ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยต่างๆ ทั้งการเลือกตั้งครั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการลงทุน รวมถึงปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ได้ฉุดรั้งการเติบโตของตลาดต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นสำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพการบริหารจัดการของผู้ประกอบการในสถานการณ์เช่นนี้ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความผันผวนนี้ได้ดี ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งความท้าทายนี้?
รายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวของภาพรวม
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจ แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลกว่าที่คิด เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะชะลอตัวที่กระจายเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) สิ่งที่น่าสังเกตคือ แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกพ้นภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างหนักหน่วงต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ต้องจับตาการเติบโตที่น่าสนใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการแข่งขันที่น่าสนใจดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้แสนสิริจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวม แต่ก็ต้องยอมรับว่ารายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดที่สมบูรณ์แบบที่สุดเสมอไป เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม เช่น การบริหารสินทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง
รายได้จากการขาย: ตัววัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนภาพตลาดได้ชัดเจนกว่า
เพื่อการประเมินผลการดำเนินงานที่แม่นยำและสะท้อนความสามารถในการทำธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การที่บริษัทจะประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืนได้นั้น ต้องมาจากความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ตัวเลขการลดลงนี้บ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน และสิ่งที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่มักจะทำผลงานได้ดี ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง นี่คือภาพสะท้อนของความท้าทายที่ผู้ประกอบการทุกระดับชั้นต้องเผชิญ
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่แตกต่างออกไป:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเร่งเครื่องในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากเดินหน้าพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจและโอกาสในการทำ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวราบ” และ “คอนโดมิเนียมราคาดี” ที่กำลังเป็นที่ต้องการ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับการอยู่รอดและความสำเร็จในระยะยาว ไม่ใช่เพียงแค่การทำยอดขายให้ได้มาก แต่คือการสร้าง “กำไร” ที่แข็งแกร่งและความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน รวมถึงการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้รวมจะลดลง
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด Top 10 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรเติบโตสูงมาก ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขึ้นอันดับ 1)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% ก็ยังติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทวิเคราะห์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างแท้จริง การที่บริษัทสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงและมีกำไรที่แข็งแกร่งภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้ บ่งบอกถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ความเข้าใจในความต้องการของลูกค้า และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการมองหาโอกาส
จากข้อมูลและภาพรวมที่ได้วิเคราะห์มา สามารถคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ ทั้งสภาพเศรษฐกิจโลกและในประเทศ อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญคือการมองหาโอกาสในการเติบโตภายใต้ข้อจำกัด การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อให้ธุรกิจของคุณสามารถเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจของคุณ
