ยุทธการขุดรากถอนโคนขบวนการอาชญากรรมข้ามชาติครั้งใหญ่เกิดขึ้นที่อำเภอเชียงดาว จังหวัดเชียงใหม่ เมื่อกำลังเจ้าหน้าที่ชุดเฉพาะกิจบุกเข้าจับกุมกลุ่มข้าราชการระดับสูงและเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่พัวพันกับการทุจริตสวมสิทธิสัญชาติให้กับกลุ่มทุนจีนสีเทา ผลการปฏิบัติการสามารถรวบตัวผู้ต้องหาสำคัญได้หลายราย ประกอบด้วย ปลัดอำเภอ 2 ราย และเจ้าหน้าที่เทศบาลอีก 4 ราย ซึ่งทั้งหมดถูกกล่าวหาว่าร่วมกันใช้ช่องว่างทางกฎหมายและอำนาจหน้าที่ในการอำนวยความสะดวกเพื่อออกบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านปลอมให้กับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มคนจีนที่ต้องการแฝงตัวเข้ามาทำธุรกิจผิดกฎหมายในประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน
ความน่าสะพรึงกลัวของคดีนี้อยู่ที่ความซับซ้อนของการ “สวมสิทธิ” เพราะจากการขยายผลพบว่าผู้ต้องหากลุ่มทุนจีนเทาที่ได้รับการช่วยเหลือนี้ ไม่ได้มีเพียงแค่สัญชาติไทยปลอมเท่านั้น แต่ยังมีชื่อในระบบทะเบียนของประเทศเพื่อนบ้านอย่างกัมพูชาและเวียดนามอีกด้วย หรือที่เรียกว่าเป็นบุคคล 3 สัญชาติในร่างเดียว เพื่อใช้ในการฟอกเงินและหลบเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานความมั่นคงระหว่างประเทศ ขบวนการนี้จะใช้วิธีนำชื่อของผู้เสียชีวิตที่ยังไม่ได้จำหน่ายชื่อออกจากระบบ หรือชื่อของบุคคลที่สาบสูญไปนานมาสวมสิทธิให้กับกลุ่มทุนจีน โดยมีการจ่ายเงินใต้โต๊ะเป็นจำนวนมหาศาลให้กับข้าราชการที่รับผิดชอบงานด้านทะเบียนราษฎร์เพื่อแลกกับการอนุมัติเอกสารที่ดูเหมือนถูกกฎหมายทุกประการ
ทันทีที่ความลับถูกเปิดโปง ทางกระทรวงมหาดไทยได้สั่งการให้ดำเนินการขั้นเด็ดขาด โดยมีการประสานงานไปยังต้นสังกัดเพื่อสั่งให้ข้าราชการและเจ้าหน้าที่ทั้ง 6 ราย ออกจากราชการไว้ก่อนทันที พร้อมทั้งตั้งคณะกรรมการสอบสวนทางวินัยร้ายแรงควบคู่ไปกับการดำเนินคดีอาญาในข้อหาละเว้นการปฏิบัติหน้าที่และทุจริตต่อหน้าที่อย่างถึงที่สุด นอกจากนี้ยังได้มีการสั่งปูพรมตรวจสอบทะเบียนราษฎร์ย้อนหลังในพื้นที่อำเภอเชียงดาวและพื้นที่ใกล้เคียงอย่างละเอียด เพื่อดูว่ามีกลุ่มจีนเทารายอื่นได้รับสิทธิมิชอบด้วยกฎหมายไปอีกเท่าใด คดีนี้ถือเป็นอุทาหรณ์เตือนใจข้าราชการไทยว่าอย่าได้เอาตัวเข้าไปพัวพันกับอามิสสินจ้างของกลุ่มทุนสีเทา เพราะสุดท้ายนอกจากจะเสียอนาคตแล้ว ยังส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของชาติอย่างร้ายแรง
ทุนจีนบุกอสังหาฯ ไทย: บทวิเคราะห์เชิงลึกสำหรับดีเวลลอปเปอร์ไทยปี 2568
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง แต่สถานการณ์ที่กำลังเกิดขึ้นในปี 2568 นี้ ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการรุกคืบของทุนจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งไม่ได้เป็นเพียงแค่กระแสชั่วคราว แต่เป็นยุทธศาสตร์ที่กำลังก่อร่างสร้างตัว และส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการไทย โดยเฉพาะกลุ่มดีเวลลอปเปอร์รายกลางและรายเล็ก
บริบทโลกที่เปลี่ยนไป: ทรัมป์, สงครามการค้า และการโยกย้ายฐานการผลิต
ปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้คือการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ทางการเมืองและเศรษฐกิจโลก การกลับมามีบทบาทนำของโดนัลด์ ทรัมป์ ในฐานะผู้นำสหรัฐอเมริกา สร้างความไม่แน่นอนในนโยบายการค้า โดยเฉพาะการใช้มาตรการกีดกันทางการค้า หรือกำแพงภาษีกับสินค้าจากจีน ซึ่งมีนัยยะสำคัญต่อการตัดสินใจของนักลงทุนและภาคธุรกิจ
นักธุรกิจจีนจำนวนมากมองเห็นทิศทางนี้ล่วงหน้า และเริ่มปรับกลยุทธ์ด้วยการย้ายฐานการผลิตและส่งออกสินค้ามายังประเทศที่มีศักยภาพและมีความสัมพันธ์อันดีกับจีน ประเทศไทย กลายเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางสำคัญ ด้วยข้อได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้ง โครงสร้างพื้นฐาน และการสนับสนุนจากภาครัฐ
ตัวเลขที่ไม่โกหก: การไหลเข้าของเงินลงทุนและนิติบุคคลจีนในไทย
สถิติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เป็นข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 มูลค่าคำขอส่งเสริมการลงทุนจากนักลงทุนจีนสูงถึง 146,356 ล้านบาท นอกจากนี้ จำนวนนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นส่วนหนึ่งเป็นชาวจีนที่จดทะเบียนในประเทศไทย ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2567 ก็พุ่งสูงถึง 29,913 ราย ด้วยมูลค่าทุนจดทะเบียนรวม 409,295 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 9.82% จากปี 2566 และคาดการณ์ว่าแนวโน้มนี้จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2568
ที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ จำนวนชาวจีนที่ได้รับใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย ณ เดือนตุลาคม 2567 มีมากถึง 41,752 คน แซงหน้าสัญชาติญี่ปุ่นที่เคยครองอันดับสูงสุดมาอย่างยาวนานตั้งแต่ปี 2565 การหลั่งไหลเข้ามาของชาวจีนด้วยวัตถุประสงค์ที่หลากหลาย ทั้งการทำงาน การลงทุน และการอยู่อาศัย ได้สร้างกลุ่มกำลังซื้อใหม่ที่ทรงพลังในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
อสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสหรือวิกฤตสำหรับดีเวลลอปเปอร์?
จากมุมมองของฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ประเมินว่าในปี 2568 จำนวนชาวจีนที่เข้ามาในประเทศไทยมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งในตลาดเช่าและตลาดซื้อขาย มีความคึกคักมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ความเคลื่อนไหวนี้ไม่ได้เป็นเพียงโอกาส แต่มาพร้อมกับความท้าทายที่ผู้ประกอบการไทยต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ กลุ่มทุนจีนที่เข้ามาลงทุนในไทยไม่ได้มาเพียงแค่เงินทุน แต่มาพร้อมกับระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ตั้งแต่ดีเวลลอปเปอร์ ผู้รับเหมา วิศวกร แรงงาน ไปจนถึงเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ทันสมัย วัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งบ้านที่นำเข้าจากจีน ซึ่งมีต้นทุนที่ต่ำกว่าและสามารถผลิตได้ในปริมาณมาก
กลยุทธ์ “ครบวงจร” ของทุนจีน: การแข่งขันที่เหนือกว่า
สิ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการไทยกังวลใจเป็นพิเศษ คือการที่กลุ่มทุนจีนเหล่านี้มักจะจดทะเบียนนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยมีสัดส่วนผู้ถือหุ้นไทย แต่ผู้บริหารสูงสุดเป็นชาวจีน ซึ่งทำให้การดำเนินงานสามารถขับเคลื่อนได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ โครงการที่พักอาศัยที่พัฒนาโดยทุนจีน มักมีเป้าหมายหลักเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าชาวจีนด้วยกันเอง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ไทยอาจต้องเผชิญกับการแย่งชิงลูกค้าในตลาด โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น บริเวณนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนภาพชัดเจนว่า นอกเหนือจากปัญหาการชะลอตัวของตลาดและกำลังซื้อภายในประเทศแล้ว คู่แข่งสำคัญของดีเวลลอปเปอร์ไทยคือทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ที่ไม่ได้มาเพียงแค่นำเข้าวัสดุราคาถูก แต่เข้ามาเป็นผู้พัฒนาโครงการด้วยตนเอง ตั้งแต่คอนโดมิเนียมระดับกลาง ไปจนถึงโครงการระดับบน ซึ่งมักจะจับมือกับนักลงทุนไทย นำเข้าวัสดุจีน และดำเนินงานครบวงจรตั้งแต่การลงทุน ก่อสร้าง ไปจนถึงการขาย
ความได้เปรียบด้านต้นทุนและเทคโนโลยี: ความท้าทายที่ต้องปรับตัว
ความน่ากังวลที่ตามมาคือการนำเข้าเทคโนโลยีการก่อสร้าง วิศวกร แรงงาน และผู้รับเหมาอย่างครบวงจร ทำให้กระบวนการก่อสร้างรวดเร็วขึ้น โครงการสามารถออกสู่ตลาดได้เร็วกว่าเดิม ควบคู่ไปกับการใช้สินค้าที่มีต้นทุนต่ำกว่าของไทยอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจ SME ของไทย
ในมุมของผู้ประกอบการไทย การเผชิญหน้ากับความท้าทายนี้ จำเป็นต้องอาศัยการปรับตัวอย่างเข้มข้น การยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันให้ครบวงจร ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพ แต่ต้องผนวกเข้ากับการพัฒนาอย่างยั่งยืน จริยธรรมทางธุรกิจที่ถูกต้อง การสร้างนวัตกรรมที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการนำเทคโนโลยีสมาร์ทโฮมมาใช้
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: สุขภาพทางการเงินและแบรนด์คือหัวใจสำคัญ
ในระยะยาว การรุกคืบของทุนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะทำให้ดีเวลลอปเปอร์ไทยต้องปรับตัวอย่างมีนัยยะสำคัญ แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่อาจยังไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง แต่กลุ่มดีเวลลอปเปอร์รายกลางและรายเล็ก จะต้องเร่งสร้างแบรนด์ของตนเองให้แข็งแกร่ง และพัฒนาโครงการอย่างเข้มข้น โดยคำนึงถึงระยะเวลาการก่อสร้างที่สามารถแข่งขันกับทุนจีนได้
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของประเทศไทยยังคงมีความได้เปรียบในด้านคุณภาพ การบริการ และการสร้างแบรนด์ ซึ่งเป็นปัจจัยที่สร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้บริโภค แม้แต่ผู้บริโภคชาวจีนเองก็ยังคงนิยมซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย
สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในขณะนี้ คือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานภายในองค์กร (Operational Efficiency) เนื่องจากกำลังซื้อภายในประเทศยังคงอ่อนตัว และตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง
มาตรการรับมือ: การทำงานร่วมกันระหว่างภาคเอกชนและภาครัฐ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เน้นย้ำว่า เมื่อโดนัลด์ ทรัมป์ กลับมามีบทบาทสำคัญในเวทีโลก กระแสทุนจีนที่ไหลบ่าเข้าสู่ประเทศไทยเพื่อใช้เป็นฐานการผลิตและส่งออกเพื่อหลีกเลี่ยงกำแพงภาษีนั้น จะไม่พลาดที่จะเข้ามากว้านซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้น ทั้งผู้ประกอบการและภาครัฐไทย จำเป็นต้องร่วมมือกันอย่างใกล้ชิดเพื่อวางมาตรการรับมือที่รัดกุม การปรากฏตัวของโรงงานจีนที่ผิดกฎหมายซึ่งเริ่มมีมากขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ต้องจัดการอย่างจริงจัง โดยเฉพาะการเข้ามาทำการค้าแข่งขันโดยใช้ความได้เปรียบด้านต้นทุนในสินค้าประเภทเหล็กเส้น วัสดุก่อสร้าง ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต และจะทำให้ประเทศไทยเสียเปรียบอย่างมาก
ทิศทางสำหรับอนาคต: การสร้างความยั่งยืนและความสามารถในการแข่งขัน
ปี 2568 เป็นปีแห่งการทดสอบสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการทุกระดับจำเป็นต้องตระหนักถึงความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น วางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และพร้อมที่จะปรับตัวอยู่เสมอ
สำหรับดีเวลลอปเปอร์ไทย การลงทุนใน เทคโนโลยีการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และ นวัตกรรมบ้านอัจฉริยะ (Smart Home) จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ การสร้าง แบรนด์ที่แข็งแกร่ง และ ความน่าเชื่อถือ จะช่วยดึงดูดลูกค้าทั้งในและต่างประเทศ
นอกจากนี้ การแสวงหา พันธมิตรทางธุรกิจที่เหมาะสม ทั้งในและต่างประเทศ การบริหารจัดการ ต้นทุนการผลิต อย่างมีประสิทธิภาพ และการพัฒนา ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง ของตลาด จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
การศึกษา ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ อย่างลึกซึ้ง การทำความเข้าใจ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองใหญ่ ของไทย และการจับตาดู การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ จะช่วยให้คุณวางแผนธุรกิจได้อย่างแม่นยำ
หากคุณเป็นดีเวลลอปเปอร์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายนี้ และต้องการแนวทางที่เป็นรูปธรรมในการปรับตัว สร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน และรักษาความอยู่รอดในตลาดที่ผันผวนนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจพลวัตของตลาดไทยและนานาชาติ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุด เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจของคุณ.
