่างไรก็ตาม เมื่อเราโฟกัสไปที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ

สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ รายได้จากการขายรวม ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (ประมาณ 73%) ที่มี รายได้จากการขายลดลง จากปีก่อนหน้า

บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%

ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มี รายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง

10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

Central Pattana (CPN): บริษัทนี้เป็นอีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจ โดย รายได้จากการขาย ของ Central Pattana ในปี 2566 อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพที่แท้จริง

แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือสิ่งที่จะตัดสินว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะการมีรายได้สูงแต่มีกำไรน้อยย่อมไม่ยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมี กำไรสุทธิรวม อยู่ที่ประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท

สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ ขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (มากกว่าครึ่ง) มี กำไรสุทธิลดลง จากปี 2565

10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

บทวิเคราะห์เชิงกลยุทธ์: การปรับตัวในตลาดที่ท้าทาย

จากข้อมูลข้างต้น เราสามารถสรุปแนวโน้มและกลยุทธ์ที่สำคัญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ดังนี้

การมุ่งเน้นที่การบริหารต้นทุนและประสิทธิภาพ: ในภาวะที่รายได้จากการขายลดลง บริษัทที่สามารถควบคุมต้นทุนการดำเนินงาน และบริหารจัดการต้นทุนโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถรักษาอัตรากำไรไว้ได้ ซึ่งเห็นได้จากบริษัทที่ยังคงทำกำไรได้ดีแม้รายได้รวมจะลดลง
การบริหารกระแสเงินสดและการลดหนี้สิน: สภาพคล่องทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยามที่ตลาดชะลอตัว บริษัทที่สามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดี และมีภาระหนี้สินที่อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ จะมีความแข็งแกร่งในการฝ่าฟันอุปสรรค
การปรับกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ: การทำความเข้าใจถึงกำลังซื้อและแนวโน้มความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เป็นสิ่งจำเป็น บริษัทที่สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายในราคาที่เหมาะสม จะมีโอกาสประสบความสำเร็จมากกว่า
การลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวข้องและสร้างรายได้เสริม: บางบริษัทได้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เพื่อเสริมสร้างความมั่นคงทางรายได้ (Diversification)
การให้ความสำคัญกับตลาดระดับบน: แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ตลาดระดับบน (High-end) หรือตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche market) ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง บริษัทที่สามารถเจาะกลุ่มนี้ได้ด้วยผลิตภัณฑ์ที่มีเอกลักษณ์และคุณภาพสูง อาจเป็นโอกาสในการสร้างยอดขายและกำไร
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการขาย สามารถช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า

แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่

มองไปข้างหน้าในปี 2567 สถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายปัจจัยลบต่างๆ ยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่อง ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง และความผันผวนของกำลังซื้อของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม ในความท้าทายย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์ ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัวอย่างรวดเร็ว จะสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสได้ การลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งกับลูกค้า คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ

สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย หรือการลงทุนในโครงการต่างๆ ผมขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเข้ามาเพื่อพูดคุยและรับคำปรึกษาเชิงลึกจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในทุกการลงทุนของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.