ของขึ้น! “อนุทิน” บ่นเฮงซวย หลังเจอชาวบ้านร้องย้ายที่อยู่แต่ใช้สิทธิ์ประกันสังคมไม่ได้ ย้อนอดีตสมัยคุม สธ. สั่งเด็ดขาดไปที่ไหนต้องได้ยา!

นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ตกเป็นเป้าสนใจอีกครั้งหลังจากมีการเผยแพร่คลิปวิดีโอขณะลงพื้นที่เพื่อรับฟังปัญหาความเดือดร้อนของประชาชน โดยในช่วงหนึ่งของการสนทนา นายอนุทินถึงกับหลุดปากบ่นว่า “เฮงซวย” เมื่อได้รับทราบข้อมูลจากชาวบ้านรายหนึ่งที่มาร้องเรียนเรื่องอุปสรรคในการใช้สิทธิ์สวัสดิการของรัฐ โดยเฉพาะปัญหาเรื่องการย้ายที่อยู่อาศัยแล้วไม่สามารถใช้สิทธิ์ประกันสังคมในสถานพยาบาลใกล้บ้านใหม่ได้ทันที หรือมีความล่าช้าในระบบเอกสารจนส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงการรักษาพยาบาลที่จำเป็น ซึ่งปัญหานี้เป็นสิ่งที่ชาวบ้านต้องแบกรับความเสี่ยงด้านสุขภาพมาอย่างยาวนาน

นายอนุทินระบุว่าระบบสวัสดิการควรจะอำนวยความสะดวกให้ประชาชน ไม่ใช่สร้างภาระหรือความยุ่งยากเกินจำเป็น พร้อมกันนี้ยังได้ย้อนอดีตไปถึงสมัยที่ตนเองดำรงตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงสาธารณสุข โดยกล่าวชื่นชมระบบการจัดการในช่วงนั้นว่าตนมีนโยบายที่ชัดเจนและเด็ดขาดคือ “ไปที่ไหนก็ต้องจ่ายยา” หมายถึงประชาชนควรเข้าถึงบริการสาธารณสุขได้ทุกที่โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องสิทธิบัตรหรือพื้นที่มาเป็นอุปสรรคในการรักษาพยาบาลเบื้องต้น การที่ปัจจุบันยังมีปัญหาเรื่องสิทธิ์ประกันสังคมที่ไม่ครอบคลุมหรือล่าช้าเมื่อมีการย้ายที่อยู่ จึงเป็นเรื่องที่เจ้าตัวมองว่าสะท้อนถึงประสิทธิภาพการบริหารจัดการที่ยังไม่ดีพอและควรได้รับการแก้ไขโดยด่วน

คำพูดของนายอนุทินในครั้งนี้ถูกมองว่าเป็นการส่งสัญญาณไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะสำนักงานประกันสังคมที่กำลังถูกตรวจสอบอย่างหนักในหลายประเด็น ให้เร่งปรับปรุงระบบฐานข้อมูลและการบริการให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับวิถีชีวิตของประชาชนในปัจจุบันที่ต้องมีการเคลื่อนย้ายแหล่งที่อยู่เพื่อการทำงานบ่อยครั้ง ขณะที่ชาวเน็ตบางส่วนมองว่าการที่รัฐมนตรีออกมาแสดงอารมณ์เช่นนี้เป็นการสะท้อนความจริงใจในการแก้ปัญหา แต่อีกฝ่ายก็ตั้งคำถามว่าในฐานะรองนายกรัฐมนตรีที่กำกับดูแลหน่วยงานหลายแห่ง นายอนุทินจะสามารถผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างเพื่อลดความ “เฮงซวย” ของระบบราชการไทยได้จริงหรือไม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568-2569: ภาพรวมการปรับฐาน สัญญาณฟื้นตัว และโอกาสแห่งการเติบโตอย่างยั่งยืน

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2568-2569 นี้ กำลังอยู่ในช่วงเวลาของการ “ปรับฐาน” ซึ่งเป็นกระบวนการที่จำเป็นเพื่อสร้างความแข็งแกร่งให้กับตลาดในระยะยาว แม้ภาพรวมจะยังคงชะลอตัว แต่สัญญาณแห่งการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไปนั้นเริ่มปรากฏให้เห็นแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากปัจจัยขับเคลื่อนใหม่ๆ ที่น่าจับตามอง

การวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568: การปรับฐานที่ชัดเจน

ปี 2568 เป็นปีแห่งการ “ปรับฐาน” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน สอดคล้องกับรายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 จากธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ที่ประเมินว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะอยู่ที่ราว 300,000 หน่วย ซึ่งถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 7 ปี และลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่เคยมีตัวเลขประมาณ 400,000 หน่วยต่อปี

การชะลอตัวนี้ไม่เพียงแต่ส่งผลต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ แต่ยังรวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่คาดว่าจะลดลงกว่า 33% หรือประมาณ 20,000 หน่วย โดยมีมูลค่ารวมลดลงเหลือ 2.4 แสนล้านบาท จาก 4.18 แสนล้านบาทในปีที่ผ่านมา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์แนวราบได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่ลดลง 46% บ้านแฝด 45% และทาวน์เฮาส์ 36% ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลงในอัตราที่น้อยกว่า คือ 11%

ยอดขายในพื้นที่หลักอย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็สะท้อนภาพเดียวกัน โดยมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 2.6 แสนล้านบาท ลดลง 21% หรือประมาณ 12,000 หน่วยจากปีก่อนหน้า แนวโน้มนี้ส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มลดลงตามไปด้วย เนื่องจากอุปสงค์ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

ที่น่าสังเกตคือ คอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดถึง 28% ในปี 2568 รองลงมาคือบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% ปรากฏการณ์นี้สะท้อนถึงผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการหลายรายได้ปรับเปลี่ยนสัดส่วนการพัฒนาไปสู่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแทนทาวน์เฮาส์ ทำให้เกิดภาวะ “บ้านเหลือขาย” ในตลาดเพิ่มสูงขึ้น

กลุ่มบ้านเดี่ยวเป็นอีกเซกเมนต์ที่ต้องจับตา แม้จะมียอดขายลดลงเพียง 13% แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น คาดว่าสิ้นปี 2568 บ้านเดี่ยวเหลือขายจะสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูง (25-50 ล้านบาท) ที่มีประมาณ 3,000 ยูนิต ซึ่งอาจเป็นพื้นที่เสี่ยงในระยะยาวหากการดูดซับอุปสงค์ยังคงชะลอตัว

แนวโน้มปี 2569: ชะลอตัวแต่มีช่องว่างสำหรับการเติบโต

สำหรับปี 2569 แม้ตลาดจะยังคงชะลอตัว แต่คาดว่าอัตราการชะลอตัวจะลดลงเหลือประมาณ 6% จากอุปสงค์ของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่คาดว่าจะเริ่มกลับมาอย่างช้าๆ ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญมาจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า และโครงการก่อสร้างศูนย์ราชการแห่งใหม่ รวมถึงโครงการของภาคเอกชนที่อยู่ระหว่างการพัฒนา

ในสภาวะตลาดที่ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น แนวโน้มการพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง การเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และการให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้า จะเป็นกลยุทธ์หลักในการบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับระดับกำลังซื้อ ทำให้ตลาดเริ่มปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น คาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% เมื่อเทียบกับปีก่อน

แม้ภาพรวมจะยังท้าทาย แต่หลายทำเลยังมีโอกาสเติบโตได้ดี โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีม่วงใต้ สายสีชมพู และสายสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ เช่น รัชดาฯ ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา หรือจังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและประจวบคีรีขันธ์ ที่มียอดขายที่ดี

โซนที่มีศักยภาพในการเติบโตมักจะมีองค์ประกอบสำคัญ เช่น โรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าที่เปิดใหม่หรือกำลังปรับปรุง ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งเสริมการขยายตัวของธุรกิจและสร้างยอดขายที่แตกต่างจากโซนอื่นๆ

อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ที่ยังมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย คิดเป็น 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก กรุงเทพฯ-ปทุมธานี ลำลูกกา บางนาตอนปลาย บางบ่อ ประชาอุทิศ เพชรเกษม และบางบัวทอง เป็นต้น ซึ่งอาจนำไปสู่ภาวะ “สงครามราคา” และการแข่งขันที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการที่ต้องการเปิดโครงการใหม่ในโซนเหล่านี้จำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ

นอกจากนี้ กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง (25-50 ล้านบาท) ยังเป็นอีกเซกเมนต์ที่ต้องระวัง เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา สูงถึง 3,000 ยูนิต ซึ่งอาจใช้เวลา 5-6 ปีในการระบายสต็อก ในปี 2569 ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่องอาจส่งผลต่อผู้ประกอบการหลายรายในโซนอุตสาหกรรม ซึ่งจะกระทบต่อยอดขายบ้านราคาสูงตามไปด้วย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ: การเปลี่ยนแปลงที่ต้องปรับตัว

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 14,638 หน่วย โดยในปี 2568 คาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 550 หน่วย หรือลดลง 4% ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวในหลายพื้นที่

จังหวัดที่มียอดโอนลดลงมากที่สุดคือ ชลบุรี (ลดลง 15%), เชียงใหม่ (ลดลง 28%) และสมุทรปราการ (ลดลง 34%) ในขณะที่กรุงเทพฯ ยอดโอนเพิ่มขึ้น 9% ประจวบคีรีขันธ์ เพิ่ม 66% และสุราษฎร์ธานี เพิ่มขึ้นถึง 220% แสดงให้เห็นว่าแม้ศักยภาพของแต่ละพื้นที่จะเปลี่ยนแปลงเร็ว แต่ความต้องการของตลาดโลกยังคงมีอยู่ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเข้าใจและปรับเปลี่ยนแผนให้ตรงกับความต้องการในตลาดโลก

ภูเก็ตยังคงเป็นตลาดศักยภาพสูง โดยยอดโอนในปี 2568 เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นได้อีกในปี 2569-2570 จากกลุ่มชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดในลักษณะสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ซึ่งมียอดจดทะเบียนเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่หลังปี 2562 ประมาณ 800-1,000 หน่วยต่อปี ประกอบกับการขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติอย่างมากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวในลักษณะครอบครัวขนาดใหญ่ ทดแทนความต้องการระยะสั้นแบบเดิมๆ

ทิศทางการให้สินเชื่อโครงการ: ระมัดระวังตามสภาวะตลาด

ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงประมาณ 20% จาก 15,000 ล้านบาทในปี 2567 สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่ชะลอตัว สะท้อนพฤติกรรมผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากสินเชื่อโครงการใหม่ส่วนใหญ่เป็นการให้วงเงินเพื่อซื้อที่ดินหรือเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ ในภาวะที่ตลาดยังมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงชะลอการซื้อที่ดินและเลื่อนการเปิดโครงการเพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับอุปสงค์จริง

สำหรับปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทรยังคงนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ไม่เร่งปล่อยสินเชื่อสวนทางตลาด โดยตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับปี 2568

เรายังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่มบริษัทมหาชน (บมจ.) และ SME ที่มีความแข็งแกร่งทางธุรกิจ โดยธนาคารมีการทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้าผ่านทีม Relationship Manager (RM) ที่คอยให้คำปรึกษา ควบคู่ไปกับข้อมูลตลาดเชิงลึกที่ธนาคารมี

แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ: โอกาสในความท้าทาย

ในสภาวะการณ์ปัจจุบัน สิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการคือ การคัดเลือกทำเล และ การออกแบบรูปแบบสินค้าที่เชื่อมโยงกับกลุ่มดีมานด์เฉพาะ เช่น ทำเลใกล้แหล่งงาน โรงเรียน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หากโครงการไม่สามารถหาทำเลที่มีศักยภาพเช่นนี้ได้ ผู้ประกอบการควรพิจารณาลดขนาดโครงการเพื่อควบคุมความเสี่ยงการลงทุน

นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำ จะมีความสำคัญมากขึ้น ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวสู่มาตรฐาน Green & Sustainable Living โดยมีการเลือกใช้วัสดุคาร์บอนต่ำที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ลดการปล่อยคาร์บอนตลอดวงจรของการก่อสร้างจนถึงการอยู่อาศัย เน้นการออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน เช่น ระบบ Passive Design, การติดตั้ง Solar Roof, ระบบหมุนเวียนอากาศภายในอาคาร ไปจนถึงเทคโนโลยี Smart Living ที่ใช้ IoT ในการบริหารจัดการพลังงานอัตโนมัติ ลดการสิ้นเปลืองไฟฟ้าและการใช้น้ำ รวมถึงนวัตกรรมการอยู่อาศัยเพื่อสุขอนามัยที่ดี นี่คือทิศทางใหม่ที่ตอบโจทย์ทั้งกฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อม และเป็นส่วนสำคัญของการแข่งขันในตลาดอนาคต

สรุปและก้าวต่อไป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเวลาแห่งการปรับเปลี่ยน โดยมีทั้งความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัว แต่ในขณะเดียวกันก็มีโอกาสใหม่ๆ จากนโยบายรัฐบาล การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่จริง ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว เรียนรู้ และนำนวัตกรรมมาใช้ จะสามารถสร้างความได้เปรียบและเติบโตได้อย่างยั่งยืน

หากท่านคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือต้องการคำปรึกษาด้านการเงินที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารเกียรตินาคินภัทร พร้อมเสมอที่จะร่วมมือกับท่าน เพื่อให้ธุรกิจของท่านก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปสู่ความสำเร็จ.