ชาร์จพาวเวอร์แบงก์ทิ้งไว้ ไฟไหม้ที่พักวงหมอลำชื่อดัง เผาวอดทั้งหลัง

พลิกวิกฤต สู่โอกาส: เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 และทิศทางที่ต้องจับตาในปี 2567

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครับ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ได้แผ่ขยายต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาปกติที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายและรายได้ให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ยิ่งเมื่อมองไปยังต้นปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่ได้สดใสขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

ด้วยความเข้าใจในพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และความจำเป็นในการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก ผมจึงได้มอบหมายให้ทีมงาน Property Mentor รวบรวมและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าพวกเขาบริหารจัดการกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งแห่งนี้

ภาพรวมผลประกอบการ: ตัวเลขที่ไม่น่าพอใจแต่สะท้อนความจริง

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง

บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกันที่ติดลบไปราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่คุ้นเคยกันดีอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%

แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แต่ภาพรวมการขายมีความซับซ้อน

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดประสิทธิภาพที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก อสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เพราะในความเป็นจริงแล้ว หลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจได้รับอานิสงส์จากแหล่งรายได้อื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง

AP Thailand ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขาย แต่ภาพรวมตลาดขายยังคงท้าทาย

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจนี้

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด

ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรและเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565

Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด จากปัจจัยพิเศษ

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุด มีดังนี้:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มูลค่านี้รวมกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนจำนวน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

บทสรุปและทิศทางในอนาคต: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่

ตัวเลขทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แม้ผลประกอบการโดยรวมในปี 2566 จะไม่สดใสนัก และปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค ผมมองว่าปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จในปีต่อๆ ไป จะอยู่ที่ความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัทต่อสภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่หลากหลาย

การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (niche market) การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการขายและการบริหารจัดการ รวมถึงการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้

หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์รับมือกับความท้าทายในอนาคต ผมขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเชิงลึกและพิจารณาถึงศักยภาพของแต่ละแบรนด์อย่างรอบด้าน การทำความเข้าใจถึงจุดแข็ง จุดอ่อน และทิศทางการดำเนินงาน จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนหรือวางแผนธุรกิจได้อย่างแม่นยำและมีประสิทธิภาพสูงสุด

อย่ารอช้า! ร่วมพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และค้นหาโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor เราพร้อมจะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ