“อนุทิน” ย้ำพร้อมเลือกตั้ง ไม่หวั่นโพลเป็นรอง ตอบประเด็นข่าวลือซื้อเสียงอย่างมีนัย

บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นบทพิสูจน์อันท้าทายอีกครั้งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพความคาดหวังอันสดใสที่ตั้งต้นจากโมเมนตัมอันดีงามของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในฤดูกาลทอง (High Season) ของไตรมาส 4 ที่ควรจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัว กลับกลายเป็นช่วงเวลาที่ตลาดยังคงซบเซา ปัญหาเหล่านี้ได้ส่งต่อมายังต้นปี 2567 และยังคงเป็นความท้าทายหลักที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญ

เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพการรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2566

รายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวในภาพใหญ่

ภาพรวมของรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 แสดงตัวเลขที่น่าสนใจอยู่ที่ราว 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูใกล้เคียง แต่การเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัทกลับเผยให้เห็นความจริงที่น่าตกใจว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่แผ่กระจายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม

หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะบริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%

แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

ผู้ชนะด้านรายได้รวม: แสนสิริ ทะยานขึ้นอันดับหนึ่ง

เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม (Gross Revenue) บริษัท แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตถึง 12% และเฉือนเอาชนะอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท

อันดับหกตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ UCity Public Company (UC) (ชื่อเดิมของ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อจริง

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามา ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลักโดยตรง

เมื่อวิเคราะห์รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ายอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

ความท้าทายนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง

AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขาย ในขณะที่แสนสิริ เติบโตโดดเด่น

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาครองอันดับหนึ่งอีกครั้ง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่คว้าอันดับสอง ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับสามไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท

SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท

แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับหก ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับแปด แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็รักษาตำแหน่งผู้นำได้ต่อเนื่องในอันดับเก้า ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับสิบ ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท

อีกบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท เป็นอีกสัญญาณของการฟื้นตัวและการเติบโตอย่างน่าจับตาในอนาคต

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง

แม้ว่าบริษัทใดจะมียอดขายสูงเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิ (Net Profit) ต่ำ หรือมีผลประกอบการขาดทุน ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในมุมมองของนักลงทุนและผู้บริหาร

ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ มากกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565

Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ จากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์

สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำอย่างสง่างาม ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท

AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ

SC Asset (SC) คว้าอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับเจ็ด ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) มาปิดท้าย Top 10 ในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

มองไปข้างหน้า: ความท้าทายในปี 2567 และกลยุทธ์สู่ความสำเร็จ

ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดเผชิญกับแรงกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และความผันผวนของกำลังซื้อของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบาก ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลประกอบการที่น่าประทับใจได้ กลยุทธ์สำคัญที่ทำให้บางบริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตได้นั้น มาจากการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของตลาด การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ

ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น บริษัทที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยง ปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ และมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลเท่านั้น ที่จะสามารถก้าวผ่านอุปสรรคและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤตินี้ไปได้

หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเหล่านี้อย่างละเอียด และพิจารณาว่ากลยุทธ์ใดที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต การลงทุนที่ชาญฉลาดและการปรับตัวที่รวดเร็ว คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอุตสาหกรรมที่มีพลวัตเช่นนี้