หลังหยุดยิง “บักบอย” โพสต์เดือด โต้สงครามใครกันแน่เป็นฝ่ายเริ่ม

ปี 2567: สำรวจภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดผันผวน

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความเปลี่ยนแปลงและความท้าทายที่ถาโถมเข้าใส่วงการนี้อยู่เสมอ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่เคยคึกคัก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็กลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนกระทั่งสิ้นปี ไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น กลับไม่สามารถจุดประกายความหวังในการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ดูเหมือนจะยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567

ผมได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสความไม่แน่นอนนี้ “การบริหารต้นทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จึงเป็นหัวใจสำคัญที่ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน

ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงได้ยาก

จากการสำรวจ พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทบางแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่รายได้ลดลงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%

แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%

แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม… แต่ใครคือตัวจริง?

ในแง่ของรายได้รวม Sansiri ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” มีความสำคัญอย่างยิ่งยวด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอานิสงส์จากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่า

รายได้จากการขาย: การวัดผลงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น

เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน

Raimon Land เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง

AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย… แสนสิริ เติบโตสวนกระแส

AP (Thailand) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม Supalai ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท

Land and Houses ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท แม้จะลดลงมากก็ตาม Fraser Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท

บริษัทที่น่าจับตามองอีกแห่งคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้น 103% จากปี 2565

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง

แม้จะมีรายได้สูง แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้า ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า

Land and Houses ครองแชมป์กำไร… ท่ามกลางการปรับโครงสร้าง

Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง เหตุผลสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด

Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

บทเรียนจากปี 2566 และทิศทางปี 2567: การบริหารต้นทุนและกลยุทธ์การตลาดที่ใช่

ข้อมูลที่ผมนำเสนอสะท้อนภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 การชะลอตัวของตลาดเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นทั่วโลก ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, ความผันผวนของกำลังซื้อในประเทศ และความไม่แน่นอนทางการเมือง

สำหรับปี 2567 ผมคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและวางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด “การบริหารต้นทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ยังคงเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยรักษาอัตรากำไรท่ามกลางแรงกดดันด้านราคา การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในกระบวนการก่อสร้างและการบริหารโครงการ, การเจรจาต่อรองกับซัพพลายเออร์อย่างมีกลยุทธ์, และการควบคุมค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น จะเป็นปัจจัยชี้ขาด

ในด้านการตลาด “การทำความเข้าใจลูกค้าอย่างลึกซึ้ง” คือหัวใจสำคัญ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด, การนำเสนอจุดขายที่แตกต่างและมีคุณค่า, และการใช้ช่องทางการสื่อสารที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน

สำหรับผู้ประกอบการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล การให้ความสำคัญกับ “คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า” และ “บ้านเดี่ยวใกล้เมือง” ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดีเสมอ ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว เช่น “คอนโดภูเก็ต” หรือ “บ้านพัทยา” มีแนวโน้มฟื้นตัวได้ดีจากภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการทุกระดับ คือ “การบริหารความเสี่ยง” การประเมินสถานการณ์ตลาดอย่างรอบด้าน, การวางแผนการเงินอย่างรัดกุม, และการมีทีมงานที่มีความรู้ความสามารถ จะช่วยให้องค์กรสามารถก้าวผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้

ในปี 2567 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องการผู้ที่พร้อมจะปรับตัว เรียนรู้ และนำนวัตกรรมมาใช้ หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ใช่ในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ อย่ารอช้า! เริ่มต้นการวางแผนเชิงกลยุทธ์และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อค้นหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณได้แล้ววันนี้