วุฒิสภาสหรัฐฯ เห็นชอบหลักการร่างมติอำนาจการทำสงคราม เพื่อหวังจะสกัดไม่ให้ โดนัลด์ ทรัมป์ มีมาตรการทางทหารในเวเนซุเอลาโดยที่รัฐสภาไม่อนุญาตอีก

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขาขึ้นและขาลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แม้ว่าความคาดหวังในช่วงต้นปีจะเต็มไปด้วยพลังจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่แล้วภาพก็เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มนี้ก็ยืดเยื้อมาตลอดทั้งปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้เกิดการพลิกฟื้นได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และสัญญาณเหล่านั้นก็ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย

การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ภาพรวม บทเรียน และโอกาสสู่ปี 2567

เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างเป็นรูปธรรม Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท ในช่วงปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้นำที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก

ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน

ตลอดปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในอุตสาหกรรม

บริษัทหลายแห่งประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง บางรายติดลบมากกว่า 20% ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siam Asset (SAM) ที่ -21%

แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566

Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก

อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายโดยตรงนั้น มีความสำคัญยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้จากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง

เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย สำหรับทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทต่างๆ ในระดับที่แตกต่างกัน Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมากถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่บีบคั้น

การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566

AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้จะลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่ หลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง

สุดท้ายแล้ว การวัดผลประกอบการที่แท้จริง จะต้องพิจารณาถึง กำไรสุทธิ แม้บริษัทจะทำรายได้สูงเพียงใด แต่หากมีต้นทุนสูง หรือไม่สามารถบริหารจัดการค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง

ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า

การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566

Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

บทเรียนจากปี 2566 และการเตรียมพร้อมสำหรับปี 2567

ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายเช่นกัน แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และมีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ยั่งยืน จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้

แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567:

ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงได้รับความสนใจ: แม้ตลาดคอนโดมิเนียมจะเผชิญกับความท้าทายจากการชะลอตัวของกำลังซื้อจากนักลงทุนชาวต่างชาติ แต่บ้านและทาวน์เฮาส์ในทำเลที่มีศักยภาพยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง
การพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-Use Development): โครงการที่รวมเอาที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก และสำนักงานเข้าไว้ด้วยกัน จะยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ได้รับความนิยม เนื่องจากสามารถตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้อยู่อาศัยและสร้างความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจ
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): ผู้บริโภคและนักลงทุนให้ความสำคัญกับความยั่งยืนมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีธรรมาภิบาลที่ดี จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการออกแบบ การก่อสร้าง และการบริหารจัดการโครงการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
ตลาดเช่าและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: ด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่อง อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนบางกลุ่ม

การทำความเข้าใจกับข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ เป็นก้าวแรกที่สำคัญสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของคุณในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่ปรับให้เหมาะกับเป้าหมายเฉพาะของคุณ