อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ประเมินผลการดำเนินงาน 41 บริษัทมหาชน ใครยืนหยัด ใครถดถอย?
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนในปี 2567 ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อเป็นการประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์” อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% ทว่า ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังภาพความเป็นจริงที่ซับซ้อนกว่านั้น เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จนติดลบในอัตราที่สูง มีให้เห็นอย่างชัดเจน เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamas Asset (SIAM) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบที่ 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก LH ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แม้รายได้รวมจะเติบโต 12%
ในแง่ของรายได้รวม Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เอาชนะ AP Thailand (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 UAVenture (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น หลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่า สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำในกลุ่มรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP Thailand กลับคืนบัลลังก์ “ผู้นำยอดขาย” โกยรายได้ 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP Thailand (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) ครองอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) ที่มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ครองอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
“กำไรสุทธิ”: บทสรุปแห่งชัยชนะที่แท้จริง
เมื่อมาถึงจุดสุดท้าย สิ่งที่สะท้อนความสำเร็จที่แท้จริงของผู้ประกอบการคือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรและเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ แม้บางบริษัทจะมียอดขายที่สูง แต่หากกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่สมบูรณ์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองอันดับ 1 “กำไรสุทธิ” ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) สามารถกลับมาครองอันดับ 1 ในแง่ของกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่สาเหตุหลักที่ทำให้ LH ทำกำไรได้โดดเด่นในปีนี้ มาจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแทน
AP Thailand (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำผลงานก้าวกระโดดที่อันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่บ่งชี้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ
การแข่งขันที่สูงขึ้น, ความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค, ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงสูง, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างละเอียดเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและมีหลักการ หากท่านต้องการคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้
