อนุทิน ชาญวีรกูล เมินกระแสพรรคส้ม มั่นใจประชาชนตอบรับ พรรคภูมิใจไทย ดี ไม่ล่อเป้าทำเสียคะแนนโค้งสุดท้าย

อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: จุดเปลี่ยนสู่การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง ท่ามกลางความท้าทายครั้งใหม่

ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง ทั้งช่วงรุ่งเรืองที่อุปสงค์ทะลุเพดาน และช่วงที่ตลาดหดตัวจนแทบไม่เหลือพื้นที่ให้หายใจ แต่ปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นปีที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับภาวะที่เรียกได้ว่า “ดิ่งแตะจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี” ไม่ใช่แค่ยอดขายที่ซบเซา แต่ทุกมิติของตลาดล้วนสะท้อนถึงความเปราะบางอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: รอยแผลเป็นจากวิกฤตซ้อนวิกฤต

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ชี้ชัดว่า ปี 2568 เป็นปีที่ปัจจัยลบประดังประเดเข้ามาพร้อมกันอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน ทั้งฝั่งอุปทานที่หดตัวอย่างรุนแรง ส่งผลให้จำนวนโครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต่ำสุดในรอบ 2 ทศวรรษ ขณะที่หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลก็แตะระดับต่ำสุดในรอบ 21 ปี และทั่วประเทศก็ต่ำสุดในรอบ 8 ปี ไม่ใช่เพียงแค่ภาพของอุปทานที่ฝ่อตัว แต่ฝั่งอุปสงค์ก็อ่อนแรงลงอย่างมีนัยสำคัญ กำลังซื้อของผู้บริโภคถูกกัดกร่อนด้วยภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตช้าต่อเนื่อง ประกอบกับสถาบันการเงินที่เข้มงวดในเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี

เมื่อมองไปที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังการโอน (Post Finance) ตัวเลขประมาณ 5.47 แสนล้านบาท ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ต่ำสุดในรอบ 12 ปี และสินเชื่อใหม่ที่หดตัวต่อเนื่องถึง 6.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นเครื่องยืนยันว่า ภาวะชะลอตัวในปี 2568 ไม่ได้เกิดจากปัจจัยใดปัจจัยหนึ่ง แต่เป็นการหดตัวพร้อมกันทั้งระบบ ตั้งแต่ผู้ประกอบการ ธนาคาร ไปจนถึงผู้บริโภค

คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฯ ได้สะท้อนภาพของปี 2568 ว่าเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนัก โดยการลดขนาดโครงการ ลดซัพพลาย และยอมรับกำไรที่ลดลง เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยที่เคยสูงถึง 9-10 แสนล้านบาทต่อปี คาดว่าจะหดตัวเหลือเพียงประมาณ 7 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นการหดตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง

มองไปข้างหน้า: ความหวังและโอกาสในปี 2569

แม้ภาพรวมของปี 2568 จะน่าเป็นห่วง แต่ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองเห็นสัญญาณแห่งความหวังและความเป็นไปได้ในการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569 ปัจจัยบวกหลายประการกำลังก่อตัวขึ้น ซึ่งอาจช่วยพลิกฟื้นความเชื่อมั่นและกระตุ้นกำลังซื้อที่ซบเซาให้กลับมาอีกครั้ง

ประการแรก ภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักอย่างมีนัยสำคัญ การตั้งเป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคนในปี 2569 จะสร้างดีมานด์ใหม่ๆ โดยเฉพาะจากกลุ่มชาวต่างชาติ ซึ่งอาจส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (Investment Properties) หรือที่พักตากอากาศ (Vacation Homes)

ประการที่สอง การลงทุนภาคอุตสาหกรรมที่เริ่มส่งสัญญาณบวก คำขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในช่วงครึ่งปีแรกที่มีมูลค่ากว่า 1.05 ล้านล้านบาท และแผนการเร่งรัด 70 โครงการ มูลค่า 3 แสนล้านบาท จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ สร้างงาน สร้างรายได้ และนำมาซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีโรงงานอุตสาหกรรมตั้งอยู่

ประการที่สาม การเบิกจ่ายงบประมาณของภาครัฐในปี 2569 ที่จะเดินหน้าเต็มปี และความคาดหวังว่ารัฐบาลใหม่จะสามารถออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นกลไกสำคัญในการปลุกกำลังซื้อและสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน

ยิ่งไปกว่านั้น การที่ซัพพลายใหม่ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี กำลังจะเปิดทางให้ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะสมดุลได้เร็วขึ้น ประกอบกับแนวโน้มราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างที่ทรงตัว จะช่วยลดต้นทุนของผู้ประกอบการได้ การฟื้นตัวนี้จะเป็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ที่จับต้องได้

ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตา: ความเปราะบางยังคงอยู่

อย่างไรก็ตาม ในขณะที่เรามีความหวังกับปี 2569 เราก็ต้องไม่มองข้ามปัจจัยเสี่ยงที่อาจฉุดรั้งการฟื้นตัวให้ช้าลงไปกว่าที่คาดการณ์ไว้

ประการแรก ความเปราะบางของกำลังซื้อยังคงเป็นประเด็นสำคัญ แม้เศรษฐกิจจะเริ่มมีสัญญาณบวก แต่การเติบโตที่คาดการณ์ไว้เพียง 1.6% โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อาจยังไม่เพียงพอที่จะสร้างความคึกคักอย่างเต็มที่ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความไม่แน่นอนทางการค้าระหว่างประเทศ และนโยบายการค้าจากสหรัฐอเมริกา รวมถึงความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ อาจส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออกและการลงทุนของไทย

ประการที่สอง การที่มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐบางประการจะหมดอายุลง เช่น มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อ (LTV: Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในเดือนมิถุนายน 2569 อาจส่งผลให้กำลังซื้อบางส่วนที่อาศัยมาตรการเหล่านี้ชะลอตัวลง

ประการที่สาม ปัญหาเชิงโครงสร้างบางอย่างยังคงเป็นอุปสรรค อัตราการจ้างงานใหม่ที่ขยายตัวในอัตราต่ำ ราคาที่ดินที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นในบางพื้นที่ และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ยังคงเป็นตัวเลขที่น่าเป็นห่วง แสดงให้เห็นว่าการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่มยังคงเป็นเรื่องท้าทาย

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง

เมื่อพิจารณาปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงทั้งหมด ผมประเมินว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง” (Cautious Recovery) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยมีทิศทางที่น่าสนใจดังนี้:

การเปิดตัวโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้น: เราน่าจะได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% จากฐานที่ต่ำสุดในปี 2568 ซึ่งสะท้อนถึงความมั่นใจที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับที่ไม่ร้อนแรงจนเกินไป

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับตัวดีขึ้น: การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้นราว 5-10% ซึ่งเป็นการฟื้นตัวที่สอดคล้องกับการเปิดตัวโครงการใหม่

การเปลี่ยนแปลงในกลุ่มที่อยู่อาศัย: เราอาจเห็นการปรับตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่แตกต่างกัน โดยบ้านทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ซึ่งอาจหายากขึ้น จะถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-1.5 ล้านบาทมากขึ้น สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและแนวโน้มของตลาด

ความแตกต่างของการฟื้นตัวในแต่ละพื้นที่: ตลาดในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค จะฟื้นตัวไม่เท่ากัน โดยขึ้นอยู่กับศักยภาพของเมือง อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง และนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงทรงตัว: ในภาพรวม ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจยังไม่สามารถขยับขึ้นได้มากนัก ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย

ตลาดบ้านมือสองที่มีบทบาทสำคัญ: ตลาดบ้านมือสองจะมีส่วนแบ่งการตลาดที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาจมากกว่า 50% ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย และความนิยมในการปรับปรุงบ้านเก่าเพื่อการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ปัจจุบัน

ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ: ประเด็นเรื่อง “บ้านสำหรับผู้สูงอายุ” (Senior Housing) และการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับผู้สูงอายุจะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ สอดคล้องกับสังคมผู้สูงอายุของประเทศไทย

กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต: ความร่วมมือคือหัวใจสำคัญ

ในสภาวะเช่นนี้ การแก้ปัญหาไม่ใช่เรื่องของภาคส่วนใดภาคส่วนหนึ่ง แต่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ เพื่อประคองตลาดไม่ให้ทรุดตัวไปมากกว่านี้

ภาครัฐ: ควรพิจารณาต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐ และส่งเสริมมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยลดภาระและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.): ควรพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อลดต้นทุนทางการเงินให้กับภาคธุรกิจและผู้บริโภค และอาจพิจารณาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อกระตุ้นการซื้อขาย

ธนาคารพาณิชย์: ต้องมีบทบาทสำคัญในการผ่อนคลายกระบวนการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ดี แต่ยังติดข้อจำกัดด้านเกณฑ์มาตรฐานที่เข้มงวดเกินไป ควรมีโครงการสินเชื่อค้ำประกันหรือสินเชื่อซื้อคืน เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด นอกจากนี้ “บ้านแก้หนี้” หรือการรวมหนี้ที่ไม่มีหลักประกันเข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัยภายใต้เพดาน LTV ที่เหมาะสม จะช่วยลดโอกาสการเกิดหนี้เสีย (NPL) และสร้างเสถียรภาพทางการเงินให้แก่ผู้ซื้อในระยะยาว

ผู้ประกอบการ: จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง เน้นทำเลที่มีศักยภาพ การออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้งาน และการบริหารต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหา “สต็อกล้น” และ “รอบการขายที่ยาวนาน” การให้ความสำคัญกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ” และ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปริมณฑล” ยังคงเป็นสิ่งสำคัญ แต่การกระจายการลงทุนไปยังภูมิภาคที่มีศักยภาพก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

ทิ้งท้าย: ก้าวต่อไปสู่อนาคตที่ยั่งยืน

แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายอย่างหนัก แต่โครงสร้างตลาดที่กำลังจะกลับเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยหนุนทางเศรษฐกิจและนโยบายการเงินที่คาดว่าจะออกมาในปี 2569 ทำให้ผมยังคงมองเห็นโอกาสในการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หากทุกภาคส่วนสามารถผนึกกำลังร่วมกันประคองตลาดไปในทิศทางที่ถูกต้อง ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็ยังมีศักยภาพที่จะเติบโตต่อไปได้ ท่ามกลางความท้าทายต่างๆ ที่รออยู่

หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของทำเลต่างๆ ทั่วประเทศ หรือแม้กระทั่งกำลังพิจารณาแนวทางการซื้อบ้านเพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของครอบครัว ยุคแห่งความระมัดระวังนี้คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการวางแผนและตัดสินใจอย่างชาญฉลาด ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำและเริ่มต้นก้าวต่อไปสู่อนาคตที่มั่นคงบนเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.