“ธรรมนัส” ของขึ้น! ลั่นถ้าได้เป็นรัฐบาลจะกวาดล้าง “สแกมเมอร์” ให้สิ้นซาก พร้อมเย้ยเจ็บพวกประกาศไม่เอาคนเทา ส่วนใหญ่จบลงที่การเป็น “ฝ่ายค้าน”!

ร้อยเอกธรรมนัส พรหมเผ่า แกนนำคนสำคัญทางการเมือง ได้ออกมาเคลื่อนไหวครั้งสำคัญในช่วงบรรยากาศการหาเสียงที่ทวีความเข้มข้น โดยชูโยบายปราบปรามอาชญากรรมทางเทคโนโลยีที่กำลังสร้างความเดือดร้อนอย่างหนักให้กับประชาชนชาวไทย ร.อ.ธรรมนัส ยืนยันอย่างหนักแน่นว่าหากตนเองและกลุ่มการเมืองของตนได้มีโอกาสเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของรัฐบาลชุดใหม่ ภารกิจเร่งด่วนอันดับต้นๆ คือการกวาดล้างขบวนการสแกมเมอร์ แก๊งคอลเซ็นเตอร์ และอาชญากรรมข้ามชาติให้สิ้นซากจากแผ่นดินไทย โดยจะใช้มาตรการทางกฎหมายที่เด็ดขาดและการประสานงานระหว่างประเทศเพื่อทลายฐานที่มั่นของขบวนการเหล่านี้ไม่ว่าจะซ่อนตัวอยู่ที่ใด เพื่อปกป้องทรัพย์สินและความปลอดภัยของคนไทยที่ต้องสูญเสียเงินทองไปมหาศาลจากกลโกงเหล่านี้

นอกจากเรื่องการปราบปรามอาชญากรรมแล้ว ร.อ.ธรรมนัส ยังได้กล่าวถึงสถานการณ์ทางการเมืองและการกระทบกระทั่งระหว่างพรรคการเมืองต่างๆ โดยเฉพาะกรณีที่มีบางพรรคการเมืองออกมาประกาศจุดยืนอย่างรุนแรงว่าจะไม่ขอร่วมสังฆกรรมกับนักการเมืองที่มีภาพลักษณ์สีเทา หรือกลุ่มอำนาจเดิม ร.อ.ธรรมนัส ได้กล่าวเชิงประชดประชันและเย้ยหยันว่า ในสนามการเมืองความเป็นจริงนั้นมักจะแตกต่างจากคำพูดสวยหรู โดยระบุว่ากลุ่มคนที่มักจะออกมาประกาศตัวว่าสะอาดหรือ “ไม่เอาเทา” นั้น ท้ายที่สุดแล้วมักจะไม่มีที่ยืนในการบริหารราชการแผ่นดิน และมักจะจบลงด้วยการเป็น “ฝ่ายค้าน” ที่ทำได้เพียงแค่พูดแต่ไม่มีอำนาจในการแก้ไขปัญหาให้ประชาชนจริงๆ

ร.อ.ธรรมนัส เน้นย้ำว่าการบริหารประเทศต้องการคนที่ “ทำงานเป็น” และ “เข้าถึงปัญหา” มากกว่าคนที่มีเพียงอุดมการณ์บนกระดาษแต่ไม่เคยสัมผัสความเดือดร้อนที่แท้จริงของชาวบ้าน การออกมาฟาดกลับในครั้งนี้ถูกมองว่าเป็นการส่งสัญญาณไปยังพรรคคู่แข่งว่าอย่ามองข้ามพลังของกลุ่มการเมืองที่เขานำอยู่ เพราะสุดท้ายแล้วตัวเลข สส. และการเจรจาจัดตั้งรัฐบาลจะเป็นตัวตัดสินว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง ไม่ใช่การสาดโคลนหรือการสร้างวาทกรรมแบ่งแยกสีขาวสีเทา ซึ่งเขามั่นใจว่ากลุ่มของเขาจะเป็น “ตัวแปรสำคัญ” ที่จะกำหนดทิศทางของรัฐบาลชุดต่อไปได้อย่างแน่นอน

แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ถอดรหัสโอกาส สู่การลงทุนที่ชาญฉลาดในตลาดอสังหาฯ

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การวิเคราะห์แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ไม่ใช่เพียงการคาดเดาอนาคต แต่คือการตีความข้อมูลเชิงลึกที่บ่งชี้ถึงโอกาสและความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า การทำความเข้าใจภาพรวม, การเจาะลึกแต่ละเซกเมนต์, และการประเมินปัจจัยเสี่ยง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาการลงทุนสู่ความสำเร็จ

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: สัญญาณชะลอตัวที่ต้องใส่ใจ

ปี 2568 ที่ผ่านมา ได้แสดงให้เห็นถึงสัญญาณชะลอตัวในแทบทุกภาคส่วนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีความพยายามในการกระตุ้นจากหลากหลายปัจจัย แต่แรงกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, และความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือน ยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

เจาะลึกแต่ละเซกเมนต์: การปรับตัวของผู้พัฒนาและพฤติกรรมผู้บริโภค

ตลาดคอนโดมิเนียม: การปรับสมดุลสู่ตลาดระดับบน

ในส่วนของ ตลาดคอนโด เราเห็นสัญญาณความต้องการที่อ่อนแรงลงอย่างชัดเจนในหลายๆ กลุ่ม ยกเว้นเพียงกลุ่ม Mass-Premium และ Luxury ที่ยังคงมีเสถียรภาพและเติบโตได้เล็กน้อย ซึ่งเป็นผลมาจากฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีความมั่นคง การที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการระดับบนมากขึ้น ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการบริหารความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการชะลอตัวอย่างรุนแรงในตลาดระดับล่าง

เมื่อเจาะลึกไปยังพื้นที่ใจกลางเมือง (CBD) ของกรุงเทพฯ เราพบว่ามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลุ่มราคาที่ยังคงทำยอดขายได้ดี คือกลุ่ม Mass ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 150,000 บาท ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่ยังมีอยู่สำหรับที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพที่จับต้องได้

สำหรับโซนเมือง (Urban) สถานการณ์แตกต่างออกไป การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวน “ต่ำมาก” เนื่องจากผู้พัฒนาส่วนใหญ่เน้นไปที่การระบายสต็อกยูนิตที่คงค้างอยู่ ซึ่งมีจำนวนประมาณ 11,700 ยูนิต โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 9.3 ยูนิตต่อเดือน กลุ่มลูกค้าหลักที่ยังคงขับเคลื่อนตลาดในโซนนี้ คือกลุ่ม Eco-Mass ซึ่งสามารถทำยอดขายได้ถึง 12 ยูนิตต่อเดือน

ทำเลที่น่าจับตามองสำหรับการลงทุนคอนโดในปีที่ผ่านมา จะกระจุกตัวอยู่บริเวณที่ตั้งใกล้ระบบขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้า) และสถาบันการศึกษา นอกจากนี้ ทำเลอย่าง จตุจักร-ประชาชื่น และ รัชดา-ห้วยขวาง แม้จะมีราคาสูงกว่าทำเลอื่น แต่ยอดขายยังคงใกล้เคียงกับพื้นที่อื่น ๆ โดยโครงการที่ประสบความสำเร็จมักเป็นโครงการที่มีราคา “เข้าถึงได้” ในทำเลนั้น ๆ

ตลาดทาวน์เฮาส์: ความท้าทายจากภาระหนี้สิน

ตลาดทาวน์เฮาส์ มีแนวโน้มที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม Economy-Mass ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อการเปิดตัวโครงการใหม่และการดำเนินงานด้านยอดขายที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม กลุ่ม Luxury ซึ่งมีขนาดตลาดเล็กและมีความต้องการที่ค่อนข้างคงที่ ยังคงสามารถรักษาระดับยอดขายให้มีความนิ่งได้ แม้ในสภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวน

ในแง่ของทำเล ทาวน์เฮาส์ เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล ยังคงเป็นพื้นที่ที่มียอดขายและราคาขายเฉลี่ยสูงสุดอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงดีมานด์และความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในบริเวณนี้อย่างชัดเจน

สำหรับโซนชานเมืองอย่าง ปทุมธานี, สมุทรปราการ, และลาดกระบัง ยอดขายของทาวน์เฮาส์ใกล้เคียงกัน โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน ซึ่งช่วยให้การเดินทางสะดวกสบายขึ้นมาก

ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด: การลงทุนที่เน้นความรอบคอบ

จำนวนการเปิดตัวโครงการ บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด ใหม่ได้ลดลงในทุกระดับราคา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินกลยุทธ์การลงทุนด้วยความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น อันเนื่องมาจากความเปราะบางของกำลังซื้อในภาพรวม

แม้ว่ากลุ่ม Hig-End และ Luxury จะมียอดขายที่ค่อนข้างทรงตัว ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงเสถียรภาพของกำลังซื้อในกลุ่มบน แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะเปิดตัวโครงการใหม่เฉพาะโครงการที่มั่นใจในดีมานด์จริงเท่านั้น

ในตลาดบ้านโซน CBD เราเห็นสต็อกที่เหลือขายในปริมาณที่น้อยมาก เพียง 46 ยูนิต และมีอัตราการขายเฉลี่ยเพียง 0.3 ยูนิตต่อเดือน ซึ่งเป็นตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่ต้องการระยะเวลาในการปิดการขายค่อนข้างยาวนาน

สำหรับบ้านในโซน Urban มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ขายดีที่สุด และเป็นเซกเมนต์ที่มีอุปทานเหลือขายในปริมาณที่น้อย ในขณะที่บ้านราคา 50-100 ล้านบาท แทบไม่มีความเคลื่อนไหว ซึ่งเป็นราคาที่ต้องการระยะเวลาในการปิดการขายที่ยาวนานเช่นกัน

ในภาพรวมของ ตลาดบ้านเดี่ยว สามารถแบ่งระดับราคาตามทำเลได้อย่างชัดเจน โดยโซนปริมณฑลอย่างเมืองปทุมธานี, บางใหญ่, บางบัวทอง, และสมุทรปราการ มีการเติบโตที่โดดเด่นในกลุ่มราคาที่จับต้องได้ ในขณะที่ทำเลในกรุงเทพฯ เช่น เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล และวัชรพล-สายไหม โดดเด่นในกลุ่มบ้านมูลค่าสูง

ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์: แรงกดดันที่ต้องเผชิญ

จากภาพรวมของตลาดในแต่ละเซกเมนต์ที่กล่าวมาข้างต้น ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูล 9 เดือนแรกของปี 2568 พบว่ารายได้รวมของ 35 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จาก 222,879 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า เหลือเพียง 191,854 ล้านบาท คิดเป็นการลดลง 16%

ที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ อัตรากำไรสุทธิที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 7.5% เท่านั้น กำไรสุทธิรวมลดลงถึง 30% จาก 20,794 ล้านบาท เหลือเพียง 14,304 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างหนัก ทั้งจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลง

ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความผันผวนอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องมาจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ได้รับแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่สูง ซึ่งอยู่ในระดับประมาณ 86% ของ GDP สถานการณ์นี้ยิ่งซ้ำเติมด้วยเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น แผ่นดินไหว แม้ผู้บริโภคจะยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่หลายรายยังคงชะลอการตัดสินใจซื้อ

ในฝั่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็มีแนวโน้มที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เช่นกัน ขณะที่การจับตาดูทิศทางอัตราดอกเบี้ย และมาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะเข้ามามีบทบาทในการกำหนดทิศทางของ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569

โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การมองไปข้างหน้า

แม้ว่าภาพรวมตลาดในปี 2568 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งโอกาสใหม่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง และสามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่: แม้ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดจะเผชิญแรงกดดัน แต่หากพิจารณาถึงการออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์, การมีพื้นที่ใช้สอยที่ยืดหยุ่น, และการเดินทางที่สะดวกสบาย โครงการเหล่านี้ยังมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่เข้าถึงได้ง่ายในเขตปริมณฑลที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง
คอนโดมิเนียมสำหรับกลุ่มนิชมาร์เก็ต: ตลาดคอนโดใน CBD ที่มีราคา “เข้าถึงได้” ยังคงมีดีมานด์ที่น่าสนใจ การมองหาทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว, ใกล้แหล่งงาน, หรือใกล้สถาบันการศึกษา จะเป็นกุญแจสำคัญ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีแนวโน้มลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2569, การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า (Yield) จะกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง การเลือกทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง, โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักศึกษา หรือกลุ่มคนทำงานในเมือง, จะเป็นกลยุทธ์ที่น่าพิจารณา
การพัฒนาโครงการที่เน้นความยั่งยืนและนวัตกรรม: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและเทคโนโลยีมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจในเรื่องพลังงาน, การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, และการนำเทคโนโลยีมาช่วยอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัย จะเป็นจุดขายที่สำคัญ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนและสุขภาพ: เทรนด์การดูแลสุขภาพและ Work-Life Balance ที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น บ้านพักตากอากาศ, โครงการที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีอากาศบริสุทธิ์, หรือโครงการที่เน้นสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ จะมีศักยภาพในการเติบโต

การเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผมขอแนะนำให้ผู้ที่สนใจลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 พิจารณาสิ่งเหล่านี้:

การศึกษาข้อมูลเชิงลึก: ทำความเข้าใจแนวโน้ม, ทำเลที่มีศักยภาพ, และความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมายอย่างละเอียด
การบริหารความเสี่ยง: กระจายการลงทุน, พิจารณาโครงการที่มีประวัติการพัฒนาที่ดี, และประเมินความเสี่ยงด้านการเงินอย่างรอบคอบ
การมองหาโอกาสที่ซ่อนเร้น: ตลาดที่ชะลอตัวอาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่น่าสนใจ
การปรับตัวให้เข้ากับเทคโนโลยี: การใช้แพลตฟอร์มดิจิทัลในการค้นหาข้อมูล, วิเคราะห์, และทำการตลาด จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการลงทุน

ปี 2569 จะเป็นปีที่พิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและความเข้าใจในตลาดของผู้ลงทุน สำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การเตรียมตัวที่ดีและการตัดสินใจที่เฉียบคม จะนำไปสู่การคว้าโอกาสทองที่ตลาดนี้จะมอบให้

หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด อย่ารอช้า! ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เป็นจริง.