กลายเป็นประเด็นร้อนแรงในแวดวงการเมืองและเศรษฐกิจ เมื่อพรรคเพื่อไทยออกมาตอบโต้อย่างรุนแรงต่อกรณีที่มีการนำเสนอข้อมูลหรือการแสดงความคิดเห็นจากนางศุภจี สุธรรมพันธุ์ ผู้บริหารระดับสูงที่ถูกระบุว่ามีความพยายามในการ “เคลมผลงาน” เกี่ยวกับความสำเร็จในการเจรจาเขตการค้าเสรีระหว่างไทยกับสมาคมการค้าเสรียุโรป หรือ FTA-EFTA โดยทางโฆษกพรรคเพื่อไทยได้ออกมาชี้แจงข้อเท็จจริงเพื่อป้องกันความสับสนของสาธารณชน โดยระบุว่ากระบวนการเจรจาที่สำคัญทั้งหมด จนถึงขั้นตอนการลงนามในข้อตกลงนั้น เกิดขึ้นและสำเร็จลุล่วงภายใต้การดำเนินงานของรัฐบาลพรรคเพื่อไทยที่มีการผลักดันนโยบายการทูตเศรษฐกิจเชิงรุกมาอย่างต่อเนื่อง
พรรคเพื่อไทยเน้นย้ำว่า การเจรจา FTA-EFTA ถือเป็นยุทธศาสตร์สำคัญในการขยายตลาดการค้าของไทยไปสู่กลุ่มประเทศยุโรปที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งรัฐบาลชุดปัจจุบันได้ทุ่มเททรัพยากรและบุคลากรในการเจรจาอย่างหนักเพื่อรักษาผลประโยชน์สูงสุดของประเทศ จนสามารถบรรลุข้อตกลงที่เป็นธรรมและเอื้อต่อการส่งออกของไทยได้ในที่สุด การที่มีบุคคลภายนอกหรือผู้ที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงในกระบวนการตัดสินใจระดับนโยบายออกมากล่าวอ้างในลักษณะที่ทำให้สังคมเข้าใจผิดว่าเป็นผลงานของกลุ่มตนหรือพรรคพวกของตนนั้น ถือเป็นเรื่องที่ไม่เหมาะสมและขาดมรรยาททางการเมืองอย่างยิ่ง ซึ่งอาจส่งผลเสียต่อความเชื่อมั่นของคู่ค้าต่างประเทศที่ทำงานร่วมกับรัฐบาลโดยตรง
นอกจากนี้ พรรคเพื่อไทยยังได้เรียกร้องให้ทุกฝ่ายหยุดบิดเบือนข้อเท็จจริงเพื่อหวังผลทางการเมืองหรือการสร้างภาพลักษณ์ส่วนตัว โดยขอให้หันมาพิจารณาที่ตัวเลขและไทม์ไลน์การทำงานที่ปรากฏในบันทึกของกระทรวงพาณิชย์และกระทรวงการต่างประเทศ ซึ่งจะเห็นได้อย่างชัดเจนว่าความคืบหน้าแบบก้าวกระโดดจนนำไปสู่การลงนามนั้นเกิดขึ้นในยุคสมัยใด การออกมาปกป้องผลงานในครั้งนี้เพื่อไทยมองว่าเป็นหน้าที่ที่ต้องทำ เพื่อให้เกียรติแก่เจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติงานและเพื่อให้ประชาชนได้รับทราบว่ารัฐบาลที่พวกเขาเลือกมาได้สร้างประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมให้กับเศรษฐกิจของชาติอย่างแท้จริง โดยไม่ต้องอาศัยการชุบมือเปิบจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: การปรับฐานสู่โอกาสใหม่ ภายใต้การขับเคลื่อนของเศรษฐกิจและเทคโนโลยี
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง การวิเคราะห์แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจอย่างยิ่ง หลังจากผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการปรับฐานมาอย่างยาวนาน การคาดการณ์จากสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) บ่งชี้ถึงสัญญาณการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป แต่ก็มาพร้อมกับโอกาสใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นภายใต้บริบทที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง
การปรับฐานที่ยืดเยื้อ: สาเหตุและผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ย้อนกลับไปในปี 2562 ก่อนการระบาดของโควิด-19 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยทำยอดขายได้ถึง 120,000 ยูนิตต่อปี แต่สถานการณ์ปัจจุบันแตกต่างออกไปมาก จากข้อมูลล่าสุด คาดการณ์ว่าในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงอยู่ในช่วงของการปรับฐาน โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอาจอยู่ที่ประมาณ 300,000 หน่วย ซึ่งลดลงจากระดับก่อนโควิดที่เคยสูงถึง 400,000 หน่วยต่อปี สถิตินี้ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี และแนวโน้มการชะลอตัวนี้คาดว่าจะยืดเยื้อไปอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยหลักที่กดดันกำลังซื้อและส่งผลให้ตลาดชะลอตัวคือ “กำลังซื้อที่ยังอ่อนแรง” และ “อุปทานคงค้างในระบบที่สูง” โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับหรูและคอนโดมิเนียม ปัญหาดังกล่าวบีบให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นการเจาะกลุ่มดีมานด์เฉพาะ (Niche Market), การคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพอย่างแม่นยำ หรือแม้กระทั่งการปรับตัวสู่การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Green Building) เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในปี 2568 การเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คาดว่าตลอดทั้งปีจะมีโครงการใหม่เปิดตัวเพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงกว่า 33% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมลดลงเหลือ 240,000 ล้านบาท จาก 418,000 ล้านบาทในปีก่อนหน้า
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนที่สุดคือ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ โดยจำนวนบ้านเดี่ยวลดลง 46%, บ้านแฝดลดลง 45% และทาวน์เฮาส์ลดลง 36% ขณะที่คอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบน้อยกว่า โดยลดลง 11% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เริ่มหันไปเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ในส่วนของยอดขายในพื้นที่หลักอย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็มีสัญญาณลดลงอย่างต่อเนื่องเช่นกัน คาดว่ายอดขายจะอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 260,000 ล้านบาท ลดลง 21% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ยอดขายที่ลดลงนี้จะส่งผลโดยตรงต่อการเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการจะชะลอการลงทุนเพื่อประเมินสถานการณ์และความต้องการของตลาด
ประเภทที่อยู่อาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดในปี 2568 คือ คอนโดมิเนียม ที่มียอดขายหดตัวถึง 28% รองลงมาคือ กลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภค การที่ผู้ประกอบการหลายรายเปลี่ยนสัดส่วนการพัฒนาจากทาวน์เฮาส์ไปสู่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมากขึ้น ส่งผลให้เกิดภาวะบ้านเหลือขายในตลาดเพิ่มสูงขึ้นตามมา
บ้านเดี่ยว: กลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ แม้ว่ายอดขายจะลดลงเพียง 13% ในปี 2568 แต่จำนวนยูนิตเหลือขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น แตกต่างจากที่อยู่อาศัยประเภทอื่นที่เริ่มเห็นการปรับลดลงของสต็อก คาดว่าสิ้นปี 2568 จะมีบ้านเดี่ยวเหลือขายสูงถึง 53,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูง 25-50 ล้านบาท ที่มีกว่า 3,000 หน่วย ซึ่งอาจกลายเป็นพื้นที่เสี่ยงของตลาดในระยะต่อไป หากการดูดซับ (Absorption Rate) ยังคงฟื้นตัวช้า
แนวโน้มปี 2569: การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง ท่ามกลางโอกาสใหม่ๆ
สำหรับปี 2569 สถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คาดว่าจะยังคงชะลอตัวอยู่ แต่ในอัตราที่ลดลง ประมาณ 6% โดยมีแรงขับเคลื่อนสำคัญจาก ดีมานด์ที่แท้จริง (Real Demand) ซึ่งคาดว่าจะเริ่มกลับมาอย่างช้าๆ ประกอบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากนโยบายของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย, การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า, และการก่อสร้างศูนย์ราชการแห่งใหม่
โครงการเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยหนุนการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก ในสภาวะตลาดที่ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น การพัฒนาโครงการมีแนวโน้มที่จะมีขนาดเล็กลง เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Target Group) และให้ความสำคัญกับคุณภาพของสินค้ามากยิ่งขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับระดับกำลังซื้อที่แท้จริง
ผลจากการปรับตัวดังกล่าว ทำให้คาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ถือเป็นการปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลที่ค่อยเป็นค่อยไป
ทำเลศักยภาพและโอกาสการเติบโตในปี 2569
แม้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงมีความท้าทาย แต่หลายทำเลก็ยังมีศักยภาพในการเติบโตอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีม่วงใต้, สีชมพู, และสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ เช่น รัชดาภิเษก, ลาดพร้าว, สุขุมวิท, และบางนา นอกจากนี้ จังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและประจวบคีรีขันธ์ ก็ยังมีแนวโน้มยอดขายที่ดี
นอกจากปัจจัยด้านคมนาคมและทำเลทองแล้ว โซนที่มีโรงเรียนนานาชาติ, อาคารสำนักงาน, โรงพยาบาล, และห้างสรรพสินค้าที่กำลังเปิดใหม่หรือปรับปรุง ก็มักจะเห็นการขยายตัวของธุรกิจโดยรอบและสร้างยอดขายที่แตกต่างจากโซนอื่นๆ
ประเด็นที่ต้องเฝ้าระวังในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ โดยเฉพาะ กลุ่มบ้านทาวน์เฮาส์ ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ซึ่งยังมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย หรือคิดเป็น 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก, กรุงเทพฯ-ปทุมธานี, ลำลูกกา, คู้บอน-วงแหวน, บางนาตอนปลาย, บางบ่อ, ประชาอุทิศ, แสมดำ, เพชรเกษม, และบางบัวทอง สภาพการณ์เช่นนี้อาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้น (Price War) ผู้ประกอบการที่วางแผนเปิดโครงการใหม่ในโซนเหล่านี้จึงจำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
อีกกลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือ บ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้านบาท เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับสูงถึง 3,000 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกถึง 5-6 ปี นอกจากนี้ ในปี 2569 ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในโซนอุตสาหกรรม และต่อเนื่องไปยังยอดขายบ้านราคาสูงด้วย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ: โอกาสและความท้าทาย
การโอนกรรมสิทธิ์ คอนโดมิเนียมให้คนต่างชาติ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลต่อตลาด โดยในปี 2567 มีจำนวนประมาณ 14,638 หน่วย และคาดว่าปี 2568 จะลดลงเหลือประมาณ 550 หน่วย หรือลดลง 4%
จังหวัดที่มียอดโอนลดลงมากที่สุดคือ ชลบุรี (-15%), เชียงใหม่ (-28%), และสมุทรปราการ (-34%) ในขณะที่กรุงเทพฯ มียอดโอนเพิ่มขึ้น 9%, ประจวบคีรีขันธ์ เพิ่ม 66%, และสุราษฎร์ธานี เพิ่มสูงถึง 220% การเปลี่ยนแปลงนี้แสดงให้เห็นว่า แม้ความต้องการจากชาวต่างชาติยังคงมีอยู่ แต่ศักยภาพของแต่ละพื้นที่มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการจึงต้องเข้าใจและปรับเปลี่ยนแผนให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดโลก
ภูเก็ต ยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง โดยยอดโอนในปี 2568 เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และคาดว่าจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2569 และ 2570 ปัจจัยสนับสนุนคือการซื้อคอนโดในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่หลังปี 2562 (ประมาณ 800-1,000 หน่วยต่อปี) ประกอบกับการขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติจำนวนมากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งได้สร้างความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวสำหรับครอบครัวขนาดใหญ่ ทดแทนความต้องการระยะสั้นแบบเดิมๆ
ทิศทางสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมการให้ สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงประมาณ 20% จากปีก่อนหน้าที่ 15,000 ล้านบาท ตัวเลขนี้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่ชะลอตัว ซึ่งสะท้อนถึงพฤติกรรมที่ระมัดระวังมากขึ้นของผู้ประกอบการ การที่ตลาดยังมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการซื้อที่ดินและเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับภาวะดีมานด์ที่แท้จริง
กลยุทธ์สินเชื่อปี 2569: การเติบโตอย่างระมัดระวัง ควบคู่กับการพิจารณาทำเลและดีมานด์เฉพาะ
สำหรับปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ยังคงดำเนินนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ โดยไม่เร่งปล่อยสินเชื่อสวนทางตลาด เราตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ไว้ที่ 12,000 ล้านบาท
เรายังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่มบริษัทมหาชน (บมจ.) และผู้ประกอบการ SMEs ที่มีความแข็งแกร่งทางธุรกิจ โดยธนาคารมีการทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้าผ่านทีม Relationship Manager (RM) ที่คอยให้คำปรึกษา ควบคู่ไปกับการนำเสนอข้อมูลเชิงลึกของตลาดที่เรามี
การปรับตัวของผู้ประกอบการในสภาวะตลาดปัจจุบัน
ในสภาวะการณ์เช่นนี้ สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการคือ การคัดเลือกทำเล และ การออกแบบรูปแบบสินค้า ให้ตอบโจทย์กลุ่มดีมานด์เฉพาะ (Niche Demand) เช่น โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แหล่งงาน, สถาบันการศึกษาชั้นนำ, หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หากไม่สามารถหาทำเลที่มีศักยภาพดังกล่าวได้ การพิจารณาลดขนาดโครงการเพื่อควบคุมความเสี่ยงการลงทุนก็เป็นอีกทางเลือกที่ควรคำนึงถึง
แนวโน้ม Green & Sustainable Living
นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนา โครงการคาร์บอนต่ำ (Low-Carbon Projects) จะมีความสำคัญมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการกำลังปรับตัวสู่มาตรฐาน “Green & Sustainable Living” โดยการเลือกใช้วัสดุคาร์บอนต่ำที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกตลอดวงจรการก่อสร้างจนถึงการอยู่อาศัย
การออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน เช่น ระบบ Passive Design, การติดตั้ง Solar Roof, ระบบหมุนเวียนอากาศภายในอาคาร (ERV/HRV), ไปจนถึงเทคโนโลยี Smart Living ที่ใช้ IoT เพื่อบริหารจัดการพลังงานอัตโนมัติ เช่น การลดการสิ้นเปลืองไฟฟ้าและน้ำ เป็นทิศทางใหม่ที่กำลังได้รับความนิยม ซึ่งไม่เพียงแต่ตอบโจทย์กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดขึ้น แต่ยังเป็นส่วนสำคัญของการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับฐานที่ค่อยๆ จบลง และก้าวเข้าสู่การฟื้นตัวอย่างมีคุณภาพ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง ทั้งในด้านทำเล, กลุ่มลูกค้า, และเทคโนโลยีที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังจะกลับมาแข็งแกร่งอีกครั้ง
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาพันธมิตรทางการเงินที่เข้าใจความท้าทายและพร้อมสนับสนุนการเติบโตอย่างยั่งยืนภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมพูดคุยเพื่อสำรวจแนวทางและความเป็นไปได้ในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวหน้าอย่างมั่นคง.
