ประเด็นหลัก: แทนที่จะทุ่มแรงไปแก้รัฐธรรมนูญอย่างเดียว ควรให้ความสำคัญกับการ “ปฏิรูปการศึกษา” อย่างหนักด้วย

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง ทั้งช่วงบูมและช่วงชะลอตัว แต่ปี 2566 นั้น เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดสุขภาพโดยรวมของอุตสาหกรรม การคาดการณ์ที่เคยตั้งความหวังไว้ว่าจะต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงปลายปี และสัญญาณการฟื้นตัวที่เคยคาดหวังในช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ก็ยังไม่ปรากฏชัดเจน ทำให้เราก้าวเข้าสู่ปี 2567 ด้วยความไม่แน่นอนที่ยังคงอยู่

อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการบริษัทจดทะเบียน สู่การวางกลยุทธ์ปี 2567

บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไทยในปี 2566 เพื่อให้เห็นภาพรวมว่า ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและปรับตัวได้ดีที่สุดภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายที่หนักหนาสาหัสกว่า

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา

จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวม พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง

บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) โดยติดลบไปราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่การเติบโตจากการขายคือตัวชี้วัดที่แท้จริง

เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ได้แก่แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท, และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท

ส่วนอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Universal Group (UNIV) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์มืออาชีพ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่ารายได้รวม เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

รายได้จากการขาย: ตัวเลขที่น่ากังวลกว่าเดิม

เมื่อเจาะลึกเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ของ 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกันถึง 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน

บริษัทที่เห็นการปรับตัวลดลงอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%

ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แท้จริงในภาคการขาย ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

AP (Thailand) ผงาดอันดับ 1 รายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มียอดขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้นมาติด Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้จะมียอดขายลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้จะมียอดขายลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตา ด้วยการรายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 (2,870 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทหลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสำคัญสู่การเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”

ท้ายที่สุดแล้ว การมีรายได้สูงเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากท้ายที่สุดแล้วสามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย การพิจารณา “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดของความสามารถในการสร้างผลกำไรที่แท้จริงของบริษัท

ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีมากถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน

Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ

เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ เนื่องจากมีการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567

ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตได้ แต่โดยรวมแล้ว อุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับแรงกดดันทั้งจากปัจจัยมหภาคและปัจจัยเฉพาะตัวของธุรกิจ

ในปี 2567 นี้ มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ การให้ความสำคัญกับยอดขายที่แท้จริง และการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อว่าการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับปีต่อๆ ไป หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เราขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม วิเคราะห์ศักยภาพของแต่ละบริษัท และเตรียมพร้อมสำหรับการตัดสินใจที่ถูกต้องในอนาคตอันใกล้นี้