บทสรุปสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยช่วงครึ่งปีแรก 2568: รายได้และกำไรทรุดหนัก สะท้อนวิกฤตความเชื่อมั่นผู้บริโภค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และสิ่งที่ปรากฏในงบการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 นั้น ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขทางบัญชี แต่เป็นดั่งกระจกเงาบานใหญ่ที่สะท้อนภาพความกังวลและความเปราะบางของเศรษฐกิจไทยในภาพรวมได้อย่างชัดเจน ตัวเลขรายได้สุทธิของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ลดลงถึง 15.21% ขณะที่กำไรสุทธิร่วงลงอย่างน่าใจหายถึง 37.17% ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 18 บริษัทที่รายงานผลขาดทุนสุทธิ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนที่ไม่อาจมองข้ามได้
ความเชื่อมั่นที่หดหาย: รากเหง้าของปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ประสบภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ มาจากหลายมิติที่เกี่ยวพันกันอย่างซับซ้อน ปัญหาเชิงโครงสร้างหลายอย่างที่สั่งสมมานาน เริ่มแสดงผลกระทบอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค” ที่กำลังอยู่ในภาวะหดตัวอย่างรุนแรง สาเหตุหลักประการหนึ่งมาจาก “ภาวะหนี้ครัวเรือน” ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นภาระกดดันกำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้คนจำนวนมาก ประกอบกับ “อัตราดอกเบี้ย” ที่ยังคงทรงตัวในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ยิ่งทำให้การตัดสินใจก่อหนี้ก้อนใหญ่เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือทาวน์เฮาส์ กลายเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคต้องใคร่ครวญอย่างหนัก และหลายคนเลือกที่จะ “ชะลอการตัดสินใจ” ออกไปก่อน
เมื่อผู้บริโภคไม่กล้าก่อหนี้ใหม่ ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ลดลงตามไปด้วย ส่งผลโดยตรงต่อ “ยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์” ที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการที่เคยพึ่งพิงการเติบโตจากการเปิดโครงการใหม่และการขายได้อย่างต่อเนื่อง กลับต้องเผชิญกับความท้าทายในการระบาย “สต็อกสินค้าคงค้าง” ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับ “สินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนา” ทำให้มูลค่ารวมของสินค้าคงค้างและโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว มีมูลค่าสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท แม้จะเพิ่มขึ้นเพียง 0.89% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า แต่ในภาวะที่ยอดขายชะลอตัว การมีสต็อกจำนวนมากถือเป็นแรงกดดันมหาศาลต่อสภาพคล่องและผลประกอบการ
วิกฤตที่ลุกลาม: ไม่ใช่แค่ภาคอสังหาฯ แต่คือเศรษฐกิจทั้งระบบ
สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งใน “เครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” ที่สำคัญ มีสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) และยังมีความเชื่อมโยงอย่างแน่นแฟ้นกับภาคส่วนอื่นๆ ในระบบเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นภาคการก่อสร้าง ซึ่งส่งผลต่อการจ้างงานในกลุ่มแรงงานก่อสร้าง ภาคอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง รวมถึงภาคการเงินที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
ดังนั้น เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวย่อมส่งผลกระทบเป็นโดมิโนไปยังภาคส่วนอื่นๆ ด้วย การที่รายได้และกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับการที่สต็อกสินค้าคงค้างมีมูลค่าสูงขึ้น ย่อมสะท้อนถึง “ความไม่มั่นใจ” ในภาพรวมของกำลังซื้อและความสามารถในการก่อหนี้ของประชาชน ซึ่งหากสถานการณ์นี้ยังคงดำเนินต่อไปโดยไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน อาจส่งผลกระทบกดดันต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมได้ในระยะยาว
ภาพรวมรายได้และกำไรของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ (ครึ่งปีแรก 2568)
จากข้อมูลการวิเคราะห์ของ LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) พบว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ภาพรวมทางการเงินของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีรายละเอียดดังนี้:
รายได้รวม: 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21%
กำไรสุทธิรวม: 8,369.92 ล้านบาท ลดลง 37.17%
บริษัทที่ขาดทุนสุทธิ: 18 บริษัท
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568)
แม้ภาพรวมจะลดลง แต่บริษัทชั้นนำยังคงมีรายได้ในระดับสูง โดย 10 อันดับแรกที่ทำรายได้สูงสุด มีดังนี้:
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thai): 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
แสนสิริ (Siri): 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
ศุภาลัย (SPALI): 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
เอสซี แอสเสท (SC): 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
สิงห์ เอสเตท (S): 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
พฤกษา (PSH): 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
พราว เรียล เอสเตท (PROUD): 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%) – หมายเหตุ: การเติบโตที่สูงมากของ PROUD อาจมาจากฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้า หรือการเข้าซื้อกิจการ/โครงการขนาดใหญ่
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568)
ในส่วนของกำไรสุทธิ บริษัทที่ยังคงความสามารถในการทำกำไรได้ดีแม้ในภาวะตลาดท้าทาย ประกอบด้วย:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH)
แสนสิริ (Siri)
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thai)
ศุภาลัย (SPALI)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT)
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QHouse)
เอสซี แอสเสท (SC)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI)
แอสเซท ไวส์ (ASW)
กรุงเทพธนาคม (G LAND)
ปัจจัยขับเคลื่อนที่ต้องจับตา: นโยบายภาครัฐและทิศทางดอกเบี้ย
แม้ภาพรวมจะดูน่ากังวล แต่ในมุมมองของผู้บริหารในวงการ เช่น คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า สถานการณ์ตลาดจะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568 ซึ่งจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวและฟื้นตัวในระยะต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งปรับกลยุทธ์การดำเนินงานเพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด และเตรียมพร้อมสำหรับการกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ๆ จะขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “นโยบายภาครัฐ” ที่อาจเข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ หรือลดภาระของผู้บริโภค เช่น มาตรการลดหย่อนภาษี การช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยในการเข้าถึงสินเชื่อบ้าน หรือการปรับปรุงกฎระเบียบเพื่อเอื้อต่อการพัฒนาโครงการใหม่ๆ
อีกปัจจัยสำคัญคือ “ทิศทางอัตราดอกเบี้ย” หากธนาคารแห่งประเทศไทยมีการพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง จะช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงินให้กับผู้ประกอบการ และที่สำคัญคือ ลดภาระการผ่อนชำระของผู้ที่กำลังจะกู้ซื้อบ้าน ทำให้ความต้องการซื้อกลับมาเพิ่มขึ้นได้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568: โอกาสและความท้าทาย
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2568 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่ต้องใช้ความระมัดระวังและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์บางทำเลอาจมีแนวโน้มปรับลดลง หรือชะลอตัวจากการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ แต่ก็ยังมีโอกาสในการลงทุนในตลาดรอง (Secondary Market) หรือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพซึ่งมีการเดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงาน ที่ยังคงมีความต้องการของผู้ซื้ออยู่เสมอ
การพิจารณา โครงการบ้านพร้อมอยู่ หรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการเข้าอยู่ทันที หรือต้องการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการก่อสร้าง นอกจากนี้ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง เช่น ย่านธุรกิจ แหล่งท่องเที่ยว หรือใกล้สถานศึกษา ก็ยังคงเป็นช่องทางสร้างรายได้ที่มั่นคง
อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดคือการศึกษาข้อมูลของโครงการ ทำเลที่ตั้ง ผู้พัฒนา และประเมินกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่อย่างละเอียด การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือตัวแทนอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ในพื้นที่เป้าหมาย จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีความแม่นยำและลดความเสี่ยงได้มากยิ่งขึ้น
แนวโน้มภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: มองหาจุดเปลี่ยน
แม้สถานการณ์ครึ่งปีแรก 2568 จะสะท้อนถึงความท้าทาย แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมีศักยภาพในการฟื้นตัวได้เสมอ หากปัจจัยมหภาคเอื้ออำนวย ประกอบกับการปรับตัวของผู้ประกอบการเอง สิ่งที่ต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิดคือ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ความเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ย และสัญญาณการฟื้นตัวของความเชื่อมั่นผู้บริโภค
ผู้เล่นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ภายใต้ข้อจำกัดทางเศรษฐกิจ จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และพร้อมสำหรับการเติบโตเมื่อตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง
สำหรับท่านที่กำลังมองหาบ้าน คอนโด หรือต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ คือก้าวสำคัญที่จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในทุกสภาวะตลาด ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล และค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับท่านวันนี้
