นายธนาธร จึงรุ่งเรืองกิจ ประธานคณะก้าวหน้า ในฐานะผู้ช่วยหาเสียงของพรรคประชาชน เดินหน้าลุยพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญอย่างจังหวัดนครปฐม เพื่อพบปะพี่น้องประชาชนและรณรงค์ให้คนออกไปใช้สิทธิเลือกตั้งในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ที่จะถึงนี้ โดยนายธนาธรได้กล่าวปราศรัยท่ามกลางกลุ่มผู้สนับสนุนที่มารอรับฟังอย่างคึกคัก โดยเน้นย้ำถึงบทเรียนจากการเลือกตั้งครั้งที่ผ่านมาในปี 2566 ที่แม้ฝ่ายประชาธิปไตยจะชนะการเลือกตั้ง แต่กลับถูกกลไกที่ไม่เป็นธรรมสกัดกั้นไม่ให้สามารถจัดตั้งรัฐบาลได้สำเร็จ นายธนาธรวอนขอให้ชาวนครปฐมอย่าปล่อยให้ความเสียใจหรือความผิดหวังในครั้งนั้นกลายเป็นความท้อถอย แต่ขอให้เปลี่ยนมันเป็นพลังแห่งความโกรธแค้นที่สร้างสรรค์ด้วยการออกไปกากบาทเลือกพรรคประชาชนทั้ง 2 ใบ เพื่อส่งสัญญาณว่าอำนาจที่แท้จริงต้องเป็นของประชาชนเท่านั้น
นอกจากนี้ นายธนาธรยังได้ใช้โอกาสนี้ในการตอบโต้กระแสข่าวลือจากฝ่ายตรงข้ามที่พยายามนำเสนอว่าความนิยมของพรรคประชาชนกำลังอยู่ในช่วงขาลง โดยเขายืนยันว่าจากการลงพื้นที่ทั่วประเทศ ความต้องการความเปลี่ยนแปลงของประชาชนยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีวี่แววว่าจะลดลงแต่อย่างใด การที่นายพิธา ลิ้มเจริญรัตน์ อดีตหัวหน้าพรรคก้าวไกล กลับมาช่วยหาเสียงในครั้งนี้ ไม่ใช่เพราะกระแสพรรคตกลงตามที่มีการกล่าวอ้าง แต่เป็นการระดมสรรพกำลังที่มีอยู่ทั้งหมดเพื่อทำให้ชัยชนะในรอบนี้เบ็ดเสร็จเด็ดขาดที่สุด นายธนาธรกล่าวว่าการมีพิธามาร่วมทัพเปรียบเสมือนการเติมเชื้อไฟให้กับการต่อสู้ครั้งนี้ให้โชติช่วงยิ่งขึ้น และเป็นการยืนยันความเป็นน้ำหนึ่งใจเดียวกันของกลุ่มคนทำงานที่จะไม่ทิ้งกันในยามหน้าสิ่วหน้าขวาน
ในส่วนของนโยบาย นายธนาธรได้เน้นย้ำเรื่องการกระจายอำนาจและการทำลายทุนผูกขาด ซึ่งเป็นปัญหาหลักที่กดทับเศรษฐกิจของจังหวัดนครปฐมมาอย่างยาวนาน เขาเชื่อมั่นว่าหากพรรคประชาชนได้รับความไว้วางใจให้เป็นรัฐบาลเพียงพรรคเดียว หรือเป็นแกนนำหลักที่มีเสียงข้างมากอย่างท่วมท้น ประเทศไทยจะเกิดการปฏิรูปครั้งใหญ่ที่ไม่เคยมีใครกล้าทำมาก่อน นายธนาธรทิ้งท้ายด้วยคำอ้อนวอนต่อชาวนครปฐมว่า “8 กุมภาพันธ์นี้ คือโอกาสสุดท้ายที่เราจะร่วมกันปิดสวิตช์การเมืองเก่าอย่างถาวร” และขอให้ทุกคนเชื่อมั่นในตัวนายณัฐพงษ์ เรืองปัญญาวุฒิ ว่าจะเป็นนายกรัฐมนตรีที่พร้อมรับใช้ประชาชนด้วยความซื่อสัตย์และกล้าหาญอย่างที่สุด
ปี 2569: ท่ามกลางความท้าทาย อสังหาริมทรัพย์ไทย มองหาการฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับความผันผวนเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรากำลังจะก้าวเข้าสู่ปี 2569 สถานการณ์ในปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่หนักหน่วงที่สุดครั้งหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในรอบเกือบสองทศวรรษ แนวโน้มชะลอตัวที่ปรากฏชัดในทุกมิติ ตั้งแต่กำลังซื้อที่อ่อนแรง หดตัวของอุปทาน ไปจนถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ล้วนเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเปราะบางที่เราไม่อาจมองข้าม
ปี 2568: จุดต่ำสุดแห่งทศวรรษ
หากพิจารณาข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่าตัวเลขที่ปรากฏในปี 2568 นั้น สะท้อนภาพของการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวนับเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี ขณะที่จำนวนหน่วยสร้างเสร็จที่จดทะเบียนก็อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 21 ปี ทั่วประเทศเองก็ไม่ต่างกัน ตัวเลขหน่วยสร้างเสร็จที่จดทะเบียนทั่วประเทศ และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ต่างก็ตกต่ำสุดในรอบ 8 ปี
ไม่เพียงเท่านั้น สัญญาณที่น่ากังวลยังลามไปถึงภาคสินเชื่อ โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังการโอน (Post Finance) มีแนวโน้มแตะจุดต่ำสุดในรอบ 12 ปี ด้วยมูลค่าประมาณ 5.47 แสนล้านบาท และสินเชื่อใหม่ในปี 2568 เองก็หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าถึงราว 6.6% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงสถิติ แต่สะท้อนถึงภาพรวมของระบบที่กำลังเผชิญแรงกดดันพร้อมกัน ทั้งผู้ประกอบการที่ต้องรัดเข็มขัด ธนาคารที่ต้องระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ และผู้ซื้อที่มีกำลังซื้ออ่อนแรงจากภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราต่ำ
อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้สะท้อนภาพนี้ไว้อย่างชัดเจนว่า ปี 2568 เป็นปีที่ปัจจัยบวกซึ่งเคยเป็นแรงขับเคลื่อนตลาดหายไปเกือบทั้งหมด ทั้งในมิติของอุปทาน อุปสงค์ และสินเชื่อ ส่งผลให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเคยสูงถึง 9 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี อาจลดลงเหลือราว 7 แสนล้านบาท นี่ถือเป็นการหดตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ภาวะวิกฤติต้มยำกุ้ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน ทั้งการลดอุปทาน ลดขนาดโครงการ และอาจต้องยอมรับผลกำไรที่ลดลง เพื่อให้ภาพรวมของตลาดกลับสู่ภาวะสมดุล
ปัจจัยบวกที่มองเห็นในปลายปี 2568 และความหวังสำหรับปี 2569
แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายอย่างหนัก แต่เมื่อมองไปข้างหน้า ปี 2569 ก็มีสัญญาณบวกบางประการที่อาจช่วยผลักดันให้ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปได้
หนึ่งในปัจจัยสำคัญคือ การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว โดยมีเป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคน ซึ่งจะช่วยสร้างดีมานด์ใหม่จากกลุ่มชาวต่างชาติ อีกทั้งการลงทุนภาคอุตสาหกรรมที่กำลังคึกคัก ผ่านคำขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ที่มีมูลค่ากว่า 1.05 ล้านล้านบาท ในช่วงครึ่งปีแรก และแผนการเร่งรัด 70 โครงการลงทุนมูลค่า 3 แสนล้านบาท เหล่านี้ล้วนเป็นสัญญาณที่ดี
ที่สำคัญที่สุดคือ งบประมาณรัฐปี 2569 ที่จะเดินหน้าเต็มปี ย่อมส่งผลโดยตรงต่อการกระตุ้นกำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ เรามีความหวังเป็นอย่างยิ่งว่ารัฐบาลใหม่ที่เข้ามา จะสามารถบริหารจัดการการเบิกจ่ายงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน
ในมุมมองของผู้ประกอบการ การที่ ซัพพลายในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ถือเป็นโอกาสสำคัญที่จะทำให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลได้เร็วขึ้น ประกอบกับแนวโน้มราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างที่ทรงตัว ก็จะช่วยลดต้นทุนของผู้ประกอบการได้
ความท้าทายที่ยังคงต้องจับตา
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายก็ยังคงมีอยู่มาก การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 จะต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายประการ เช่น การคาดการณ์การเติบโตของ GDP ที่ค่อนข้างต่ำเพียง 1.6% จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ความไม่แน่นอนในตลาดการค้าระหว่างประเทศ ผลกระทบจากนโยบายการค้าของสหรัฐฯ และความตึงเครียดตามชายแดน ล้วนเป็นปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจ
นอกจากนี้ การจ้างงานใหม่ที่ขยายตัวในอัตราต่ำ ราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ยังคงเป็นตัวเลขที่น่าเป็นห่วง ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
อีกประเด็นที่สำคัญคือ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐที่เคยมีผลบังคับใช้ เช่น มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อ (LTV : Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในช่วงกลางปี 2569 หากไม่มีการต่ออายุหรือมาตรการใหม่เข้ามาทดแทน อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในระยะยาวได้
ปี 2569: การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง และการปรับตัวของผู้ประกอบการ
เมื่อประเมินจากปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงทั้งหมดที่กล่าวมา อิสระ บุญยัง ได้ให้มุมมองว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง” โดยมีทิศทางที่คาดการณ์ไว้ดังนี้
การเปิดตัวโครงการใหม่: คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% จากฐานที่ต่ำสุดในปี 2568
การโอนกรรมสิทธิ์: ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยและมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10%
ประเภทที่อยู่อาศัย: ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท อาจถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-1.5 ล้านบาทมากขึ้น
การกระจายตัวของการฟื้นตัว: พื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค จะมีการฟื้นตัวที่ไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของเมืองและอุตสาหกรรมในแต่ละพื้นที่
ราคาอสังหาริมทรัพย์: ราคาโดยรวมอาจไม่สามารถปรับตัวขึ้นได้มากนัก ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้บริโภค
ตลาดบ้านมือสอง: คาดว่าจะมีส่วนแบ่งทางการตลาดเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 50%
ความต้องการที่อยู่อาศัย: ความต้องการที่อยู่อาศัยและการปรับปรุงบ้านสำหรับผู้สูงอายุจะมีความสำคัญมากขึ้น
สำหรับผู้ประกอบการ การวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบกลายเป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายใหม่เพียง 52,000 หน่วย ลดลงถึง 17% ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤติโควิด-19 สินค้าที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือ ยูนิตสร้างเสร็จในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนสูงถึง 17,268 หน่วย หรือคิดเป็นกว่า 27% ของทั้งหมด ผู้ประกอบการต้องพิจารณาด้านทำเล ราคา และความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก “สต็อกล้น” และ “รอบการขายที่ยาวนานขึ้น”
กลยุทธ์สู่การประคองตลาด: ความร่วมมือจากทุกภาคส่วน
เพื่อให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถประคองตัวและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ ความร่วมมือจากทุกภาคส่วนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ภาคธุรกิจ ภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ ต่างเห็นพ้องต้องกันว่า การลดอุปทานและขนาดโครงการ การปรับราคาให้เหมาะสม และการเน้นกำไรที่สมเหตุสมผล คือแนวทางสำคัญ
บทบาทของภาครัฐ: ในฐานะผู้ขับเคลื่อนหลัก รัฐบาลควรพิจารณาขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านสถาบันการเงินของรัฐ และส่งเสริมมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ
บทบาทของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.): ควรพิจารณาทบทวนอัตราดอกเบี้ยนโยบาย และขยายกรอบการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อ
บทบาทของธนาคารพาณิชย์: ควรผ่อนคลายกระบวนการอนุมัติสินเชื่อสำหรับลูกค้าที่มีประวัติการชำระหนี้ดี และร่วมมือกับภาครัฐในการเปิดโครงการสินเชื่อค้ำประกัน หรือสินเชื่อซื้อคืน นอกจากนี้ การนำเสนอทางเลือก “ซื้อบ้านแก้หนี้” ซึ่งเป็นการรวมหนี้ที่ไม่มีหลักประกันเข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้เพดาน LTV 110% อาจเป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญที่ช่วยลดโอกาสเกิด NPL และเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินให้กับผู้ซื้อในระยะยาว
โอกาสในการเติบโตท่ามกลางความท้าทาย
แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีที่ อสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญภาวะตกต่ำสุดในรอบ 20 ปี แต่โครงสร้างตลาดที่กำลังปรับตัวเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยหนุนทางเศรษฐกิจ นโยบายการเงิน และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน อาจทำให้ปี 2569 เป็นปีที่เราจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
สัญญาณที่น่าสนใจคือ การที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์จากการ “เร่งเกมรุก” ในอดีต มาเป็นการ “รักษาสมดุล” ของอุปทานและอุปสงค์ โดยเดินเกมช้าลงและแม่นยำมากขึ้น เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินและสร้างความยั่งยืนในระยะยาว
ในภาพรวม แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่หากทุกภาคส่วนร่วมมือกันประคองตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็ยังมีพื้นที่สำหรับการเติบโต และศักยภาพในการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง และการวางแผนกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและแนวทางในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน
