นายพัฒนา พร้อมพัฒน์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงสาธารณสุข (รมว.สธ.) ออกมาชี้แจงกรณีที่ประชุมคณะอนุกรรมการสามัญประจำกระทรวงสาธารณสุข (อ.ก.พ.สธ.) มีมติ 4 ต่อ 3 เสียง ให้ปลด นพ.สุภัทร ฮาสุวรรณกิจ อดีตผู้อำนวยการโรงพยาบาลสะบ้าย้อย และประธานชมรมแพทย์ชนบท ออกจากราชการ โดยระบุว่ามีความผิดวินัยร้ายแรงกรณีการจัดซื้อชุดตรวจโควิด-19 (ATK) ในโครงการแพทย์ชนบทบุกกรุงเมื่อปี 2564 ซึ่งผิดระเบียบราชการ นายพัฒนาเน้นย้ำว่ากระบวนการพิจารณาทั้งหมดเป็นไปตามขั้นตอนของกฎหมายและคณะกรรมการสอบสวนแสวงหาข้อเท็จจริงที่มีการดำเนินการมาอย่างต่อเนื่อง ไม่ได้มีการเร่งรัดหรือแทรกแซงจากฝ่ายการเมืองแต่อย่างใด
นายพัฒนาได้ปฏิเสธกระแสข่าวที่ว่า นายอนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรี (อดีต รมว.สธ.) อยู่เบื้องหลังคำสั่งปลดในครั้งนี้เพื่อเป็นการกลั่นแกล้งทางการเมือง โดยยืนยันว่าตนเองไม่ได้มีการพูดคุยกับนายอนุทินเกี่ยวกับเรื่องนี้ และที่สำคัญตนเพิ่งทราบว่า นพ.สุภัทร เป็นผู้สมัคร สส.สงขลา เขต 2 ของพรรคประชาชน ดังนั้นการเชื่อมโยงว่าเป็นการ “เตะตัดขา” ก่อนการเลือกตั้งในวันที่ 8 กุมภาพันธ์นี้ จึงเป็นเพียงการคาดเดาไปเองของบุคคลภายนอก เพราะมติดังกล่าวออกมาตามพยานหลักฐานความผิดที่ปรากฏชัดเจนเกี่ยวกับการจัดซื้อพัสดุในช่วงวิกฤตโควิดที่ไม่ได้เป็นไปตามระเบียบพัสดุของกระทรวงฯ
ขณะที่ทางด้าน นพ.สุภัทร ได้ออกมาโพสต์เฟซบุ๊กตอบโต้ว่ามติดังกล่าวมีเงื่อนงำ โดยเฉพาะการที่คะแนนเสียงกึ่งหนึ่งมาจากข้าราชการในกระทรวงที่ต้องทำตามนโยบาย ขณะที่กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิจากภายนอกเห็นต่าง และสุดท้ายประธานในที่ประชุมซึ่งเป็นรัฐมนตรีจากพรรคภูมิใจไทยเป็นผู้ลงคะแนนชี้ขาด ซึ่งตนมองว่าเป็นการใช้อำนาจรัฐกลั่นแกล้งในช่วงโค้งสุดท้ายของการเลือกตั้ง อย่างไรก็ตาม นายพัฒนา รมว.สธ. ยืนยันว่า นพ.สุภัทร ยังมีสิทธิ์อุทธรณ์มติดังกล่าวต่อคณะกรรมการพิทักษ์ระบบคุณธรรม (ก.พ.ค.) ได้ตามขั้นตอน และในขณะนี้ตนยังไม่ได้ลงนามในคำสั่งอย่างเป็นทางการ ซึ่งต้องรอการตรวจสอบความเรียบร้อยของรายงานการประชุมเสียก่อน
วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: สัญญาณฟื้นตัวใน ปี 2569 ท่ามกลางความท้าทาย – เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2568 ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่หนักหน่วงที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ด้วยภาพรวมที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ แตะจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี ท่ามกลางกำลังซื้อที่อ่อนแรง สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง และการปรับตัวลดลงของอุปทานทั่วประเทศ อย่างไรก็ตาม ในขณะที่เราใกล้สิ้นสุดปีนี้ สายตาของภาคธุรกิจ ผู้บริโภค และนักลงทุนต่างจับจ้องไปยังปี 2569 ด้วยความหวังเล็กๆ ว่า จะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง ท่ามกลางการผลักดันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาลใหม่ และการประคองทิศทางร่วมกันจากทุกภาคส่วน
จากประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมเห็นแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ปี 2568 เป็นปีที่ปัจจัยบวกที่เคยขับเคลื่อนตลาดหายไปเกือบทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นด้านอุปทาน (Supply) อุปสงค์ (Demand) หรือแม้แต่ปัจจัยด้านสินเชื่อ (Credit) สิ่งเหล่านี้ส่งผลให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเคยทำสถิติสูงถึง 9 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี อาจลดลงเหลือเพียงราว 7 แสนล้านบาทเท่านั้น
อสังหาริมทรัพย์ไทย: จุดต่ำสุดของปี 2568 กับความหวังในการปรับสมดุลปี 2569
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปี 2568 สะท้อนถึงการหดตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ภาวะวิกฤติต้มยำกุ้ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน ไม่ว่าจะเป็นการลดขนาดของโครงการ (Project Scale Reduction) การชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Project Launch Slowdown) หรือแม้แต่การยอมรับอัตรากำไรที่ลดลง (Profit Margin Adjustment) เพื่อให้ภาพรวมของตลาดกลับเข้าสู่สมดุล (Market Equilibrium) อีกครั้ง
มิติที่ต่ำสุด: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568
เมื่อพิจารณาข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center) จะเห็นภาพที่น่ากังวลในหลากหลายมิติ:
โครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: ต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนถึงความไม่มั่นใจของผู้ประกอบการในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่
หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: ต่ำสุดในรอบ 21 ปี บ่งชี้ถึงกำลังซื้อที่ชะลอตัวจนผู้ประกอบการไม่กล้าเร่งการผลิต
หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั่วประเทศ: อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี
มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ: ต่ำสุดในรอบ 8 ปี แสดงให้เห็นถึงยอดขายจริงที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังโอน (Post Finance): มีแนวโน้มต่ำสุดในรอบ 12 ปี โดยคาดการณ์มูลค่าจะอยู่ที่ประมาณ 5.47 แสนล้านบาท
สินเชื่อใหม่: หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า ประมาณ 6.6%
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพการชะลอตัวที่ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงจุดใดจุดหนึ่ง แต่เป็นการหดตัวพร้อมกันทั้งระบบ ตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการ (Developers) สถาบันการเงิน (Financial Institutions) ไปจนถึงผู้ซื้อ (Buyers) ซึ่งกำลังซื้ออ่อนแรงจากภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ (Low Economic Growth) และเผชิญกับเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น (Stricter Lending Criteria)
ปัจจัยบวกที่คาดหวังในปี 2569: แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์
แม้ปี 2568 จะหนักหน่วง แต่ก็มีสัญญาณบวกหลายประการที่อาจช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป:
การกลับมาของภาคการท่องเที่ยว: ด้วยเป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคนในปี 2569 จะเป็นการสร้างดีมานด์ใหม่ๆ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม (Condominium Market) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) ในทำเลศักยภาพ
การลงทุนภาคอุตสาหกรรม: คำขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในครึ่งปีแรกที่มีมูลค่ากว่า 1.05 ล้านล้านบาท และแผนเร่งรัด 70 โครงการมูลค่า 3 แสนล้านบาท จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวม และกำลังซื้อของผู้บริโภค
งบประมาณรัฐปี 2569: การเดินหน้าเต็มปีของงบประมาณจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ การเบิกจ่ายงบประมาณที่ราบรื่นจากรัฐบาลใหม่มีความสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างความเชื่อมั่น
อุปทานที่ลดลง: อุปทานใหม่ที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปีในปี 2568 จะช่วยให้ตลาดกลับเข้าสู่สมดุลได้เร็วขึ้น
ต้นทุนที่ทรงตัว: แนวโน้มราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างที่ทรงตัวจะช่วยลดต้นทุนการพัฒนาของผู้ประกอบการ
ความเสี่ยงที่ต้องจับตา: ปัจจัยท้าทายบนเส้นทางฟื้นฟู
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายก็ยังคงมีอยู่ไม่น้อย:
กำลังซื้อที่เปราะบาง: แม้จะมีปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจ แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมยังคงเปราะบาง
มาตรการกระตุ้นภาครัฐที่หมดอายุ: มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ที่จะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569 อาจส่งผลกระทบต่อดีมานด์
ประมาณการ GDP ปี 2569: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์การเติบโตของ GDP เพียง 1.6% ซึ่งเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำ
ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก: ความผันผวนของการค้าระหว่างประเทศ ผลกระทบนโยบายการค้าจากสหรัฐฯ และความตึงเครียดในภูมิภาคต่างๆ ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวัง
การจ้างงานและราคาที่ดิน: อัตราการขยายตัวของการจ้างงานที่ต่ำ และราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาจเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการใหม่
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
เมื่อประเมินจากปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงทั้งหมด ผมคาดการณ์ว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง” (Cautious Recovery) โดยมีทิศทางที่น่าสนใจดังนี้:
การเปิดตัวโครงการใหม่: คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% จากฐานที่ต่ำสุดในปี 2568
การโอนกรรมสิทธิ์: ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10%
กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำ: ทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท อาจเริ่มถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท เพื่อตอบสนองกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป
การฟื้นตัวรายพื้นที่: กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค จะมีการฟื้นตัวที่ไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของเมือง อุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว
ราคาอสังหาริมทรัพย์: คาดว่าจะไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้ซื้อ
ตลาดบ้านมือสอง (Second-hand Housing Market): จะมีบทบาทสำคัญมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีส่วนแบ่งการตลาดมากกว่า 50%
เทรนด์ที่อยู่อาศัย: ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ (Senior Living) และการปรับปรุงบ้าน (Home Renovation) สำหรับกลุ่มนี้ จะมีความสำคัญเพิ่มขึ้นอย่างมาก
กลยุทธ์ทางรอด: การผนึกกำลังทุกภาคส่วน
เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถประคองตัว และไม่ทรุดลงไปกว่าเดิม ข้อเสนอแนะจากภาคธุรกิจ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาคอุตสาหกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาคการเงิน และภาครัฐ ต่างเห็นไปในทิศทางเดียวกัน คือ การเน้น “ลดซัพพลาย” และ “ขนาดโครงการ” รวมถึงการปรับราคาให้เหมาะสม พร้อมกับการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
บทบาทของภาครัฐ:
ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียม: พิจารณาขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เพื่อกระตุ้นยอดขาย
สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ: สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Low-interest Loans) ผ่านสถาบันการเงินของรัฐ
มาตรการค้ำประกันสินเชื่อ: ส่งเสริมมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Guarantee Scheme) เพื่อช่วยผู้ที่ขาดหลักประกัน
บทบาทของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.):
พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย: การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะเป็นสัญญาณที่ดีต่อต้นทุนทางการเงิน
ขยายการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV: พิจารณาขยายการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อ
บทบาทของธนาคารพาณิชย์:
ผ่อนคลายกระบวนการสินเชื่อ: ปรับปรุงกระบวนการสินเชื่อให้รวดเร็วและยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีประวัติการผ่อนชำระที่ดี
โครงการสินเชื่อค้ำประกัน-ซื้อคืน: ร่วมมือเปิดโครงการสินเชื่อค้ำประกัน (Guaranteed Loans) หรือสินเชื่อซื้อคืน (Buy-back Loans) เพื่อช่วยลดความเสี่ยงให้ผู้กู้
“ซื้อบ้านแก้หนี้” (Debt Consolidation Loan): เสนอทางเลือกในการรวมภาระหนี้สินที่ไม่มีหลักประกัน (Unsecured Debt) เข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้เพดาน LTV ที่เหมาะสม (เช่น 110%) ซึ่งจะช่วยลดโอกาสการเกิดหนี้เสีย (NPL) และเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินของผู้ซื้อในระยะยาว
การบริหารจัดการสต็อกที่อยู่อาศัย: ความท้าทายสำคัญ
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ยังชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในแง่ของสต็อกที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่คาดว่าจะมีซัพพลายใหม่เพียง 52,000 หน่วย ลดลงถึง 17% ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤตโควิด-19
ที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ สินค้ากลุ่มเสี่ยงที่สุด คือ ยูนิตสร้างเสร็จที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนถึง 17,268 หน่วย คิดเป็นกว่า 27% ของทั้งหมด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวางกลยุทธ์ที่รอบคอบอย่างยิ่ง ทั้งในด้านทำเล (Location Strategy) การกำหนดราคา (Pricing Strategy) และการวิเคราะห์ความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อ (Actual Buyer Demand Analysis) เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก “สต็อกล้น” (Inventory Overhang) และ “รอบการขายที่ยาวนานขึ้น” (Extended Sales Cycle)
บทสรุป: ก้าวต่อไปอย่างมั่นคง
ปี 2568 เป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี แต่โครงสร้างตลาดที่กำลังกลับเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยหนุนทางเศรษฐกิจ และนโยบายการเงินที่อาจผ่อนคลายขึ้น ทำให้ปี 2569 มีโอกาสที่เราจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หากทุกภาคส่วนร่วมมือกันประคองตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็ยังมีพื้นที่ในการเติบโต ท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่
สัญญาณทั้งหมดนี้ชี้ชัดว่า ปี 2568 ไม่ใช่ปีแห่งการเร่งเปิดเกมรุกอย่างบ้าคลั่ง แต่เป็นปีแห่ง “การรักษาสมดุล” ของอุปทานและอุปสงค์ ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนแนวทางการดำเนินงานให้ช้าลง แม่นยำขึ้น และให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่อง (Liquidity Management) และความยั่งยืนในระยะยาว (Long-term Sustainability)
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือกำลังเผชิญความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ และการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม คือก้าวแรกที่สำคัญสู่วิสัยทัศน์ที่ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับอนาคต.
