ธรรมนัส ขู่พรรคโจมตีกล้าธรรม ลั่น อย่าทำผมก่อน จนผมหมดความอดทน สวนกลับแล้วจะหนาว

สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทสรุปผู้ชนะและผู้ท้าชิงในตลาดหุ้น ท่ามกลางความท้าทายปีแห่งการปรับตัว

สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ยุคที่ความต้องการซื้อพุ่งสูงไปจนถึงช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยความเข้าใจเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจให้ก้าวต่อไปได้ ในปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่สะท้อนภาพความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกที่สืบเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หวัง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และสถานการณ์ก็ยังคงส่งสัญญาณเชิงบวกที่จำกัดเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567

ด้วยความสำคัญของการทำความเข้าใจทิศทางตลาดอย่างแท้จริง ผมจึงได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้ได้

ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ: การปรับตัวที่ท้าทาย

ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แสดงให้เห็นว่าในปี 2566 พวกเขาสามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง

บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้หดตัว: สัญญาณเตือนที่ต้องจับตา

มีหลายบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่น่ากังวล โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ลดลงมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้ลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ที่ 22% และไซมิส แอสเสท ที่ 21%

แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย ที่ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม): การจัดอันดับที่เปลี่ยนแปลง

เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:

แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท

การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาฯ

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้รวมที่ดูสูงจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ การลงทุน หรือแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 อันดับ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงที่สะท้อนภาพความเป็นจริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น

ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่สำคัญคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายหดตัว: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ

บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%

สิ่งที่น่าสนใจคือ ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาในการรักษาการเติบโตของรายได้จากการขาย

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย): การแข่งขันที่เข้มข้น

เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย Top 10 อันดับ มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้น Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24% แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท

ดาวเด่นที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา กับการเติบโตแบบก้าวกระโดด

อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่หลังจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตในอัตรานี้ แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ

การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะตัวจริง

ในท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับการดำเนินธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” เพราะแม้จะขายได้มากเท่าใด หากมีต้นทุนสูง หรือไม่สามารถบริหารจัดการผลกำไรให้ดีได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท

สภาวะที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ): ผู้ที่สามารถทำกำไรสูงสุด

เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิ Top 10 อันดับ มีการจัดอันดับดังนี้:

แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (เป็นแชมป์เก่า แม้รายได้ลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน จำนวน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (เฉียดอันดับ 1 ไปอย่างหวุดหวิด)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวเชิงกลยุทธ์สู่ความยั่งยืน

ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ผมได้รวบรวมมา การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับตัวและการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ซับซ้อน

สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความชาญฉลาดเชิงกลยุทธ์ในการบริหารจัดการ เพื่อให้สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอน โดยเฉพาะการบริหารต้นทุนทางการเงิน การเลือกพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคยุคใหม่ และการสร้างความแข็งแกร่งในทุกมิติของธุรกิจ

ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาตลอด ผมมองว่าบริษัทที่มีความพร้อมในการปรับตัว มีการบริหารจัดการที่ดี และมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายไปได้

หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือต้องการค้นหาโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อรับคำแนะนำที่สามารถนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนได้อย่างแท้จริงครับ.