เดชอิศม์ แจง ลู่วิ่งหักศอก ทม.ปาดังเบซาร์ ชี้เป็นของแถม ใช้เดินออกกำลัง-จัดแข่งกรีฑาไม่ได้

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและกลยุทธ์สู่ความสำเร็จ

ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายหลังความคาดหวังเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจน ก่อนจะต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ตลาดโดยรวมยังคงอยู่ในช่วงเวลาที่ต้องประเมินสถานการณ์อย่างใกล้ชิด

ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงความผันผวนของตลาดนี้มาโดยตลอด การทำความเข้าใจผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็นกุญแจสำคัญในการวิเคราะห์แนวโน้มและคาดการณ์ทิศทางในอนาคต Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้

รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย

ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่

กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และทั่วประเทศ อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก

เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายเป็นหลัก ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผลประกอบการภาพรวมยิ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ชัดเจนยิ่งขึ้น บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน

กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าประหลาดใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง

สุดยอดบริษัทผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:

AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงความเป็นผู้นำ)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ทำได้ดี)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งอย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% ก้าวขึ้นสู่ Top 5)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งใน Top 5)
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังรักษาตำแหน่งใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งภายหลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อน นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว

กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง

ในท้ายที่สุด ไม่ว่ารายได้จะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี และกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลงจากปีก่อน

บริษัทผู้ทำกำไรสูงสุดปี 2566:

Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ยืนหนึ่งได้)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)

แนวโน้มปี 2567 และกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ

จากภาพรวมผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงผันผวน และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ

สำหรับผู้ที่อยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานเช่นผม เราได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง สิ่งสำคัญไม่ใช่เพียงแค่การปรับตัวตามสถานการณ์ แต่คือการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งและมีกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด

การบริหารต้นทุนและสภาพคล่อง: ในสภาวะที่รายได้อาจไม่เติบโตตามเป้าหมาย การควบคุมต้นทุนการดำเนินงานและรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้เพียงพอ เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด บริษัทที่สามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะมีโอกาสรอดพ้นและแข็งแกร่งขึ้นเมื่อตลาดฟื้นตัว

การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปหลังยุคโควิด-19 เป็นกุญแจสำคัญ การเน้นที่ฟังก์ชันการใช้งาน พื้นที่ที่ยืดหยุ่น และการออกแบบที่คำนึงถึงคุณภาพชีวิต จะช่วยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน

การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในกระบวนการขาย การตลาด และการบริหารจัดการโครงการ ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ แต่ยังสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และสามารถลดต้นทุนในระยะยาวได้

การขยายตลาดและสร้างรายได้หลากหลายช่องทาง: การพึ่งพารายได้จากแหล่งเดียวอาจมีความเสี่ยง การมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการประเภทอื่นๆ หรือการหาพันธมิตรทางธุรกิจใหม่ๆ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

การให้ความสำคัญกับ ESG: ประเด็นด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) ไม่ใช่เพียงกระแส แต่เป็นสิ่งที่นักลงทุนและผู้บริโภคให้ความสำคัญมากขึ้น การนำแนวคิด ESG มาปรับใช้ในการดำเนินธุรกิจ จะช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดี และเสริมสร้างความยั่งยืนให้กับองค์กรในระยะยาว

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน แต่การเลือกบริษัทที่ถูกต้องและเข้าใจถึงความเสี่ยง จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อความสำเร็จ

หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวทางการดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะปัจจุบัน ผมขอเชิญชวนทุกท่านมาร่วมพูดคุยและวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปนี้ไปด้วยกัน