น้องไปป์ นำความคิดถึง-ความห่วงใยจาก ยิ่งลักษณ์ ส่งตรงถึง ทักษิณ รับห่วงคุณลุงทุกอย่าง แต่ลุงเป็นคนเข้มแข็งและเป็นนักสู้

เมื่อช่วงต้นปี 2566 ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งมีปัจจัยหลายประการเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บรรยากาศก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอนให้กับทิศทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค การชะลอตัวนี้ได้ทอดยาวต่อเนื่องตลอดทั้งปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติ หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกกระแสความคึกคักให้กลับคืนมาได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงท้าทาย ไม่ได้มีสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ปี 2567: บทวิเคราะห์เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์การเติบโตท่ามกลางความท้าทาย

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริง จากความคาดหวังที่พุ่งทะยานจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่ได้รับการตอบรับที่ดีเยี่ยม ดูเหมือนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคทองอีกครั้ง แต่ทว่า ความจริงกลับพลิกผันอย่างไม่คาดฝัน

ด้วยความเข้าใจในสถานการณ์ดังกล่าว Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในภาวะเช่นนี้

ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

บางบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้ที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบสูงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%

แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%

แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม สร้างประวัติการณ์ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขึ้นนำอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
AP (Thailand)
ศุภาลัย รักษาระดับด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ทำรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation 24,487 ล้านบาท
Univentures 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) 16,169 ล้านบาท
Origin Property 15,157 ล้านบาท
Singha Estate 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง

อย่างไรก็ตาม หากจะประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น บางส่วนอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ภาพรวมดูดีเกินจริง แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และลำดับชั้นก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565

บางบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายที่น่าตกใจ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, LPN Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่สร้างความประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน

AP (Thailand) โชว์ฟอร์มเก่ง ทะยานขึ้นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย กวาด 36,927 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
แสนสิริ
ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งอันเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property 10,019 ล้านบาท
Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House 7,619 ล้านบาท
Property Perfect 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าจับตา

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565

Land and Houses กลับมาผงาด! ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ได้สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายและโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่หลากหลายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนของตลาด และความจำเป็นที่ทุกบริษัทจะต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน, การเปลี่ยนแปลงของเทรนด์การอยู่อาศัย, และการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว, มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, เข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง, และนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสนี้ไว้ได้

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกท่านให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก, การสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์, การบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ, และการลงทุนในการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้าในระยะยาว การปรับตัวเชิงกลยุทธ์และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจอย่างต่อเนื่อง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาองค์กรของท่านผ่านพ้นความท้าทายและเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต

หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาแนวทางในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด ท่ามกลางความผันผวนของตลาด และต้องการที่ปรึกษาที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่ใช่ สำหรับอนาคตที่มั่นคงของท่าน