สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปผู้ชนะและกลยุทธ์รับมือความท้าทาย
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงอยู่เสมอ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลายองค์กรคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและเอาตัวรอดจากสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่แตกต่างกันของอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองภาพรวมเพียงเท่านี้อาจไม่เพียงพอ เราต้องเจาะลึกรายบริษัทเพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่แท้จริง
จากการวิเคราะห์ พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และ การบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายและส่งมอบโครงการได้ดียิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับความท้าทายนี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตกว่า 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจที่ยั่งยืนคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนสูงสุดให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
จากข้อมูลที่รวบรวมมา แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ความสำเร็จในปีนี้ไม่ได้วัดกันที่ขนาดของรายได้เพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการรักษาอัตราการเติบโตของรายได้จากการขาย ความมีประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน และที่สำคัญที่สุดคือ ความสามารถในการสร้างกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมมองเห็นปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนความสำเร็จในอนาคต ดังนี้:
การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management): ในสภาวะที่ตลาดชะลอตัว การบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญที่สุด บริษัทที่สามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างดี มีสภาพคล่องทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้
การปรับตัวต่อความต้องการของตลาด (Market Adaptability): ความต้องการของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ เช่น บ้านอัจฉริยะ (Smart Home), พื้นที่ทำงานร่วม (Co-working Space) ในโครงการที่พักอาศัย, หรือโครงการที่มีการผสมผสานการใช้งาน (Mixed-use) จะได้รับความสนใจ
นวัตกรรมและการใช้เทคโนโลยี (Innovation and Technology): การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการวางแผน, การก่อสร้าง, การตลาดและการขาย (PropTech) สามารถช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้าได้
การบริหารความเสี่ยง (Risk Management): การประเมินความเสี่ยงต่างๆ อย่างรอบด้าน ทั้งความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจ, อัตราดอกเบี้ย, กฎหมายและระเบียบข้อบังคับ, และความเสี่ยงจากการแข่งขัน จะช่วยให้บริษัทสามารถวางแผนรับมือและลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นได้
การมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market Opportunities): แทนที่จะแข่งขันในตลาดแมสเพียงอย่างเดียว การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีศักยภาพ เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ, กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ (หากภาครัฐมีนโยบายสนับสนุน), หรือโครงการที่เน้นความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) อาจเป็นกลยุทธ์ที่สร้างผลตอบแทนที่ดี
การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและ Trust (Brand Building and Trust): ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การสร้างแบรนด์ที่น่าเชื่อถือและมีความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า จะเป็นจุดแข็งที่สำคัญในการรักษาฐานลูกค้าและดึงดูดลูกค้าใหม่
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น ผมคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ และเมืองใหญ่ทั่วประเทศ ปัจจัยลบหลายประการยังคงอยู่ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่มองเห็นโอกาส ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ย่อมมีช่องทางในการสร้างการเติบโตได้เสมอ
ก้าวต่อไปสำหรับผู้ที่มองหาโอกาสในอสังหาริมทรัพย์
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์อย่างผู้เชี่ยวชาญ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
เราขอเชิญชวนให้ทุกท่านพิจารณาข้อมูลเหล่านี้อย่างละเอียด และหากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการค้นหาโอกาสทางธุรกิจที่เหมาะสมกับท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาเพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่จะนำพาธุรกิจของท่านก้าวข้ามผ่านทุกความท้าทาย และเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต.
