สถานการณ์ความตึงเครียดภายในสำนักงานประกันสังคม (สปส.) ทะลุขีดจำกัด เมื่อ รศ.ดร.ษัษฐรัมย์ ธรรมบุษดี กรรมการประกันสังคม สัดส่วนฝ่ายผู้ประกันตน ได้ออกมาโพสต์ข้อความผ่านเฟซบุ๊กส่วนตัวเปิดเผยถึงพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสมภายในกลุ่มไลน์ของคณะกรรมการประกันสังคม หรือ “บอร์ด สปส.” เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นภายหลังจากการแถลงข่าวชี้แจงกรณีที่กองทุนประกันสังคมได้นำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “TU Dome” ซึ่งเป็นประเด็นอื้อฉาวว่ามูลค่าหุ้นที่เคยลงทุนไว้กว่า 800 ล้านบาท ปัจจุบันกลับดิ่งเหวเหลือมูลค่าไม่ถึง 100 ล้านบาท หรือหายไปกว่า 90% จนทำให้ผู้ประกันตนทั่วประเทศแสดงความไม่พอใจอย่างรุนแรงต่อการบริหารจัดการเงินออมของพวกเขา
รศ.ดร.ษัษฐรัมย์ แฉว่าในขณะที่ประชาชนและผู้ประกันตนกำลังอยู่ในอารมณ์โกรธแค้นและรอคอยความชัดเจนในการตรวจสอบ แต่ภายในกลุ่มไลน์ที่มีคณะกรรมการและผู้บริหารระดับสูงอยู่นั้น บรรยากาศกลับเป็นไปอย่าง “ชื่นมื่น” โดยมีการส่งข้อความให้กำลังใจกันเองอย่างคึกคัก นอกจากนี้ยังมีการใช้ถ้อยคำรุนแรงโจมตีสื่อมวลชนที่นำเสนอข่าวนี้ โดยระบุว่าเป็น “สื่อเฮงซวย” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงทัศนคติของคนในบอร์ดบางส่วนที่มองว่าการทำหน้าที่ตรวจสอบของสื่อคือการจ้องทำลายชื่อเสียง มากกว่าการยอมรับข้อผิดพลาดและเร่งแก้ไขปัญหาความเสี่ยงของกองทุนที่มีผลประโยชน์ของคนทำงานกว่า 24 ล้านคนเป็นเดิมพัน
การออกมาเปิดโปงครั้งนี้ของนายษัษฐรัมย์ไม่ได้เป็นเพียงการแฉพฤติกรรมในที่ลับเท่านั้น แต่เขายังส่งสารไปยัง “กลุ่มนายจ้าง” และ “ผู้ประกันตน” ทั่วประเทศให้ช่วยกันตรวจสอบที่มาและพฤติกรรมของบอร์ดที่แต่ละฝ่ายเลือกเข้าไปทำหน้าที่แทนตนเอง ว่าได้ปฏิบัติหน้าที่เพื่อรักษามูลค่าของกองทุนและผลประโยชน์ส่วนรวมจริงหรือไม่ หรือเพียงแค่เข้าไปเพื่อรักษาสถานะและปกป้องกันเองท่ามกลางความล้มเหลวทางการลงทุน คดี “TU Dome” จึงเปรียบเสมือนยอดภูเขาน้ำแข็งที่แสดงให้เห็นถึงความจำเป็นในการปฏิรูประบบประกันสังคมให้มีความโปร่งใส และเปิดโอกาสให้มีการตรวจสอบจากภายนอกได้อย่างแท้จริง เพื่อป้องกันไม่ให้เงินน้ำพักน้ำแรงของแรงงานต้องมลายหายไปกับการลงทุนที่ไร้ประสิทธิภาพในอนาคต
การผงาดของทุนจีนในอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสและความท้าทายสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในประเทศไทยขณะนี้ ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ การหลั่งไหลเข้ามาของทุนจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว แต่ทว่า ด้วยปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจและการเมืองโลกที่ผันผวนในปัจจุบัน ได้เร่งกระแสนี้ให้รุนแรงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มรายกลางถึงรายเล็ก ที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันที่ต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน
แรงขับเคลื่อนจากภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลก: สัญญาณที่ชัดเจน
ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา กระแสข่าวเกี่ยวกับการหวนคืนสู่ตำแหน่งผู้นำสหรัฐอเมริกาของอดีตประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ได้สร้างแรงสั่นสะเทือนไปทั่วโลก นักลงทุนและภาคธุรกิจต่างประเมินถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งนโยบายการค้าและมาตรการภาษีที่เข้มงวด ซึ่งหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นแรงผลักดันสำคัญให้ประเทศต่างๆ โดยเฉพาะจีน ต้องมองหาฐานการผลิตและตลาดใหม่เพื่อกระจายความเสี่ยงและหลีกเลี่ยงกำแพงภาษี
ประเทศไทย ซึ่งมีศักยภาพทางภูมิศาสตร์ที่ได้เปรียบ เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับทุนต่างชาติ ตัวเลขจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) สะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจน ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 มูลค่าคำขอส่งเสริมการลงทุนจากนักลงทุนจีนพุ่งสูงถึง 146,356 ล้านบาท ไม่เพียงเท่านั้น จำนวนนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นส่วนหนึ่งเป็นชาวจีนในประเทศไทย ณ วันที่ 31 ตุลาคม 2567 ก็มีจำนวนถึง 29,913 ราย คิดเป็นมูลค่าเงินจดทะเบียนทั้งหมด 409,295 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2566 ถึง 9.82% และแนวโน้มในปี 2568 คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นอีก จากนโยบายกีดกันทางการค้าของสหรัฐอเมริกา
การเข้ามาของนักธุรกิจและนักลงทุนจีนที่เพิ่มมากขึ้น ย่อมส่งผลให้จำนวนชาวจีนที่ได้รับใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยมีจำนวนสูงขึ้นตามไปด้วย จากข้อมูล ณ เดือนตุลาคม 2567 มีชาวจีนที่ได้รับใบอนุญาตทำงานในไทยกว่า 41,752 คน ซึ่งถือเป็นจำนวนที่มากที่สุด เมื่อเทียบกับนักลงทุนจากประเทศอื่นๆ แซงหน้าประเทศญี่ปุ่นที่เคยครองอันดับสูงสุดมานานกว่า 10 ปี ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา ปัจจัยเหล่านี้ทำให้กลุ่มประชากรจีนที่เข้ามาในประเทศไทยด้วยหลากหลายวัตถุประสงค์ กลายเป็นหนึ่งในกลุ่มกำลังซื้อสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความคาดหวังในปี 2568
ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ได้วิเคราะห์ถึงความเป็นไปได้ที่จำนวนชาวจีนที่จะเดินทางเข้ามาในประเทศไทยในปี 2568 จะมีปริมาณสูงกว่าปี 2567 ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความคึกคักมากขึ้น ทั้งในตลาดคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งในส่วนของการเช่าและการซื้อขาย ปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ ได้แก่ ความสัมพันธ์ระหว่างประเทศที่เป็นไปในทิศทางที่ดี ประกอบกับผลกระทบจากนโยบายทางการค้าของประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ที่มีต่อการส่งออกสินค้าจากประเทศจีน
แม้ว่าเศรษฐกิจจีนอาจได้รับผลกระทบจากนโยบายของสหรัฐอเมริกา แต่ด้วยเครือข่ายคู่ค้าที่กว้างขวางทั่วโลก และการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ของภาคธุรกิจในจีนที่ได้เตรียมการมาล่วงหน้า ทำให้คาดการณ์ได้ว่าผลกระทบโดยรวมอาจไม่รุนแรงนัก ธุรกิจในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นภาคการท่องเที่ยว การค้า การนำเข้า-ส่งออก หรืออุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมาย กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่ต้องเร่งปรับตัวเพื่อรองรับบริบทใหม่ของโลก ที่ซึ่งการลงทุน การทำธุรกิจ หรือการย้ายถิ่นฐานเป็นสิ่งที่แทบจะเป็นไปไม่ได้ที่จะถูกปิดกั้น
กลยุทธ์การลงทุนครบวงจรของทุนจีน: มิติใหม่ของตลาด
ในทางกลับกัน การเข้ามาของกลุ่มทุนจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังนำมาซึ่งรูปแบบการลงทุนที่ครอบคลุมและครบวงจร นักลงทุนเหล่านี้ไม่ได้มาเพียงแค่เงินทุน แต่มาพร้อมกับการนำพาทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ (Developer) ผู้รับเหมา วิศวกร แรงงาน ไปจนถึงเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ทันสมัย ซึ่งส่งผลให้กระบวนการก่อสร้างมีความรวดเร็วขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ การนำเข้าวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งบ้านจากประเทศจีน ซึ่งมีต้นทุนที่ต่ำกว่าอย่างมาก ได้กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้สินค้าเหล่านี้สามารถทะลักเข้าสู่ตลาดไทยได้อย่างต่อเนื่อง
ภายใต้กรอบกฎหมายไทย กลุ่มทุนเหล่านี้มักจะจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยมีสัดส่วนผู้ถือหุ้นเป็นคนไทยเพื่อให้ถูกต้องตามข้อกำหนด แต่ในทางปฏิบัติ ผู้บริหารสูงสุดมักเป็นชาวจีน ทำให้เกิดประเด็นที่ประเทศไทยอาจเสียเปรียบในเชิงการตัดสินใจและทิศทางการดำเนินธุรกิจ ที่สำคัญคือ กลุ่มทุนจีนเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่เป็นคนชาติเดียวกันเป็นหลัก ซึ่งหมายความว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงในการช่วงชิงลูกค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่ตั้งซึ่งมีความสำคัญทางเศรษฐกิจ เช่น บริเวณนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน หรือเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
มุมมองจากผู้ประกอบการไทย: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด (SE) และในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้สะท้อนภาพสถานการณ์ในปัจจุบันว่า นอกเหนือจากภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและกำลังซื้อที่หายไป การแข่งขันกับทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศจีน ซึ่งเดินทางเข้ามาเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ถือเป็นความท้าทายที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่สามารถมองข้ามได้ สำหรับกลุ่มทุนจีนขนาดใหญ่ พวกเขามักจะเข้ามาในรูปแบบของการเป็นพันธมิตรกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น
นายสุนทร ย้ำว่า นอกเหนือจากข้อได้เปรียบด้านต้นทุนวัสดุที่ถูกกว่าแล้ว การที่ทุนจีนเข้ามาเป็นผู้พัฒนาโครงการเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง และการร่วมมือกับนักลงทุนไทยเพื่อพัฒนาโครงการระดับบนที่มีมูลค่าตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป โดยนำเข้าวัสดุจากจีน ลงทุนเอง ก่อสร้างเอง และขายเองทั้งหมด ถือเป็นรูปแบบธุรกิจที่น่าจับตา
สิ่งที่น่ากังวลเป็นพิเศษ คือการนำเข้าเทคโนโลยีการก่อสร้าง วิศวกร แรงงาน และผู้รับเหมาอย่างครบวงจร ซึ่งทำให้รอบการก่อสร้างรวดเร็วขึ้น โครงการต่างๆ จึงสามารถออกสู่ตลาดได้เร็วกว่าเดิม นอกจากนี้ สินค้าจีนที่มีต้นทุนต่ำกว่าของไทยอย่างเห็นได้ชัด อาจสร้างความเสียเปรียบให้กับผู้ประกอบการไทย โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจ SMEs ดังนั้น ผู้ประกอบการไทยจึงจำเป็นต้องเร่งปรับตัว โดยการยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันในทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาที่ยั่งยืน จริยธรรมทางธุรกิจที่ถูกต้อง การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์คุณภาพสูงที่สามารถแข่งขันด้านต้นทุนได้ การพัฒนานวัตกรรมที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เทคโนโลยีสมาร์ทโฮมที่ใช้เทคโนโลยีของไทยเอง
แนวทางการรับมือในระยะยาวและโอกาสที่ซ่อนอยู่
ในระยะยาว หากทุนจีนยังคงรุกคืบเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยจำเป็นต้องปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทยอาจจะไม่น่าห่วงมากนัก แต่กลุ่มรายกลางและรายเล็ก จำเป็นต้องสร้างแบรนด์ของตนเองให้แข็งแกร่ง และมุ่งเน้นการพัฒนาที่เข้มข้น โดยเฉพาะในด้านความรวดเร็วในการก่อสร้าง ซึ่งเป็นจุดแข็งของฝั่งจีน
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวม ประเทศไทยยังคงมีข้อได้เปรียบในหลายด้าน ทั้งในเรื่องของคุณภาพ การบริการ และการสร้างแบรนด์ดิ้ง ซึ่งสามารถสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้บริโภคได้ แม้กระทั่งผู้บริโภคชาวจีนเอง ก็ยังคงนิยมซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ด้วยปัจจัยด้านคุณภาพและทำเลที่ตั้ง เหนือสิ่งอื่นใด ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และเพิ่มประสิทธิภาพขององค์กรอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากต้องยอมรับว่าในปัจจุบัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากการอ่อนตัวของกำลังซื้อภายในประเทศ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้กล่าวเสริมว่า การหวนคืนสู่อำนาจของโดนัลด์ ทรัมป์ ในสหรัฐอเมริกา เป็นปัจจัยหนึ่งที่กระตุ้นให้ทุนจีนไหลบ่าเข้าสู่ประเทศไทย ไม่เพียงแต่เพื่อใช้ไทยเป็นฐานการผลิตและส่งออกเพื่อหลีกเลี่ยงกำแพงภาษี แต่กลุ่มทุนเหล่านี้ยังเล็งเห็นโอกาสในการเข้าซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
ประเด็นนี้เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการและรัฐบาลไทยต้องให้ความสำคัญอย่างยิ่งในการกำหนดมาตรการรับมือที่รัดกุม เราเริ่มเห็นโรงงานจีนที่เข้ามาดำเนินกิจการอย่างไม่ถูกต้องตามกฎหมายปรากฏมากขึ้น ซึ่งกระทรวงอุตสาหกรรมกำลังเร่งตรวจสอบและสั่งปิดไปหลายแห่ง รวมถึงโรงงานที่เข้ามาทำการค้าโดยใช้ความได้เปรียบด้านต้นทุนอย่างเหล็กเส้นและวัสดุก่อสร้าง แนวโน้มเช่นนี้มีแนวโน้มจะเกิดขึ้นมากขึ้นในอนาคต ซึ่งหากไม่มีมาตรการรองรับที่ดี ประเทศไทยอาจตกอยู่ในสถานะที่เสียเปรียบ
การสร้างความแตกต่างและการคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องกล้าที่จะแตกต่าง สร้างสรรค์ และปรับตัวอย่างไม่หยุดนิ่ง การมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งซึ่งสะท้อนถึงคุณภาพ ความน่าเชื่อถือ และคุณค่าระยะยาว จะเป็นอาวุธสำคัญในการแข่งขัน
การนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาใช้ในการพัฒนาโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ว่าจะเป็นเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ยั่งยืน การออกแบบที่คำนึงถึงสภาพแวดล้อม หรือการนำเสนอเทคโนโลยีสมาร์ทโฮมที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันได้อย่างมาก
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การประเมินความเสี่ยงและโอกาสอย่างรอบด้าน รวมถึงการเลือกสรรพันธมิตรทางธุรกิจที่มีความเชี่ยวชาญและวิสัยทัศน์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการประสบความสำเร็จ
หากคุณคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายเหล่านี้ หรือนักลงทุนที่สนใจในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการให้คำปรึกษาและร่วมสร้างสรรค์กลยุทธ์ที่เหมาะสม เพื่อให้คุณก้าวข้ามผ่านอุปสรรคและคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้
