เบื้องลึกคำขู่สงคราม! ทำไมรัฐมนตรีกัมพูชาถึงสั่งห้ามเลือก “คนนี้” เผยความลับที่ไทยต้องรู้ก่อนจะสายเกินไป

ประเด็นร้อนแรงทางการเมืองที่กำลังเป็นที่วิพากษ์วิจารณ์อย่างหนักในขณะนี้ คือกรณีที่มีรายงานข่าวระบุว่ารัฐมนตรีของประเทศกัมพูชาได้ออกมากล่าวในเชิงส่งสัญญาณถึงผู้มีสิทธิเลือกตั้งว่า “อย่าเลือกผม ให้ไปเลือกคนอื่น” พร้อมกับทิ้งท้ายด้วยคำขู่ที่สร้างความตื่นตระหนกว่าหากเลือกเขาอาจจะนำไปสู่โอกาสในการเกิดสงครามได้ เรื่องนี้ได้รับความสนใจอย่างมากจากฝั่งประเทศไทย โดยเฉพาะนายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ที่ได้ออกมาให้ความเห็นต่อเหตุการณ์นี้อย่างเผ็ดร้อนและตรงไปตรงมา โดยเขามองว่าคำกล่าวเหล่านั้นไม่ใช่เรื่องของความกังวลเรื่องสงครามที่แท้จริง แต่เป็นเพียงกลยุทธ์ทางการเมืองที่สะท้อนถึงความกลัวลึกๆ ในใจของฝ่ายตรงข้ามที่มีต่อความเข้มแข็งของประเทศไทยในยุคปัจจุบัน

นายอนุทินได้วิเคราะห์อย่างเฉียบคมว่า เหตุผลที่แท้จริงที่ทางฝั่งกัมพูชาแสดงท่าทีเช่นนั้น เป็นเพราะพวกเขารู้ดีว่าหากคนทำงานที่มีความเด็ดขาดและรักษาผลประโยชน์ของชาติเป็นที่หนึ่งได้รับความไว้วางใจจากประชาชน ทางกัมพูชาจะมีโอกาสแพ้ราบคาบในเชิงนโยบายและการเจรจาระหว่างประเทศ โดยเฉพาะในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับทรัพยากรหรือเขตแดนที่มักจะมีข้อพิพาทกันอยู่บ่อยครั้ง ความกังวลที่ว่า “จะเอาเปรียบประเทศไทยไม่ได้” คือหัวใจสำคัญของคำกล่าวอ้างเรื่องสงครามเหล่านั้น นายอนุทินจึงได้ออกมาเตือนสติคนไทยทุกคนว่า อย่าไปหลงเชื่อคำขู่หรือแผนการตบตาที่มุ่งหวังจะทำให้คนไทยเกิดความกลัวจนไม่กล้าตัดสินใจในสิ่งที่ถูกต้องเพื่อรักษาอธิปไตยและผลประโยชน์ของบ้านเมืองเราเอง

การออกมาเคลื่อนไหวของรัฐมนตรีมหาดไทยในครั้งนี้ถือเป็นการตอกย้ำจุดยืนที่แข็งกร้าวในการปกป้องผลประโยชน์ของคนไทยอย่างเต็มที่ นายอนุทินเน้นย้ำว่าเราต้องรู้เท่าทันเกมการเมืองระหว่างประเทศและ “อย่าทำให้เขาสมใจ” ด้วยการยอมถอยหรือเลือกทางเดินที่เปิดโอกาสให้ประเทศเพื่อนบ้านเข้ามาตักตวงผลประโยชน์ได้ง่ายขึ้น สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าการเลือกผู้นำที่มีความกล้าหาญและไม่ยอมก้มหัวให้กับอำนาจมืดหรือการกดดันจากภายนอกคือสิ่งจำเป็นที่สุดสำหรับประเทศไทยในนาทีนี้ เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพยากรและศักดิ์ศรีของชาติจะถูกรักษาไว้อย่างมั่นคงสืบไป และคำขู่ใดๆ ก็ตามจะไม่สามารถสั่นคลอนความเชื่อมั่นของประชาชนในการเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับแผ่นดินเกิดได้

ปี 2566: ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และผู้ชนะที่แท้จริง

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังอันสูงส่งที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่กินเวลานานนับตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาด ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และน่าเสียดายที่แนวโน้มเชิงอนุรักษ์นิยมนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567

เพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ดังกล่าวอย่างเจาะลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางสภาวะที่ยากลำบากนี้

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนชัดเจน

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่า นั่นคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 61% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในระดับเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) อยู่ที่ 23% และ Major Development (MD) ที่ 22% รวมถึง Siamese Asset (SA) ที่ 21%

แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่ราว 4%

แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันที่เข้มข้น

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะการดำเนินงาน

อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง

กรณีที่โดดเด่นในเชิงลบ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%

ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง

AP (Thailand): แชมป์รายได้จากการขาย แต่การแข่งขันที่ดุเดือด

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพหลังจากลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท

กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง

แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ กำไรสุทธิ (Net Profit) คือบทพิสูจน์ที่แท้จริงของความสามารถในการทำธุรกิจให้ประสบความสำเร็จ ท้ายที่สุดแล้ว บริษัทที่ขายได้มากแต่มีกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง

สำหรับปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า

Land and Houses: ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด

สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

แม้ว่า Land and Houses (LH) จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ ด้วยกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) จะมีโอกาสก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต

ข้อมูลเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับตัวและประเมินสถานการณ์ใหม่ ปัจจัยหลายอย่าง ทั้งเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนทางการเมือง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนมีส่วนส่งผลกระทบต่อตลาด

แม้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ แต่ผมเชื่อมั่นว่าด้วยความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง และการสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้

หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์ในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาที่แม่นยำและทันสมัยที่สุด