ในการรณรงค์หาเสียงช่วงโค้งสุดท้ายก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่จะมีขึ้นในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2569 นายปิยบุตร แสงกนกกุล อดีตเลขาธิการพรรคอนาคตใหม่ ในฐานะผู้ช่วยหาเสียงพรรคประชาชน ได้เดินสายปราศรัยใหญ่ในหลายพื้นที่สำคัญ ล่าสุดที่จังหวัดนนทบุรีและชัยภูมิ โดยนายปิยบุตรได้กล่าวถ้อยคำที่ทรงพลังเพื่อปลุกขวัญและกำลังใจให้กับกลุ่มผู้สนับสนุนพรรคส้มทั่วประเทศ นายปิยบุตรชี้ให้เห็นว่าการเลือกตั้งครั้งนี้คือ “จุดชี้ชะตา” ของประเทศไทยว่าจะเดินหน้าไปสู่อนาคตใหม่หรือจะยังคงติดหล่มอยู่กับการเมืองแบบเดิมๆ ที่สลับขั้วอำนาจกันไปมาในกลุ่มนักการเมืองหน้าเดิมที่เคยเป็นรัฐบาลกันมาหมดแล้วแต่ไม่เคยสร้างความเปลี่ยนแปลงที่จับต้องได้จริงให้กับชีวิตความเป็นอยู่ของพี่น้องประชาชน
นายปิยบุตรได้ตั้งเป้าหมายไว้อย่างชัดเจนและท้าทาย โดยระบุว่าพรรคประชาชนจำเป็นต้องได้รับเสียงสนับสนุนอย่างถล่มทลายจากประชาชนทั่วประเทศไม่ต่ำกว่า 20 ล้านเสียง และต้องกวาดเก้าอี้ สส. ให้ได้ในระดับ 200 ถึง 250 ที่นั่ง เพื่อสร้างความชอบธรรมที่แข็งแกร่งที่สุดในการจัดตั้งรัฐบาล นายปิยบุตรเรียกคะแนนเสียงเหล่านี้ว่าเป็น “ใบอนุญาตจากประชาชน” ที่จะมอบสิทธิ์ขาดให้พรรคประชาชนเข้าไปบริหารประเทศโดยไม่มีข้อกังขา เขาเน้นย้ำว่าหากพรรคสามารถทำตัวเลขได้ถึงระดับนี้ จะไม่มีกลไกอำนาจใดๆ หรือ “มือมืด” ที่ไหนสามารถขวางกั้นเจตจำนงของประชาชนได้อีกต่อไป เพราะความชอบธรรมที่มาจากเสียงส่วนใหญ่เกินครึ่งสภาคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุดในระบอบประชาธิปไตย
นอกจากนี้ นายปิยบุตรยังได้ตอบโต้กระแสวาทกรรมจากพรรคคู่แข่งที่มักจะกล่าวอ้างว่า “เลือกพรรคประชาชนไปก็ตั้งรัฐบาลไม่ได้” โดยระบุว่าเป็นเพียงการข่มขู่เพื่อให้ประชาชนเกิดความหวาดกลัวและกลับไปเลือกการเมืองแบบเดิม นายปิยบุตรย้ำว่าสถานการณ์ในวันนี้เปลี่ยนไปแล้ว โดยเฉพาะการไม่มีอำนาจของ ส.ว. ในการโหวตเลือกนายกรัฐมนตรี ดังนั้นหากประชาชนต้องการเห็น “นายกฯ เท้ง” ณัฐพงษ์ เรืองปัญญาวุฒิ เข้าไปทำหน้าที่แก้ปัญหาโครงสร้าง ปราบโกง และกระจายอำนาจ ก็ต้องร่วมกันปลดปล่อยพลังในวันที่ 8 กุมภาพันธ์นี้ กาพรรคประชาชนให้แลนด์สไลด์เพื่อปิดสวิตช์การเมืองระบบอุปถัมภ์และเปิดประตูสู่การเป็นรัฐบาลประชาชนที่แท้จริงเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์การเมืองไทย
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ถอดรหัสโอกาส สู่การลงทุนที่ชาญฉลาดในตลาดอสังหาฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การวิเคราะห์แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ไม่ใช่เพียงการคาดเดาอนาคต แต่คือการตีความข้อมูลเชิงลึกที่บ่งชี้ถึงโอกาสและความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า การทำความเข้าใจภาพรวม, การเจาะลึกแต่ละเซกเมนต์, และการประเมินปัจจัยเสี่ยง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาการลงทุนสู่ความสำเร็จ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: สัญญาณชะลอตัวที่ต้องใส่ใจ
ปี 2568 ที่ผ่านมา ได้แสดงให้เห็นถึงสัญญาณชะลอตัวในแทบทุกภาคส่วนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีความพยายามในการกระตุ้นจากหลากหลายปัจจัย แต่แรงกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, และความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือน ยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
เจาะลึกแต่ละเซกเมนต์: การปรับตัวของผู้พัฒนาและพฤติกรรมผู้บริโภค
ตลาดคอนโดมิเนียม: การปรับสมดุลสู่ตลาดระดับบน
ในส่วนของ ตลาดคอนโด เราเห็นสัญญาณความต้องการที่อ่อนแรงลงอย่างชัดเจนในหลายๆ กลุ่ม ยกเว้นเพียงกลุ่ม Mass-Premium และ Luxury ที่ยังคงมีเสถียรภาพและเติบโตได้เล็กน้อย ซึ่งเป็นผลมาจากฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีความมั่นคง การที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการระดับบนมากขึ้น ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการบริหารความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการชะลอตัวอย่างรุนแรงในตลาดระดับล่าง
เมื่อเจาะลึกไปยังพื้นที่ใจกลางเมือง (CBD) ของกรุงเทพฯ เราพบว่ามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลุ่มราคาที่ยังคงทำยอดขายได้ดี คือกลุ่ม Mass ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 150,000 บาท ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่ยังมีอยู่สำหรับที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพที่จับต้องได้
สำหรับโซนเมือง (Urban) สถานการณ์แตกต่างออกไป การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวน “ต่ำมาก” เนื่องจากผู้พัฒนาส่วนใหญ่เน้นไปที่การระบายสต็อกยูนิตที่คงค้างอยู่ ซึ่งมีจำนวนประมาณ 11,700 ยูนิต โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 9.3 ยูนิตต่อเดือน กลุ่มลูกค้าหลักที่ยังคงขับเคลื่อนตลาดในโซนนี้ คือกลุ่ม Eco-Mass ซึ่งสามารถทำยอดขายได้ถึง 12 ยูนิตต่อเดือน
ทำเลที่น่าจับตามองสำหรับการลงทุนคอนโดในปีที่ผ่านมา จะกระจุกตัวอยู่บริเวณที่ตั้งใกล้ระบบขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้า) และสถาบันการศึกษา นอกจากนี้ ทำเลอย่าง จตุจักร-ประชาชื่น และ รัชดา-ห้วยขวาง แม้จะมีราคาสูงกว่าทำเลอื่น แต่ยอดขายยังคงใกล้เคียงกับพื้นที่อื่น ๆ โดยโครงการที่ประสบความสำเร็จมักเป็นโครงการที่มีราคา “เข้าถึงได้” ในทำเลนั้น ๆ
ตลาดทาวน์เฮาส์: ความท้าทายจากภาระหนี้สิน
ตลาดทาวน์เฮาส์ มีแนวโน้มที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม Economy-Mass ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อการเปิดตัวโครงการใหม่และการดำเนินงานด้านยอดขายที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม กลุ่ม Luxury ซึ่งมีขนาดตลาดเล็กและมีความต้องการที่ค่อนข้างคงที่ ยังคงสามารถรักษาระดับยอดขายให้มีความนิ่งได้ แม้ในสภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวน
ในแง่ของทำเล ทาวน์เฮาส์ เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล ยังคงเป็นพื้นที่ที่มียอดขายและราคาขายเฉลี่ยสูงสุดอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงดีมานด์และความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในบริเวณนี้อย่างชัดเจน
สำหรับโซนชานเมืองอย่าง ปทุมธานี, สมุทรปราการ, และลาดกระบัง ยอดขายของทาวน์เฮาส์ใกล้เคียงกัน โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน ซึ่งช่วยให้การเดินทางสะดวกสบายขึ้นมาก
ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด: การลงทุนที่เน้นความรอบคอบ
จำนวนการเปิดตัวโครงการ บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด ใหม่ได้ลดลงในทุกระดับราคา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินกลยุทธ์การลงทุนด้วยความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น อันเนื่องมาจากความเปราะบางของกำลังซื้อในภาพรวม
แม้ว่ากลุ่ม Hig-End และ Luxury จะมียอดขายที่ค่อนข้างทรงตัว ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงเสถียรภาพของกำลังซื้อในกลุ่มบน แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะเปิดตัวโครงการใหม่เฉพาะโครงการที่มั่นใจในดีมานด์จริงเท่านั้น
ในตลาดบ้านโซน CBD เราเห็นสต็อกที่เหลือขายในปริมาณที่น้อยมาก เพียง 46 ยูนิต และมีอัตราการขายเฉลี่ยเพียง 0.3 ยูนิตต่อเดือน ซึ่งเป็นตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่ต้องการระยะเวลาในการปิดการขายค่อนข้างยาวนาน
สำหรับบ้านในโซน Urban มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ขายดีที่สุด และเป็นเซกเมนต์ที่มีอุปทานเหลือขายในปริมาณที่น้อย ในขณะที่บ้านราคา 50-100 ล้านบาท แทบไม่มีความเคลื่อนไหว ซึ่งเป็นราคาที่ต้องการระยะเวลาในการปิดการขายที่ยาวนานเช่นกัน
ในภาพรวมของ ตลาดบ้านเดี่ยว สามารถแบ่งระดับราคาตามทำเลได้อย่างชัดเจน โดยโซนปริมณฑลอย่างเมืองปทุมธานี, บางใหญ่, บางบัวทอง, และสมุทรปราการ มีการเติบโตที่โดดเด่นในกลุ่มราคาที่จับต้องได้ ในขณะที่ทำเลในกรุงเทพฯ เช่น เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล และวัชรพล-สายไหม โดดเด่นในกลุ่มบ้านมูลค่าสูง
ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์: แรงกดดันที่ต้องเผชิญ
จากภาพรวมของตลาดในแต่ละเซกเมนต์ที่กล่าวมาข้างต้น ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูล 9 เดือนแรกของปี 2568 พบว่ารายได้รวมของ 35 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จาก 222,879 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า เหลือเพียง 191,854 ล้านบาท คิดเป็นการลดลง 16%
ที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ อัตรากำไรสุทธิที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 7.5% เท่านั้น กำไรสุทธิรวมลดลงถึง 30% จาก 20,794 ล้านบาท เหลือเพียง 14,304 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างหนัก ทั้งจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลง
ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความผันผวนอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องมาจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ได้รับแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่สูง ซึ่งอยู่ในระดับประมาณ 86% ของ GDP สถานการณ์นี้ยิ่งซ้ำเติมด้วยเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น แผ่นดินไหว แม้ผู้บริโภคจะยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่หลายรายยังคงชะลอการตัดสินใจซื้อ
ในฝั่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็มีแนวโน้มที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เช่นกัน ขณะที่การจับตาดูทิศทางอัตราดอกเบี้ย และมาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะเข้ามามีบทบาทในการกำหนดทิศทางของ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569
โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การมองไปข้างหน้า
แม้ว่าภาพรวมตลาดในปี 2568 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งโอกาสใหม่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง และสามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่: แม้ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดจะเผชิญแรงกดดัน แต่หากพิจารณาถึงการออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์, การมีพื้นที่ใช้สอยที่ยืดหยุ่น, และการเดินทางที่สะดวกสบาย โครงการเหล่านี้ยังมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่เข้าถึงได้ง่ายในเขตปริมณฑลที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง
คอนโดมิเนียมสำหรับกลุ่มนิชมาร์เก็ต: ตลาดคอนโดใน CBD ที่มีราคา “เข้าถึงได้” ยังคงมีดีมานด์ที่น่าสนใจ การมองหาทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว, ใกล้แหล่งงาน, หรือใกล้สถาบันการศึกษา จะเป็นกุญแจสำคัญ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีแนวโน้มลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2569, การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า (Yield) จะกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง การเลือกทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง, โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักศึกษา หรือกลุ่มคนทำงานในเมือง, จะเป็นกลยุทธ์ที่น่าพิจารณา
การพัฒนาโครงการที่เน้นความยั่งยืนและนวัตกรรม: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและเทคโนโลยีมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจในเรื่องพลังงาน, การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, และการนำเทคโนโลยีมาช่วยอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัย จะเป็นจุดขายที่สำคัญ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนและสุขภาพ: เทรนด์การดูแลสุขภาพและ Work-Life Balance ที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น บ้านพักตากอากาศ, โครงการที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีอากาศบริสุทธิ์, หรือโครงการที่เน้นสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ จะมีศักยภาพในการเติบโต
การเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผมขอแนะนำให้ผู้ที่สนใจลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 พิจารณาสิ่งเหล่านี้:
การศึกษาข้อมูลเชิงลึก: ทำความเข้าใจแนวโน้ม, ทำเลที่มีศักยภาพ, และความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมายอย่างละเอียด
การบริหารความเสี่ยง: กระจายการลงทุน, พิจารณาโครงการที่มีประวัติการพัฒนาที่ดี, และประเมินความเสี่ยงด้านการเงินอย่างรอบคอบ
การมองหาโอกาสที่ซ่อนเร้น: ตลาดที่ชะลอตัวอาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่น่าสนใจ
การปรับตัวให้เข้ากับเทคโนโลยี: การใช้แพลตฟอร์มดิจิทัลในการค้นหาข้อมูล, วิเคราะห์, และทำการตลาด จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการลงทุน
ปี 2569 จะเป็นปีที่พิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและความเข้าใจในตลาดของผู้ลงทุน สำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การเตรียมตัวที่ดีและการตัดสินใจที่เฉียบคม จะนำไปสู่การคว้าโอกาสทองที่ตลาดนี้จะมอบให้
หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด อย่ารอช้า! ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เป็นจริง.
