ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทสรุปจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
สวัสดีครับ ในฐานะที่คร่ำหวอดอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง และปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
หากมองย้อนกลับไป จุดสตาร์ทของปี 2566 เรามีความหวังไว้สูงว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งต่อมา แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพความคึกคักที่คาดหวังได้ ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ก็ยังคงไม่ต่างจากปีที่ผ่านมากเท่าใดนัก
ด้วยประสบการณ์และความจำเป็นในการวิเคราะห์ตลาดอย่างสม่ำเสมอ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างสง่างามท่ามกลางมรสุมนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ยากจะหลีกเลี่ยง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูสูง แต่หากเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่าลดลงเล็กน้อยราว 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง
หลายบริษัทต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่มีนัยสำคัญ บริษัทที่น่าสังเกตได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรักษาระดับรายได้ไว้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมดูดีเกินจริง
ในส่วนของรายได้จากการขาย ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายติดลบ
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทน โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ของ CPN และแนวโน้มที่สดใสในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถสร้าง กำไรสุทธิ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทก็ขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและความท้าทายในปี 2567: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการหลายราย การจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในสภาวะตลาดอย่างลึกซึ้ง, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การปรับกลยุทธ์การตลาดและการขายให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างสรรค์ โครงการบ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศ ผมมองว่าบริษัทที่มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว, มีการบริหารการเงินที่แข็งแกร่ง, และมีวิสัยทัศน์ในการมองหาโอกาสใหม่ๆ จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน, การพัฒนาโครงการ, หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ราคาถูก หรือ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ เพื่อประกอบการตัดสินใจ การทำความเข้าใจผลการดำเนินงานของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดนี้ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดี
อย่ารอช้า! หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่ถูกต้องและเหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมก้าวสู่ความสำเร็จในโลกแห่ง อสังหาริมทรัพย์ ไปด้วยกัน