บรรยากาศการหาเสียงในช่วงโค้งสุดท้ายก่อนถึงวันเลือกตั้งวันที่ 8 กุมภาพันธ์ ทวีความร้อนแรงถึงขีดสุด เมื่อนายธนาธร จึงรุ่งเรืองกิจ ประธานคณะก้าวหน้า ในฐานะผู้ช่วยหาเสียงพรรคประชาชน ได้ขึ้นเวทีปราศรัยใหญ่เพื่อปลุกพลังมวลชนและย้ำเตือนถึงโอกาสสำคัญในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประเทศ นายธนาธรลั่นวาจาอย่างมั่นใจว่า “รัฐบาลของประชาชน” ไม่ใช่เพียงแค่ความฝันที่ไกลเกินเอื้อมอีกต่อไป แต่เป็นจริงได้หากทุกคนร่วมใจกันออกไปใช้สิทธิ์เลือกพรรคประชาชนให้ถล่มทลาย จนมีคะแนนเสียงมากพอที่จะทลายกับดักทางการเมืองและสถาปนาอำนาจสูงสุดคืนสู่มือประชาชนอย่างแท้จริง โดยเขามองว่าการเลือกตั้งครั้งนี้คือจุดชี้วัดว่าประเทศไทยจะเดินไปข้างหน้าหรือจะจมปลักอยู่กับวงจรเดิมๆ
ทางด้าน “เท้ง” นายณัฐพงษ์ เรืองปัญญาวุฒิ แคนดิเดตนายกรัฐมนตรีของพรรคประชาชน ได้ขึ้นกล่าวถ้อยคำที่สร้างความประทับใจและเรียกเสียงเชียร์จากผู้ฟังอย่างกึกก้อง โดยเขาได้เชิญชวนให้คนไทยทุกคนมาร่วมกัน “เขียนประวัติศาสตร์หน้าใหม่” ให้กับประเทศชาติ นายณัฐพงษ์ได้ให้คำมั่นสัญญาต่อหน้ามวลชนว่า หากได้รับความไว้วางใจให้ดำรงตำแหน่งนายกรัฐมนตรี เขาจะเป็นผู้นำที่มีคุณสมบัติ 2 ประการที่ชัดเจน คือหนึ่ง “ซื่อสัตย์และอ่อนน้อมต่อประชาชน” เพราะถือว่าอำนาจมาจากประชาชน และสองคือ “ต้องหลังตรงต่ออำนาจเผด็จการ” ไม่ยอมก้มหัวให้กับอำนาจนอกระบบที่จ้องจะเข้ามาแทรกแซงกระบวนการประชาธิปไตย
นายณัฐพงษ์ยังเน้นย้ำว่า นโยบายของพรรคประชาชนถูกออกแบบมาเพื่อผลประโยชน์สูงสุดของคนส่วนใหญ่ ไม่ใช่เพื่อกลุ่มทุนหรือเครือข่ายอุปถัมภ์ใดๆ การทำงานของเขาจะมุ่งเน้นความโปร่งใสและสามารถตรวจสอบได้ในทุกขั้นตอน เพื่อกอบกู้ความเชื่อมั่นของระบอบรัฐสภาให้กลับมาเป็นที่พึ่งที่ระลึกของประชาชนได้อีกครั้ง การปราศรัยในครั้งนี้ถูกมองว่าเป็นการส่งสัญญาณท้าชนกับขั้วอำนาจเดิมอย่างเต็มรูปแบบ และเป็นการย้ำจุดยืนที่แข็งกร้าวในเรื่องอุดมการณ์แต่ประนีประนอมในเรื่องการรับฟังเสียงสะท้อนจากชาวบ้าน ซึ่งเป็นกลยุทธ์สำคัญที่พรรคประชาชนใช้ในการกวาดคะแนนเสียงจากคนทุกรุ่นที่โหยหาความเปลี่ยนแปลงในห้วงเวลานี้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: วิเคราะห์เชิงลึก โอกาสและความท้าทายจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงอยู่เสมอ แต่สิ่งที่สำคัญกว่าการคาดเดาแนวโน้มระยะสั้น คือการทำความเข้าใจปัจจัยพื้นฐานที่ขับเคลื่อนตลาด และการเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง เพื่อสร้างโอกาสใหม่ ๆ ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 นี้
จากข้อมูลเชิงลึกที่เราได้รวบรวมมาตลอดปี 2568 แสดงให้เห็นภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีสัญญาณของการชะลอตัวในหลายภาคส่วน แต่ภายใต้ความท้าทายนี้ ยังมีโอกาสใหม่ ๆ ที่ซ่อนอยู่สำหรับผู้ที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง นอกจากนี้ ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยังบีบให้ผู้ประกอบการต้องทบทวนกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างรอบคอบ
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งสะท้อนภาพนี้ได้เป็นอย่างดี รายได้รวมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ อัตรากำไรสุทธิที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการกำลังเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและรักษาความสามารถในการทำกำไร
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเองก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ compounded with ความไม่แน่นอนจากเหตุการณ์ธรรมชาติ (แม้จะไม่ได้ระบุรายละเอียด แต่หมายถึงความเสี่ยงที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่น) ทำให้ผู้บริโภคที่แม้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัย ยังคงชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ขณะที่ผู้ประกอบการเองก็เลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อประเมินสถานการณ์และรอปัจจัยบวกที่จะเข้ามาสนับสนุนตลาด
เจาะลึกแต่ละเซกเมนต์: คอนโดมิเนียม – โอกาสในตลาดบนและกลุ่มเฉพาะ
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ในปี 2568 เราเห็นสัญญาณของอุปสงค์ที่อ่อนแรงลงในภาพรวมแทบทุกกลุ่ม แต่มีข้อยกเว้นที่น่าสนใจ นั่นคือ กลุ่ม Mass-Premium และ Luxury ซึ่งยังคงมียอดขายที่ทรงตัวและเติบโตได้เล็กน้อย กลุ่มลูกค้าในเซกเมนต์นี้มีฐานะทางการเงินที่มั่นคง กำลังซื้อไม่ผันผวนตามสภาวะเศรษฐกิจมากนัก ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการระดับบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการชะลอตัวอย่างรุนแรงของตลาดระดับล่าง
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของทำเล คอนโดใน CBD (Central Business District) หรือใจกลางเมือง พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยกลุ่มราคาที่ขายดีที่สุดยังคงเป็นกลุ่ม Mass ที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร นี่แสดงให้เห็นว่า แม้ตลาดจะชะลอตัว แต่ทำเลศักยภาพสูงในเมืองยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้
ในทางตรงกันข้าม คอนโดในโซน Urban หรือชานเมือง มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในจำนวนที่ “ต่ำมาก” ในปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่การระบายสต็อกยูนิตที่คงเหลืออยู่ โดยมีจำนวนยูนิตคงเหลือประมาณ 11,700 หน่วย และมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9.3 ยูนิตต่อเดือน กลุ่มดีมานด์หลักในโซนนี้มาจากกลุ่ม Eco-Mass ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยสูงกว่าเล็กน้อยที่ 12 ยูนิตต่อเดือน
ทำเลคอนโดที่น่าจับตามองในปีที่ผ่านมา คือทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและสถาบันการศึกษา ซึ่งเป็นจุดที่มียอดขายดีกระจุกตัวอยู่ ขณะที่ทำเลอย่าง จตุจักร-ประชาชื่น และ รัชดา-ห้วยขวาง แม้จะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่าทำเลอื่น แต่ยอดขายก็ยังคงใกล้เคียงกับพื้นที่อื่น ๆ สิ่งที่พิสูจน์ได้คือ โครงการที่ทำยอดขายได้ดีในทำเลเหล่านี้มักเป็นโครงการที่มีราคา “เข้าถึงได้” และตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในระดับราคาที่เหมาะสม
ตลาดทาวน์เฮาส์: ความเปราะบางของกลุ่ม Economy-Mass และโอกาสของกลุ่ม Luxury
ตลาดทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะในกลุ่ม Economy-Mass มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อของผู้บริโภคในกลุ่มนี้ได้รับแรงกดดันอย่างหนักจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และภาระหนี้สินที่เพิ่มพูน ส่งผลให้ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่และการทำยอดขายลดลงอย่างชัดเจน
อย่างไรก็ตาม ในทางตรงกันข้าม กลุ่ม Luxury ซึ่งมีขนาดตลาดเล็กกว่า แต่มีความต้องการที่ค่อนข้างคงที่ ยังคงสามารถรักษาระดับยอดขายไว้ได้ค่อนข้างนิ่ง แม้จะเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนก็ตาม
เมื่อพิจารณาในเชิงภูมิศาสตร์ ทำเลเพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล ยังคงเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยมียอดขายและราคาขายเฉลี่ยสูงสุด ซึ่งสะท้อนถึงดีมานด์และกำลังซื้อที่แข็งแกร่งอย่างชัดเจน ในขณะที่โซนชานเมืองอย่าง ปทุมธานี, สมุทรปราการ, และลาดกระบัง มียอดขายใกล้เคียงกัน โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบรถไฟฟ้า ที่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางได้อย่างมาก
ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด: ความระมัดระวังของผู้พัฒนาและความต้องการที่ชัดเจนในบางทำเล
จำนวนการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดใหม่ลดลงในทุกระดับราคา สะท้อนถึงความระมัดระวังในการลงทุนของผู้พัฒนาโครงการ ที่ต้องเผชิญกับกำลังซื้อที่เปราะบางของผู้บริโภค
แม้ว่ากลุ่ม High-End และ Luxury ของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดยังคงมียอดขายที่ค่อนข้างทรงตัว ซึ่งแสดงถึงเสถียรภาพของกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะเปิดตัวเฉพาะโครงการที่มั่นใจในดีมานด์จริง ๆ เท่านั้น
ในตลาดบ้านเดี่ยว โซน CBD มีจำนวนยูนิตเหลือขายที่น้อยมาก เพียง 46 ยูนิต และมียอดขายเฉลี่ยเพียง 0.3 ยูนิตต่อเดือน ซึ่งบ่งชี้ว่าเป็นตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่ต้องใช้เวลาในการปิดการขาย
สำหรับ บ้านโซน Urban มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เป็นเซกเมนต์ที่ขายดีที่สุด และมีซัพพลายเหลือขายน้อย ในขณะที่บ้านราคาสูงตั้งแต่ 50-100 ล้านบาท การขายค่อนข้างเงียบ และใช้เวลาในการปิดการขายยาวนาน
ตลาดบ้านเดี่ยวมีการแบ่งระดับราคาตามทำเลอย่างชัดเจน โซนปริมณฑล เช่น เมืองปทุมธานี, บางใหญ่, บางบัวทอง, และสมุทรปราการ มีการเติบโตที่โดดเด่นในตลาดบ้านราคาจับต้องได้ ในขณะที่ทำเลในกรุงเทพฯ เช่น เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล และ วัชรพล-สายไหม โดดเด่นในกลุ่มบ้านมูลค่าสูง
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดในอนาคต: โอกาสใหม่ในปี 2569
แม้ว่าภาพรวมตลาดในปี 2568 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่เรามองเห็นโอกาสใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2569 ซึ่งจะขับเคลื่อนโดยปัจจัยหลักดังนี้:
นโยบายภาครัฐและการกระตุ้นเศรษฐกิจ: หากภาครัฐมีมาตรการที่ชัดเจนในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก การผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อ หรือการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยพลิกฟื้นตลาดได้
ทิศทางอัตราดอกเบี้ย: การคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายอาจมีการปรับลดลงในปี 2569 จะช่วยลดต้นทุนทางการเงินของผู้ซื้อบ้าน ทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้ารายย่อยดีขึ้น และอาจส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์กลับมาฟื้นตัว
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและคมนาคม: โครงการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมต่อพื้นที่กรุงเทพฯ กับปริมณฑลอย่างต่อเนื่อง จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ชานเมือง ทำให้ทำเลใหม่ ๆ น่าสนใจ และมีศักยภาพในการพัฒนา
ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่ (Pent-up Demand): แม้ว่าผู้บริโภคจะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการยกระดับคุณภาพชีวิต หรือมีความจำเป็นต้องย้ายถิ่นฐาน เมื่อปัจจัยลบคลี่คลาย ความต้องการเหล่านี้จะถูกปลดปล่อยออกมา
เทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป: เทรนด์การทำงานที่บ้าน (Work from Home) ที่อาจจะยังคงอยู่ ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น การมีพื้นที่สีเขียว หรือสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่รองรับการใช้ชีวิตแบบผสมผสาน (Hybrid Living) จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภคเพื่อคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ประกอบการ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง:
การวิเคราะห์ทำเลอย่างแม่นยำ: มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพจริง ๆ โดยพิจารณาจากปัจจัยการเดินทาง โครงสร้างพื้นฐาน และการเติบโตของชุมชน
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: นำเสนอโครงการที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่แท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เน้นความคุ้มค่า (Value for Money) หรือโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์การอยู่อาศัยใหม่ ๆ
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: หาแนวทางในการลดต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนการดำเนินงาน โดยไม่ส่งผลกระทบต่อคุณภาพของโครงการ
การตลาดเชิงรุกและสร้างสรรค์: ใช้เครื่องมือการตลาดดิจิทัลที่หลากหลาย การสร้างแคมเปญที่น่าสนใจ และการสร้างปฏิสัมพันธ์กับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
การสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ: การร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อเสนอทางเลือกทางการเงินที่น่าสนใจให้กับลูกค้า หรือการร่วมมือกับธุรกิจอื่น ๆ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ
สำหรับผู้บริโภค การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจเสมอ หากพิจารณาอย่างรอบคอบ:
การวางแผนทางการเงิน: ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระอย่างรอบด้าน และพิจารณาอัตราดอกเบี้ยที่มีผลต่อภาระหนี้สินในระยะยาว
การศึกษาข้อมูลโครงการอย่างละเอียด: ทำความเข้าใจเกี่ยวกับผู้พัฒนาโครงการ ทำเลที่ตั้ง คุณภาพการก่อสร้าง และสิ่งอำนวยความสะดวก
การมองหาโอกาสในช่วงตลาดชะลอตัว: บางครั้ง ตลาดที่ชะลอตัวอาจเป็นโอกาสที่ดีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เหมาะสม หรือมีข้อเสนอพิเศษจากผู้พัฒนา
การพิจารณาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: หากมองหาการลงทุนระยะยาว การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีแนวโน้มการเติบโตในอนาคต สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
โดยสรุปแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีพลวัตที่น่าสนใจในปี 2569 แม้จะเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค แต่ด้วยความเข้าใจในความต้องการของตลาด การปรับตัวของผู้ประกอบการ และการรอคอยปัจจัยบวกจากภาครัฐ โอกาสใหม่ ๆ ในการลงทุนและพัฒนา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย จะยังคงมีอยู่เสมอ
หากท่านกำลังมองหาโอกาส หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมือง รวมถึงเทรนด์ล่าสุดของการพัฒนา บ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลที่ทันสมัยที่สุด
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อยู่ที่เราจะมองเห็นโอกาสและคว้ามันไว้ได้อย่างไร
