สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญยิ่งของความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังอันสูงส่งหลังแรงส่งจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับเป็นตรงกันข้าม ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการจับจ่ายซื้อขาย คอนโดมิเนียม และ บ้านพร้อมอยู่ ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 เราก็ยังคงเห็นเค้าลางของความท้าทายที่ยังไม่คลี่คลายไปจากปีก่อน
เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ด้วยประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมจึงได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นได้ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายได้รวมกลับลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างมีนัยสำคัญในแง่รายได้ ได้แก่ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ที่กล่าวถึงไปแล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้รวมติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% การที่แม้แต่ผู้นำในตลาดอย่าง AP (Thailand) ก็ยังเผชิญกับการชะลอตัว แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ทุกคนในอุตสาหกรรมต้องเผชิญ
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมผลประกอบการจากธุรกิจอื่น เช่น การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือการลงทุนในโครงการต่างๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่ากังวลเห็นได้ชัดจากหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าคิดคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบการเปลี่ยนแปลงดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่แสดงถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคตของบริษัทที่ขยายขอบเขตธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้การมีรายได้สูงจะน่าประทับใจ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ บริษัทที่สามารถสร้างกำไรได้มาก แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ควบคุมค่าใช้จ่าย และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ยังคงขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (สาเหตุหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและเติบโต
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญ ซึ่งอาจรวมถึงปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการแข่งขันที่รุนแรง อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการรับมือกับสภาวะตลาด และการพัฒนานวัตกรรมใหม่ๆ ในการสร้างความแตกต่างและการเข้าถึงลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์ของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่อาจเป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของคุณในอนาคตอันใกล้นี้
