แผนลับรื้อโครงสร้างประเทศ? “เจษฎ์” เปิดโปงเจตนา “เท้ง-อ๋อง” จ้องแตะหมวดสำคัญใน รธน. พร้อมประกาศชวนคนไทยร่วมสู้ในศึกนี้!

สถานการณ์ทางการเมืองว่าด้วยการแก้ไขรัฐธรรมนูญทวีความร้อนแรงขึ้นอีกครั้ง เมื่อ รศ.ดร.เจษฎ์ โทณะวณิก นักวิชาการด้านกฎหมายชื่อดัง ได้ออกมาวิพากษ์วิจารณ์การเคลื่อนไหวของแกนนำพรรคประชาชนอย่าง “เท้ง” ณัฐพงษ์ เรืองปัญญาวุฒิ และ “อ๋อง” ปดิพัทธ์ สันติภาดา อย่างดุเดือด โดยระบุว่าพฤติกรรมและการผลักดันนโยบายของทั้งสองคนมีเจตนาที่ชัดเจนจนไม่ต้องตีความในเรื่องการจ้องจะเข้าไปแก้ไขหรือรื้อถอนรัฐธรรมนูญในหมวดที่ 1 ว่าด้วยบททั่วไป และหมวดที่ 2 ว่าด้วยพระมหากษัตริย์ ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญที่ปกครองประเทศไทยมาอย่างยาวนาน การออกมาเตือนในครั้งนี้ของ ดร.เจษฎ์ ไม่ได้เป็นเพียงการตั้งข้อสังเกตทั่วไป แต่เป็นการชี้ให้เห็นถึงอันตรายเชิงโครงสร้างที่อาจส่งผลกระทบต่อสถาบันหลักของชาติหากไม่มีการยับยั้งชั่งใจหรือรับฟังเสียงทักท้วงจากภาคส่วนอื่นๆ ในสังคม

ดร.เจษฎ์ ได้วิเคราะห์ต่อว่า การพยายามร่างรัฐธรรมนูญฉบับใหม่โดยการเปิดประตูให้มีการแก้ไขได้ทุกหมวดนั้น เป็นกลยุทธ์ที่แยบยลในการเปลี่ยนแปลงระบอบการปกครองในทางพฤตินัย โดยเขาได้ตั้งคำถามถึงความรับผิดชอบของนักการเมืองกลุ่มนี้ว่ากำลังทำเพื่อประโยชน์ของประชาชนจริงๆ หรือเพื่อตอบสนองอุดมการณ์ส่วนตัวที่อาจนำไปสู่ความขัดแย้งครั้งใหญ่ในอนาคต ด้วยเหตุนี้เขาจึงได้ออกมาเรียกร้องและเชิญชวนให้ประชาชนผู้รักชาติรักสถาบันเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับการทำประชามติ โดยเขาชูแคมเปญให้ร่วมกัน “โหวตโน” หรือไม่รับร่างรัฐธรรมนูญฉบับใหม่ หากกระบวนการยกร่างนั้นเปิดช่องให้มีการแตะต้องในหมวด 1 และหมวด 2 เพื่อเป็นการส่งสัญญาณว่าคนไทยส่วนใหญ่ยังคงต้องการธำรงไว้ซึ่งเอกลักษณ์และการปกครองในระบอบประชาธิปไตยอันมีพระมหากษัตริย์ทรงเป็นประมุข

นอกจากนี้ กระแสการรณรงค์โหวตโนยังถูกขยายความไปถึงเรื่องความชอบธรรมของสภาร่างรัฐธรรมนูญ (สสร.) ที่อาจถูกครอบงำโดยฝ่ายการเมืองที่มีนโยบายสุดโต่ง การออกมาซัดตรงๆ ของ ดร.เจษฎ์ ในครั้งนี้จึงเปรียบเสมือนการจุดพลุเตือนภัยให้สังคมตื่นตัวและรู้เท่าทันเกมการเมืองที่ซ่อนเร้นอยู่ภายใต้คำว่า “ประชาธิปไตย” และ “การปฏิรูป” ท่าทีของเขายังสะท้อนถึงความกังวลของนักวิชาการสายอนุรักษนิยมที่มองว่าความเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วและขาดการพิจารณาอย่างรอบคอบอาจนำพาประเทศไปสู่ทางตันทางการเมืองอีกครั้ง การต่อสู้ทางความคิดครั้งนี้จึงไม่ใช่แค่เรื่องของกฎหมายเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของจิตวิญญาณและความเป็นไปของชาติในระยะยาวที่ประชาชนทุกคนต้องเป็นผู้ตัดสินใจด้วยตัวเองในที่สุด

ผลประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดมาอย่างใกล้ชิด และข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับผลประกอบการครึ่งปีแรกของปี 2568 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 40 แห่ง ช่างเป็นกระจกที่สะท้อนภาพเศรษฐกิจไทยได้อย่างชัดเจนยิ่งกว่าสิ่งใด ตัวเลขที่บ่งชี้ถึงรายได้ที่ลดลง 15.21% และกำไรสุทธิที่ดิ่งลงถึง 37.17% ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขในงบการเงิน แต่คือสัญญาณเตือนภัยที่ดังสนั่นถึงความท้าทายที่กำลังเผชิญอยู่

ความกังวลเรื่อง “หนี้” สกัดกำลังซื้อ: ปัจจัยขับเคลื่อนหลักที่ต้องจับตา

หัวใจหลักของวิกฤตการณ์ครั้งนี้ คือ “ความกลัวหนี้” ที่ฝังรากลึกในจิตใจของผู้บริโภคชาวไทย สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน รายได้ที่เติบโตช้า ประกอบกับระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง ล้วนเป็นปัจจัยบั่นทอนความเชื่อมั่นในการกู้ยืมเพื่อซื้อสินทรัพย์มูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียม ความฝันที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองจึงถูกชะลอออกไปอย่างไม่มีกำหนด ส่งผลโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นเครื่องยนต์สำคัญที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้หมุนไป

สถานการณ์นี้ไม่ใช่เพียงแค่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก แต่กำลังส่งสัญญาณถึงภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจทั้งระบบ การที่ประชาชนจำนวนมากไม่กล้าก่อหนี้ใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางทางเศรษฐกิจที่อาจส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง

เจาะลึกข้อมูล: ภาพรวมผลประกอบการครึ่งปีแรก 2568

จากข้อมูลที่รวบรวมโดย LWS Wisdom ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) พบว่า

รายได้รวม: ของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ อยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
กำไรสุทธิ: อยู่ที่ 8,369.92 ล้านบาท ลดลงถึง 37.17% โดยมีถึง 18 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน

10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดครึ่งปีแรก 2568

แม้ภาพรวมจะดูหดตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาฐานรายได้ไว้ได้ในระดับสูง โดย 10 อันดับแรกมีดังนี้:

บริษัท เอ.พี. ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน): 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน): 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน): 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน): 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน): 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%) – เป็นบริษัทเดียวในกลุ่ม Top 10 ที่แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดด

10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดครึ่งปีแรก 2568

ในส่วนของกำไรสุทธิ บริษัทที่ยังคงทำผลงานได้ดี ได้แก่:

บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 2,212.48 ล้านบาท
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 2,028.11 ล้านบาท
บริษัท เอ.พี. ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน): 1,870.04 ล้านบาท
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน): 1,509.27 ล้านบาท
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน): 1,192.82 ล้านบาท
บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 736.36 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 531.08 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 430.97 ล้านบาท
บริษัท แอสเซท ไวส์ จำกัด (มหาชน): 399.89 ล้านบาท
บริษัท จี แลนด์ จำกัด (มหาชน): 230.97 ล้านบาท

สินค้าคงค้าง: ความท้าทายที่ต้องบริหารจัดการ

นอกเหนือจากผลประกอบการที่ลดลง ปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่งที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ คือ ปริมาณสินค้าคงค้าง (Inventory) ทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่างการพัฒนา ซึ่งมีมูลค่ารวมกันสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% การที่โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมขายออกได้ยากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระต้นทุนทางการเงินและต้นทุนการบริหารจัดการสต็อกที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

มุมมองจากผู้บริหาร: การปรับตัวเพื่อก้าวผ่านวิกฤต

คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้ทัศนะที่น่าสนใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568 ซึ่งจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวและฟื้นฟูในระยะต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดในสภาวะวิกฤตนี้ และเตรียมพร้อมสำหรับการกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อสถานการณ์เอื้ออำนวย

บทบาทของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเศรษฐกิจไทย: มากกว่าที่คิด

ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นมากกว่าแค่การสร้างบ้านและคอนโดมิเนียม แต่คือ “เครื่องยนต์หลัก” ที่มีส่วนสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) โดยตรง และยังเชื่อมโยงกับภาคส่วนอื่นๆ อีกมากมาย เช่น อุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง การเงิน การจ้างงาน รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการตกแต่งและปรับปรุงที่อยู่อาศัย การชะลอตัวของภาคส่วนนี้จึงส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปสู่เศรษฐกิจในภาพรวม

แนวโน้มและข้อควรจับตามอง: ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคคือกุญแจสำคัญ

แม้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันจะยังไม่ถึงขั้นวิกฤต แต่ก็เป็นสัญญาณที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มที่จะส่งผลกดดันต่อเศรษฐกิจโดยรวมให้ซบเซามากขึ้นในอนาคต

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่: กลยุทธ์ที่ต้องปรับเปลี่ยน

สำหรับนักลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในปัจจุบัน การพิจารณาลงทุนจำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่รอบด้านมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับปัจจัยดังต่อไปนี้:

ทำเลศักยภาพสูง: การเลือกทำเลที่มีแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจและการคมนาคมที่สะดวกสบาย จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการขายต่อหรือปล่อยเช่า
โครงการที่มีความต้องการจริง: เน้นโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยที่สามารถเข้าอยู่ได้จริง หรือโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในยุคปัจจุบัน
ผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงและมีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง: การเลือกผู้พัฒนาที่มีประวัติผลงานที่ดี และมีสภาพคล่องทางการเงินที่มั่นคง จะช่วยลดความกังวลเกี่ยวกับความล่าช้าในการก่อสร้างหรือปัญหาการส่งมอบโครงการ
การวิเคราะห์ผลตอบแทน: การประเมินผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) และส่วนต่างของราคา (Capital Gain) อย่างละเอียดรอบคอบ
พิจารณาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น: นอกเหนือจากบ้านและคอนโดมิเนียม การมองหาโอกาสในการลงทุนใน โกดังสินค้าให้เช่า, ออฟฟิศให้เช่า, หรือ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ในทำเลที่มีศักยภาพ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่เศรษฐกิจไทยกำลังปรับตัวไปสู่ยุคดิจิทัลและการค้าออนไลน์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย: ความคุ้มค่าคือหัวใจ

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อ บ้านเดี่ยว หรือ คอนโด เพื่ออยู่อาศัย สภาวะตลาดเช่นนี้อาจเป็นโอกาสที่ดีในการมองหา คอนโดราคาถูก หรือ บ้านราคาดี ที่ผู้พัฒนาอาจมีการปรับลดราคาเพื่อระบายสต็อก อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้อควรอยู่บนพื้นฐานของความจำเป็นและความสามารถในการผ่อนชำระ โดยพิจารณาถึงต้นทุนรวมในการเป็นเจ้าของ (Total Cost of Ownership) ที่รวมถึงค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้น

อสังหาริมทรัพย์มือสอง: ทางเลือกที่น่าสนใจ

ตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าจับตามอง ในภาวะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ใหม่มีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับลดลง การหา บ้านมือสอง หรือ คอนโดมือสอง ในทำเลที่ดี ในราคาที่เหมาะสม อาจเป็นทางออกที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่ดี

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568-2569: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน

ในช่วงปี 2568-2569 เราน่าจะได้เห็นการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง มีนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ และมีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ แต่ก็ต้องพิจารณาปัจจัยเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากสภาวะเศรษฐกิจ และการแข่งขันในตลาด

การบริหารจัดการความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะมีความสำคัญมากยิ่งขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีแผนการรับมือต่อความผันผวนของตลาด การบริหารสภาพคล่อง และการวางแผนการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

สรุป: โอกาส ท่ามกลางความท้าทาย

แม้ว่าตัวเลขผลประกอบการครึ่งปีแรก 2568 จะชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้ สามารถวิเคราะห์ปัจจัยขับเคลื่อน และปรับกลยุทธ์การลงทุนและการดำเนินธุรกิจได้อย่างชาญฉลาด นี่คือช่วงเวลาที่จะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน และวางรากฐานสำหรับการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต

หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 และปีต่อไป อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำแนะนำและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ