ออร่าจับ! “ยศชนัน” ขนทัพเพื่อไทยบุกร้อยเอ็ด ลุยตลาดทุ่งเจริญชิมข้าวจี่ แฟนคลับรุมล้อมกรี๊ดสนั่นชม “หล่อมาก” เจ้าตัวอ้อนขอคะแนนยึดหัวเมืองอีสาน

บรรยากาศการหาเสียงในพื้นที่ภาคอีสานของพรรคเพื่อไทยยังคงเข้มข้นและเต็มไปด้วยสีสัน ล่าสุด นายยศชนัน วงศ์สวัสดิ์ หรือ “อาจารย์เชน” ผู้ช่วยหาเสียงพรรคเพื่อไทย พร้อมด้วยทีมงานและผู้สมัคร สส. ในพื้นที่ ได้ลงพื้นที่จังหวัดร้อยเอ็ดเพื่อพบปะพี่น้องประชาชนและพ่อค้าแม่ค้าอย่างใกล้ชิด โดยจุดแรกที่คณะเดินทางไปถึงคือ “ตลาดทุ่งเจริญ” ซึ่งเป็นตลาดเก่าแก่และเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใจกลางเมืองร้อยเอ็ด ทันทีที่นายยศชนันปรากฏตัวได้รับการต้อนรับอย่างอบอุ่นจากประชาชนที่มาจับจ่ายใช้สอย โดยมีการเข้ามาขอถ่ายรูปและมอบดอกไม้ให้กำลังใจตลอดเส้นทางเดินตลาด

ในระหว่างการเดินตลาด นายยศชนันได้แวะทักทายพ่อค้าแม่ค้าตามแผงต่างๆ สอบถามถึงสภาพเศรษฐกิจและราคาสินค้าเกษตร ซึ่งเป็นหัวใจหลักของคนในพื้นที่ พร้อมทั้งได้ทดลองชิม “ข้าวจี่” ของดีพื้นบ้านอีสานที่วางขายในตลาด โดยเจ้าตัวเอ่ยปากชมว่ารสชาติอร่อยและสะท้อนถึงวิถีชีวิตที่เรียบง่ายแต่ทรงพลังของชาวร้อยเอ็ด บรรยากาศเป็นไปอย่างเป็นกันเองและชื่นมื่นอย่างมาก นอกจากนี้ยังมีช่วงเวลาที่สร้างรอยยิ้มให้กับทีมงาน เมื่อมีกลุ่มชาวบ้านและแม่ค้าในตลาดส่งเสียงเชียร์พร้อมชมเสียงดังว่า “ตัวจริงหล่อมาก” และ “ออร่านายกฯ จับ” ทำให้นายยศชนันถึงกับยิ้มเขินและยกมือไหว้ขอบคุณในความเมตตาของพี่น้องประชาชน

นายยศชนันได้ใช้โอกาสนี้ในการปราศรัยสั้นๆ ท่ามกลางวงล้อมของชาวร้อยเอ็ด โดยเน้นย้ำถึงนโยบายการยกระดับราคาสินค้าเกษตรและการสร้างงานสร้างอาชีพในท้องถิ่น เพื่อให้ลูกหลานชาวอีสานไม่ต้องย้ายถิ่นฐานไปทำงานไกลบ้าน พร้อมทั้งอ้อนขอคะแนนเสียงให้เลือกพรรคเพื่อไทยแบบยกจังหวัด เพื่อให้ทีมงานสามารถเข้าไปบริหารประเทศและผลักดันงบประมาณมาพัฒนาจังหวัดร้อยเอ็ดได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย การลงพื้นที่ครั้งนี้ถูกมองว่าเป็นการตอกย้ำกระแสความนิยมในตัวบุคคลที่พรรคเพื่อไทยพยายามนำเสนอในฐานะคนรุ่นใหม่ที่มีความรู้ความสามารถ และเป็น “แม่เหล็ก” สำคัญในการดึงดูดคะแนนเสียงจากทั้งคนรุ่นเก่าและคนรุ่นใหม่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ถอดรหัสโอกาสใหม่ในตลาดอสังหาฯ ผ่านเลนส์ของผู้เชี่ยวชาญ

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไปนั้น มีลักษณะที่พิเศษและท้าทายกว่าที่เคย ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2568 แสดงสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจนในเกือบทุกเซ็กเมนต์ ยกเว้นเพียงบางกลุ่มที่ยังสามารถประคองตัวหรือเติบโตได้อย่างจำกัด ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนต่างต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เพื่อหาทิศทางและโอกาสใหม่ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2569

เจาะลึกรายเซ็กเมนต์: ภาพสะท้อนกำลังซื้อและกลยุทธ์ผู้พัฒนา

ตลาดคอนโดมิเนียม: การปรับตัวสู่กลุ่มลูกค้าระดับบนและความท้าทายในเมือง

สัญญาณดีมานด์ที่อ่อนแรงในตลาดคอนโดมิเนียมนั้นเห็นได้ชัดเจนในทุกกลุ่มราคา อย่างไรก็ตาม ตลาดในกลุ่ม Mass-Premium และ Luxury ยังคงสามารถรักษาเสถียรภาพและมีการเติบโตเล็กน้อยได้ ซึ่งผมมองว่าปัจจัยสำคัญมาจากฐานลูกค้าในกลุ่มนี้ที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจสูง มีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง และไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจผันผวนมากนัก

ผลลัพธ์ที่ตามมาคือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเริ่มปรับกลยุทธ์ โดยหันมาให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับราคาที่สูงขึ้น (High-End Condos) โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ เพื่อลดความเสี่ยงจากตลาดระดับล่างที่เผชิญกับการชะลอตัวอย่างรุนแรง

เมื่อเจาะลึกในตลาดคอนโดมิเนียมในเขต CBD (Central Business District) หรือใจกลางเมือง พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยกลุ่มราคาที่ขายดีที่สุดยังคงเป็นกลุ่ม Mass ซึ่งมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร นี่แสดงให้เห็นว่าแม้จะเป็นทำเลศักยภาพสูง แต่ราคาที่ “เข้าถึงได้” ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมในโซน Urban หรือชานเมือง กลับมีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ “ต่ำมาก” สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาส่วนใหญ่ในปีนี้มุ่งเน้นไปที่การระบายสต็อกยูนิตคงเหลือ ซึ่งยังมีอยู่จำนวนมากถึง 11,700 ยูนิต โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9.3 ยูนิตต่อเดือน กลุ่มดีมานด์หลักที่ยังคงขับเคลื่อนตลาดนี้มาจากกลุ่ม Eco-Mass ซึ่งสามารถทำยอดขายได้เฉลี่ยสูงถึง 12 ยูนิตต่อเดือน

ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าจับตามองเป็นพิเศษในปีนี้ มักจะกระจุกตัวอยู่ในโซนที่ใกล้กับระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะสถานีรถไฟฟ้า และทำเลที่ใกล้สถาบันการศึกษา ซึ่งเป็นปัจจัยดึงดูดสำคัญสำหรับผู้ซื้อที่มองหาความสะดวกสบายในการเดินทางและโอกาสในการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า แม้ว่าทำเลอย่าง จตุจักร-ประชาชื่น และ รัชดา-ห้วยขวาง จะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่สูงกว่าทำเลอื่น แต่ยอดขายกลับใกล้เคียงกับพื้นที่อื่นๆ สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าโครงการที่ทำยอดขายได้ดีในทำเลเหล่านี้ มักจะเป็นโครงการที่อยู่ในระดับราคาที่ “เข้าถึงได้” หรือมีราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในพื้นที่นั้นๆ

ตลาดทาวน์เฮาส์: แรงกดดันจากดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน

ตลาดทาวน์เฮาส์โดยรวมมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่ม Economy-Mass ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างหนักจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และภาระหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อ ทำให้ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่และการขายชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ

ในทางตรงกันข้าม กลุ่ม Luxury Townhouse ซึ่งมีขนาดตลาดที่เล็กกว่าและมีดีมานด์ที่ค่อนข้างคงที่ ยังสามารถรักษาระดับยอดขายไว้ได้ค่อนข้างนิ่ง แม้จะอยู่ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนก็ตาม

สำหรับทำเลทาวน์เฮาส์ที่น่าสนใจ เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล ยังคงเป็นทำเลที่มีอัตราการขายและราคาขายเฉลี่ยสูงสุดอย่างชัดเจน สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการ (Demand) และกำลังซื้อ (Purchasing Power) ที่แข็งแกร่งในพื้นที่นี้

ส่วนทำเลชานเมืองอย่าง ปทุมธานี, สมุทรปราการ, และลาดกระบัง มียอดขายที่ใกล้เคียงกัน โดยได้แรงหนุนสำคัญจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน (Mass Transit) โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง เชื่อมต่อสู่ใจกลางเมืองได้ดียิ่งขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโซนปริมณฑล

ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด: ความระมัดระวังของผู้พัฒนาและการกระจุกตัวของดีมานด์

จำนวนการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดใหม่ลดลงในทุกระดับราคา เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาในการลงทุน ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ค่อนข้างเปราะบาง

แม้ว่ากลุ่ม High-End และ Luxury Home จะมียอดขายที่ค่อนข้างทรงตัว ซึ่งสะท้อนถึงเสถียรภาพของกำลังซื้อในระดับบน แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะเปิดตัวโครงการเฉพาะที่มั่นใจในดีมานด์จริงและมีการวางแผนการตลาดที่รัดกุม

สำหรับตลาดบ้านในเขต CBD พบว่ามีจำนวนยูนิตเหลือขายที่น้อยมาก เพียง 46 ยูนิต และมีอัตราการขายเฉลี่ยเพียง 0.3 ยูนิตต่อเดือน ซึ่งจัดว่าเป็น Niche Market ที่ต้องใช้ระยะเวลาในการปิดการขายค่อนข้างยาวนาน

ในส่วนของบ้านโซน Urban หรือชานเมือง มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ขายดีที่สุด และเป็นเซ็กเมนต์ที่มีอุปทานเหลือขายน้อย (Low Inventory) ในขณะที่บ้านราคา 50-100 ล้านบาท กลับมีการเคลื่อนไหวที่ค่อนข้างน้อย และเป็นกลุ่มที่ต้องใช้เวลาในการปิดการขายเช่นกัน

เมื่อพิจารณาตามทำเล ตลาดบ้านเดี่ยวมีการแบ่งระดับราคาที่ชัดเจน โซนปริมณฑล เช่น เมืองปทุมธานี, บางใหญ่, บางบัวทอง, และสมุทรปราการ เติบโตโดดเด่นในตลาดบ้านราคาจับต้องได้ (Affordable Housing) ในขณะที่ทำเลในกรุงเทพฯ เช่น เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล และ วัชรพล-สายไหม โดดเด่นในกลุ่มบ้านมูลค่าสูง (Premium Homes)

ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: แรงกดดันรอบด้าน

ภาพรวมของตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์ที่กล่าวมาข้างต้น สะท้อนให้เห็นผลกระทบโดยตรงต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในงวด 9 เดือนแรกของปี 2568 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 35 แห่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อยู่ที่ประมาณ 191,854 ล้านบาท เทียบกับ 222,879 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปี 2567 คิดเป็นการลดลง 16%

ที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ อัตรากำไรสุทธิที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยอัตรากำไรเฉลี่ยอยู่ที่เพียง 7.5% ซึ่งเมื่อคำนวณเป็นตัวเลขแล้ว กำไรสุทธิลดลงมาอยู่ที่ 14,304 ล้านบาท ลดลงถึง 30% เมื่อเทียบกับ 20,794 ล้านบาท ในงวดเดียวกันของปี 2567 ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้เผชิญกับแรงกดดันรอบด้านอย่างรุนแรง ทั้งจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลง

แนวโน้มและปัจจัยที่ต้องจับตาสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความผันผวนสูงจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ลดลง ภายใต้แรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนสะสมต่อ GDP ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึงร้อยละ 86 ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง

ปัจจัยภายนอก เช่น เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่อาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค แม้ว่าผู้บริโภคจะยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่ แต่ก็มีแนวโน้มที่จะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ในขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เช่นกัน

สำหรับปี 2569 สิ่งที่ผู้พัฒนาและนักลงทุนควรจับตาอย่างใกล้ชิด คือ ทิศทางอัตราดอกเบี้ย ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อต้นทุนทางการเงินและการตัดสินใจกู้ซื้อของผู้บริโภค และ มาตรการภาครัฐ ที่อาจออกมาเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดหย่อนภาษี, การผ่อนคลายกฎเกณฑ์สินเชื่อ, หรือการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ

โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: กลยุทธ์สำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนา

แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับปี 2569 ผมมองเห็นโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ดังนี้:

เน้นกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ (Affordable and Mid-Range Housing): แม้กำลังซื้อโดยรวมจะชะลอตัว แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ หรือใกล้แหล่งงาน โครงการเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะได้รับความสนใจจากกลุ่ม First-time Homebuyers และผู้ที่ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties): ตลาดอสังหาริมทรัพย์บางทำเล โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ ที่ยังคงมีปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ยังคงมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) หรือการขายต่อในอนาคต (Capital Appreciation) โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในโซนCBD และ Urban ที่มีดีมานด์จากผู้เช่าที่ชัดเจน

มองหาโครงการที่มีความแตกต่างและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ (Differentiated and Lifestyle-Oriented Projects): ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การพัฒนาโครงการที่มีจุดเด่นเฉพาะตัว เช่น การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์, ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้พักอาศัยยุคใหม่ (เช่น พื้นที่ทำงานร่วม, พื้นที่สีเขียว, สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน), หรือการใช้นวัตกรรมและเทคโนโลยีเข้ามาช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความน่าสนใจและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ

การควบรวมกิจการและการลงทุนเชิงกลยุทธ์ (Mergers & Acquisitions and Strategic Investments): ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง ควรพิจารณาโอกาสในการเข้าซื้อกิจการหรือสินทรัพย์ที่มีศักยภาพจากผู้พัฒนาที่มีปัญหาทางการเงินในราคาที่เหมาะสม ซึ่งเป็นโอกาสในการขยายพอร์ตและเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาด

การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): ในระยะยาว เทรนด์ ESG จะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, มีความรับผิดชอบต่อสังคม, และมีการบริหารจัดการที่ดี จะไม่เพียงแต่สร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่ยังสามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อที่มีความใส่ใจในประเด็นเหล่านี้ ซึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

สรุป:

ปี 2569 ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค และการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ด้วยประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง ผมเชื่อมั่นว่ายังมีโอกาสที่น่าสนใจซ่อนอยู่เสมอ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน, การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด, และการมองหา “โอกาสใหม่” ในความท้าทาย จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้

หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับโครงการของท่านในปี 2569 อย่าลังเลที่จะ ติดต่อเรา เพื่อพูดคุยและค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการของท่านมากที่สุด เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำพาธุรกิจของท่านก้าวผ่านทุกความท้าทายและเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.