ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นมีความพิเศษที่แตกต่างออกไป จากที่เคยคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 จะผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง กลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทายที่ไม่คาดคิด ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ยังคงดำรงอยู่ต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ตลาดมักจะกลับมาคึกคัก ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า ในสภาวะเช่นนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร ท่ามกลางความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย
Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทมีกลยุทธ์และศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดที่ผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่น่ากังวลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง นี่คือสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างสูงในภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ติดลบที่ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นสภาพ รายได้รวมของบริษัทติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างรายได้ของบริษัทชั้นนำในตลาด แม้จะอยู่ในสภาวะที่ท้าทาย แต่การแข่งขันในกลุ่มผู้นำยังคงเข้มข้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งระหว่างแสนสิริและเอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมใกล้เคียงกันอย่างมาก
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการเป็นหลัก เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เพราะหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผลกระทบเห็นได้ชัดในบริษัทอย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย สะท้อนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงรักษาอันดับ 1 ไว้ได้)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับอย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 ได้สำเร็จ และเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ การที่ แสนสิริ เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ในขณะที่หลายบริษัทในกลุ่มนี้มีรายได้ลดลง สะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัวและการบริหารจัดการสินค้าคงค้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ SC Asset ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยการเติบโตถึง 13% บ่งชี้ถึงกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องหยิบยกมากล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในมุมมองของนักลงทุน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยืนหนึ่งด้วยกำไรสูงสุด แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุด)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
เหตุผลสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งหากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) อาจจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 แทน
แม้ว่ากำไรของหลายบริษัทจะลดลง แต่ก็ยังมี แสนสิริ ที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของกำไรสุทธิอย่างก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการดำเนินงานที่น่าประทับใจ
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต: อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งบ่งชี้อย่างชัดเจนว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความพยายามในการสร้างรายได้และยอดขาย แต่แรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในตลาด ทำให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับความยากลำบาก
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในยุคปัจจุบัน และการบริหารความเสี่ยง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจภาพรวมและเจาะลึกผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท คือก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจ และเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในอนาคต หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณเติบโตอย่างยั่งยืน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา
