วัยรุ่นเปิดฉากยิงกันกลาง แยกนิด้า ไล่ล่าถึงซอยใกล้เคียง ชาวบ้านโดนลูกหลงบาดเจ็บ

ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความผันผวนอย่างที่ไม่เคยคาดคิด หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง สัญญาณเหล่านี้เริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่คล้ายคลึงกับปีที่ผ่านมา

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปของความท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมในปีที่ผ่านมา Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท การปรับตัว และศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยในสมรภูมินี้ได้สำเร็จ?

รายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตที่ชะลอตัว

โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมในปี 2566 ไปกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม

บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก และมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%

แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เป็นเสาหลักของตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:

Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.9%)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก

อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ

ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

กรณีที่น่าจับตามองคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มักจะเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:

AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นและสมควรกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงศักยภาพในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ที่กำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงเป็นรายได้ที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:

Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน

Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567

ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างรายได้ที่ยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก

ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในแวดวงนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าผู้ที่มีความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง มีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า รวมถึงมีความสามารถในการบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตและเติบโตต่อไปได้

หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้ก้าวหน้าอย่างยั่งยืน การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำ ถือเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม

อย่ารอช้า! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ เพื่อวางแผนการลงทุนและกลยุทธ์ธุรกิจที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนให้กับธุรกิจของคุณ