“ยศชนัน” รับวืดนิด้าโพล เก็บไพ่ลับ พท.ก๊อกสอง ลั่นไม่หวั่นกระแสชาตินิยมกลบเกมนโยบาย

วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้ามความท้าทาย

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมายาวนาน และปี 2566 เป็นอีกปีที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความท้าทายและความยืดหยุ่นของธุรกิจนี้ หากย้อนกลับไปต้นปี 2566 หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกกระแสความคึกคักให้กลับคืนมาได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน

จากข้อมูลการสำรวจของ Property Mentor ที่รวบรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งในปี 2566 เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน ถือเป็นการวิเคราะห์ที่สะท้อนภาพจริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างแม่นยำ

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ผลลัพธ์รายบริษัทแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าความท้าทายนี้ส่งผลกระทบในวงกว้าง

บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (มากกว่า 20%) เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่หนักหน่วงต่อบางบริษัท

แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10% และ Pruksa Holding (PRUKSA) ที่ 9% Origin Property (ORI) ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทในกลุ่มนี้ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดปี 2566:

Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งหลักที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง

อย่างไรก็ตาม การพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและปิดการขายโครงการจริง ๆ เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง

ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเห็นการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อน

การแข่งขันที่เข้มข้น: ใครคือผู้นำตลาดด้านรายได้จากการขาย?

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นหัวใจสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการเข้าถึงลูกค้าและการบริหารจัดการโครงการให้ประสบความสำเร็จ ในปี 2566 ตลาดได้เห็นการปรับเปลี่ยนอันดับในกลุ่มผู้นำอย่างมีนัยสำคัญ

10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:

AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ถือเป็นอีกหนึ่งดาวเด่นที่น่าจับตา ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายอย่างก้าวกระโดดถึง 103% ในปี 2566 ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงความสำเร็จในการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงท่ามกลางความผันผวน

แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นเรื่องสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือสิ่งที่บ่งบอกถึงประสิทธิภาพและความสามารถในการทำธุรกิจอย่างยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อน

Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย

10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:

Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่

จากภาพรวมผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งปัจจัยมหภาค เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังถูกกดดัน ประกอบกับปัจจัยเฉพาะของตลาด เช่น ซัพพลายที่ยังมีอยู่จำนวนมากในบางเซกเมนต์ และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับความยากลำบาก การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป และการใช้กลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต

สำหรับบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของ รายได้จากการขาย ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีจนสามารถสร้าง กำไรสุทธิ ได้อย่างน่าพอใจ ถือเป็นผู้ที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจอย่างแท้จริง

หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การทำความเข้าใจตัวเลขและแนวโน้มเหล่านี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ในอนาคต

ปี 2567 จะเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ว่าใครจะสามารถปรับตัวและก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้ พร้อมคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้.