“เรืองไกร” ยื่น กกต. ตรวจสอบการส่งผู้สมัครแทน สส. พรรคประชาชน หลังเกิดข้อสังเกตทางกฎหมาย

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ

ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับปีแห่งความท้าทายที่ยากจะคาดเดา แม้จะมีความคาดหวังจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่ส่งสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างชัดเจน แต่ทว่าภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น กลับไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด และปีที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบที่สำคัญของทุกบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในตลาดหลักทรัพย์ การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและเอาตัวรอดได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566

รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย

ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างน่าผิดหวัง โดยมีรายได้รวมทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง รวมถึง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่เช่น Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ยังอยู่ในแดนลบไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%

บทบาทของรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น

หากพิจารณาผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักได้อย่างแม่นยำที่สุด เนื่องจากบริษัท Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะให้ภาพที่แตกต่างออกไป

ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ยืนหยัดในสมรภูมิรายได้จากการขาย

เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขายอย่างเดียว ภาพของ Top 10 บริษัทในกลุ่มนี้มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:

AP (Thailand) (AP): ยังคงครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): ทำรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality Houses (QH): ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): จบอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตา หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการกลับมาเก็บเกี่ยวผลตอบแทน

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความยั่งยืนที่แท้จริง

ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ปี 2566 ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท

สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ทำกำไรสูงสุดในปี 2566

เมื่อพิจารณาจากกำไรสุทธิ Top 10 บริษัทในปี 2566 มีการจัดอันดับที่น่าสนใจดังนี้:

Land and Houses (LH): ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสูงสุด ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เฉียดฉิวมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42%
Origin Property (ORI): ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้า -25%
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): ตามมาติดๆ ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่

ข้อมูลที่ได้จากการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ ยืนยันได้ว่าปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรม การปรับตัวและการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง

สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากเช่นกัน การจับตาดูว่าบริษัทใดจะสามารถปรับกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาส ท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด จะเป็นสิ่งที่น่าติดตามต่อไป

หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำคือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนและการพัฒนาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคตอันใกล้นี้