ประเทศไทย: ปี 2569 ศักยภาพการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์สู่สมดุลและความเติบโตอย่างยั่งยืน
ด้วยระยะเวลาเพียงหนึ่งเดือนเศษก่อนจะเข้าสู่ปี 2569 สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยในปี 2568 ได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักหน่วงที่สุดในรอบสองทศวรรษ การอ่อนแรงของกำลังซื้อ ประกอบกับการหดตัวของอุปทานในภาพรวมทั่วประเทศ ส่งผลให้ภาคธุรกิจต่างตั้งความหวังปี 2569 อันจะเป็นช่วงเวลาที่รัฐบาลใหม่จะเข้ามาพร้อมกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง เพื่อเรียกคืนความเชื่อมั่นจากผู้บริโภคและนักลงทุน ท่ามกลางความคาดหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง หากทุกภาคส่วนสามารถผนึกกำลังขับเคลื่อนไปในทิศทางเดียวกัน
วิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 – สู่จุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี
คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้สะท้อนภาพสถานการณ์ที่ชัดเจนในปี 2568 ว่า เป็นปีที่ปัจจัยบวกที่เคยเป็นแรงส่งสำคัญของตลาด แทบจะสูญหายไปพร้อมกัน ทั้งในมิติของอุปทาน อุปสงค์ และสินเชื่อ ส่งผลให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเคยมีมูลค่าสูงถึง 9 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี อาจลดลงมาเหลือประมาณ 7 แสนล้านบาท
“นี่ถือเป็นการหดตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน ด้วยการลดปริมาณซัพพลาย ลดขนาดของโครงการ และบางครั้งอาจต้องยอมลดอัตรากำไรลง เพื่อรักษาภาพรวมของตลาดให้กลับเข้าสู่ภาวะสมดุล”
ข้อมูลเชิงสถิติ: ตัวเลขที่สะท้อนภาวะขาลงในทุกมิติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากพิจารณาข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตัวเลขในทุกมิติลดลงอย่างมีนัยสำคัญ:
กรุงเทพฯ และปริมณฑล: จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้ อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี
หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียน: ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนต่ำสุดในรอบ 21 ปี ขณะที่ภาพรวมทั่วประเทศ ก็ต่ำสุดในรอบ 8 ปี
มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์: ทั่วประเทศลดลงจนอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี
สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังโอน (Post Finance): มีแนวโน้มต่ำสุดในรอบ 12 ปี โดยมีมูลค่าประมาณ 5.47 แสนล้านบาท
สินเชื่อใหม่: หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าประมาณ 6.6%
“ภาพรวมเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่ไม่ใช่ผลกระทบจากปัจจัยใดปัจจัยหนึ่ง แต่เป็นการหดตัวพร้อมกันทั้งระบบ ตั้งแต่ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน ไปจนถึงผู้ซื้อ ซึ่งกำลังซื้ออ่อนแรงลงอย่างมากจากภาวะเศรษฐกิจเติบโตต่ำ และต้องเผชิญกับเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น”
มองไปข้างหน้า: ปัจจัยบวกที่คาดหวังในปี 2569 สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีที่หนักหน่วงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกหลายประการที่อาจช่วยให้ตลาดเริ่มฟื้นตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569:
การฟื้นตัวภาคการท่องเที่ยว: การกลับมาคึกคักของภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการตั้งเป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคน จะสามารถสร้างดีมานด์ใหม่จากกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ให้ความสนใจใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ
การลงทุนภาคอุตสาหกรรม: คำขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่ากว่า 1.05 ล้านล้านบาท ประกอบกับแผนเร่งรัด 70 โครงการ มูลค่า 3 แสนล้านบาท จะช่วยขับเคลื่อนกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และกำลังซื้อในภาพรวม
งบประมาณรัฐปี 2569: การเดินหน้าของงบประมาณประจำปี 2569 อย่างเต็มที่ จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ และกำลังซื้อของผู้บริโภค
“เรามีความหวังว่า รัฐบาลใหม่ที่เข้ามาจะสามารถบริหารจัดการการเบิกจ่ายงบประมาณได้อย่างราบรื่น และออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็ว เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและนักลงทุน ซึ่งจะเป็นผลดีโดยตรงต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย”
นอกจากนี้ การที่ซัพพลายในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี จะช่วยเร่งให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลได้เร็วขึ้น รวมถึงแนวโน้มราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างที่ทรงตัว จะช่วยลดต้นทุนของผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงต้องเฝ้าระวัง ได้แก่ กำลังซื้อที่ยังคงเปราะบาง และการหมดอายุของมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ เช่น มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อ (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569
ความเสี่ยงที่อาจฉุดรั้งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้จะมีปัจจัยบวกหลายประการ แต่ก็ยังมีประเด็นความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย:
การคาดการณ์ GDP: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์การเติบโตของ GDP ในปี 2569 ไว้ที่ 1.6% ซึ่งถือเป็นอัตราการเติบโตที่ค่อนข้างต่ำ
ความผันผวนทางการค้าระหว่างประเทศ: นโยบายการค้าจากสหรัฐอเมริกา และความตึงเครียดในภูมิภาค อาจส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก และเศรษฐกิจโดยรวม
การจ้างงาน: อัตราการขยายตัวของการจ้างงานใหม่ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ อาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
ราคาที่ดิน: การปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดินในบางพื้นที่ อาจเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการใหม่
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การฟื้นตัวอย่างระมัดระวังในบางพื้นที่
จากปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงที่กล่าวมาข้างต้น คุณอิสระ ประเมินว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง” โดยมีแนวโน้มสำคัญดังนี้:
การเปิดตัวโครงการใหม่: คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% จากฐานที่ต่ำในปี 2568
การโอนกรรมสิทธิ์: ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10%
กลุ่มราคาที่อยู่อาศัย: ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท อาจถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท
ความแตกต่างในการฟื้นตัว: พื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค จะมีการฟื้นตัวที่ไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของแต่ละเมืองและอุตสาหกรรมในพื้นที่
การเคลื่อนไหวของราคา: ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวม อาจไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นได้มากนัก ซึ่งถือเป็นผลดีต่อผู้ซื้อ
ตลาดบ้านมือสอง: จะมีบทบาทสำคัญมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีส่วนแบ่งการตลาดมากกว่า 50%
ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ: ความต้องการที่อยู่อาศัยและการปรับปรุงบ้านสำหรับผู้สูงอายุ จะมีความสำคัญมากขึ้น
กลยุทธ์ทางรอด: ความร่วมมือจากทุกภาคส่วนเพื่อขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อประคองตลาดไม่ให้ทรุดตัวไปมากกว่านี้ ข้อเสนอร่วมจากภาคธุรกิจ ภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ มีทิศทางที่สอดคล้องกันคือ การ “ลดซัพพลาย” และขนาดของโครงการลง ปรับราคาให้เหมาะสม และมุ่งเน้นกำไรที่สมดุล
บทบาทของภาครัฐ:
พิจารณาขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐ
ส่งเสริมมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยเหลือกลุ่มผู้ซื้อที่เข้าไม่ถึงสินเชื่อ
บทบาทของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.):
พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อลดต้นทุนทางการเงิน
ขยายการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
บทบาทของธนาคารพาณิชย์:
ผ่อนคลายกระบวนการพิจารณาสินเชื่อสำหรับผู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ดี
ร่วมมือกับภาครัฐในการเปิดโครงการสินเชื่อค้ำประกัน หรือโครงการซื้อคืน
พิจารณาทางเลือก “ซื้อบ้านแก้หนี้” หรือการรวมหนี้สินที่ไม่มีหลักประกันเข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้เพดาน LTV ที่เหมาะสม เพื่อลดโอกาสการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินของผู้ซื้อในระยะยาว
“แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี แต่ด้วยโครงสร้างตลาดที่เริ่มกลับสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยหนุนทางเศรษฐกิจและนโยบายการเงิน ทำให้ปี 2569 มีโอกาสที่จะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หากทุกภาคส่วนสามารถร่วมมือกันประคองตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็ยังมีศักยภาพในการเติบโตต่อไปได้ ท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่”
การบริหารจัดการสต็อกและกลยุทธ์การขายสำหรับผู้ประกอบการ
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินว่าในปี 2568 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีซัพพลายใหม่เพียง 52,000 หน่วย ซึ่งลดลงถึง 17% ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤติโควิด-19 สินค้าที่อยู่ในกลุ่มความเสี่ยงสูงสุดคือ ยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนมากถึง 17,268 หน่วย หรือคิดเป็นกว่า 27% ของทั้งหมด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวางกลยุทธ์ที่รอบคอบอย่างยิ่ง ทั้งในด้านการเลือกทำเล การกำหนดราคา และการวิเคราะห์ความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก “สต็อกล้น” และ “รอบการขายที่ยาวนานขึ้น”
สัญญาณทั้งหมดนี้ชี้ให้เห็นว่า ปี 2568 ไม่ใช่ปีแห่งการเร่งเปิดเกมรุก แต่เป็นปีแห่ง “การรักษาสมดุล” ระหว่างซัพพลายและดีมานด์ ที่ผู้ประกอบการต้องยอมเดินเกมช้าลง และแม่นยำมากขึ้น เพื่อรักษา “สภาพคล่อง” และ “ความยั่งยืนในระยะยาว” ของธุรกิจ
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังมองหาแนวทางการบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์การตลาดและการขายให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจของท่าน
