ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดนี้มาหลายครั้ง และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการในธุรกิจนี้อย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ภาพรวมตลาดกลับมาคึกคักได้ และน่ากังวลว่าแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ปี 2567: ทิศทางใหม่ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” จากวิกฤตสู่โอกาส พร้อมกลยุทธ์รับมือตลาดผันผวน
ด้วยประสบการณ์กว่า 10 ปีในภาค อสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกคือหัวใจสำคัญในการมองเห็นโอกาสและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย ดังนั้น Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
สำหรับปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตื่นตระหนกนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลายบริษัทต้องเผชิญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้อย่างชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็อยู่ในกลุ่มนี้ด้วยรายได้ที่หดหายไป -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในความแข็งแกร่ง ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ยังมีผู้ที่สามารถทำผลงานได้อย่างโดดเด่น สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” หัวใจหลักธุรกิจอสังหาฯ
แต่หากจะวัดกันที่ผลงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ แล้ว “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการปรับเปลี่ยนไป
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเข้ามาชิงส่วนแบ่งทางการตลาดได้อย่างน่าสนใจ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋ามีน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิ) – แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไร โดยมีปัจจัยเสริมจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์เชิงลึก: ถอดบทเรียนสู่โอกาสในปี 2567
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ ปัจจัยสำคัญที่ทำให้บางบริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ ท่ามกลางสภาวะที่ยากลำบาก ประกอบด้วย:
การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ: ในภาวะที่รายได้ชะลอตัว การควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่างๆ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อรักษาระดับกำไรให้ได้มากที่สุด
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด: การเข้าใจความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การพัฒนาโครงการที่มีดีไซน์ ฟังก์ชัน และทำเลที่ตอบโจทย์ในปัจจุบัน เป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนยอดขาย
กลยุทธ์การขายและการตลาดที่สร้างสรรค์: การใช้เครื่องมือทางการตลาดดิจิทัล การจัดโปรโมชั่นที่น่าสนใจ และการสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง สามารถดึงดูดผู้ซื้อและกระตุ้นการตัดสินใจได้
การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน: การมีเงินสดสำรองเพียงพอ การบริหารกระแสเงินสดอย่างรัดกุม จะช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้ โดยไม่ติดขัดเรื่องสภาพคล่อง
สำหรับปี 2567 นี้ แม้แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนสูง แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการเข้าสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ รวมถึงการพัฒนาโครงการที่เน้นความคุ้มค่าและยั่งยืน
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: แนวโน้มและโอกาสในปี 2567
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาค อสังหาริมทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้รวดเร็ว แนวโน้มที่น่าจับตาได้แก่:
การฟื้นตัวของตลาดเช่า: จากปัจจัยด้านกำลังซื้อที่อาจยังไม่กลับมาเต็มที่ ตลาดเช่า อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า หรือย่านธุรกิจ อาจเห็นการเติบโต
อสังหาฯ เพื่อการลงทุน: นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่ให้ผลตอบแทนดี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ
เทรนด์บ้านประหยัดพลังงานและยั่งยืน: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้น โครงการ บ้าน ที่มีนวัตกรรมเพื่อความยั่งยืนและประหยัดพลังงาน จะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น
การพัฒนาโครงการ Mixed-use: การผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทั้งที่อยู่อาศัย พื้นที่เชิงพาณิชย์ และสำนักงาน ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดผู้คน
เทคโนโลยี PropTech: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การขาย และการบริการลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต หรือเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ควรพิจารณาถึงศักยภาพของการท่องเที่ยวและการลงทุนระยะยาว
ก้าวต่อไป: มองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
บทสรุปของปี 2566 นี้ แสดงให้เห็นว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีความผันผวน แต่ก็พิสูจน์แล้วว่ามีบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัวและเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ ปี 2567 นี้ จะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมจะเรียนรู้ ปรับตัว และมองหาแนวทางใหม่ๆ ในการสร้างธุรกิจให้แข็งแกร่งและยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของคุณในปี 2567 นี้ การเตรียมพร้อมและการตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อก้าวต่อไปอย่างมั่นคงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
