ระยองแตกของจริง! “พิธา” บุกช่วยหาเสียง ทะเลดาวพรึ่บเต็มพื้นที่ อ้อนชาวระยองกาส้มยกจังหวัด ตอกย้ำแลนด์สไลด์เหมือนสมัยก้าวไกล

ปรากฏการณ์ส้มรักพ่อกลับมาเขย่าขวัญคู่แข่งอีกครั้ง เมื่อนายพิธา ลิ้มเจริญรัตน์ ผู้ช่วยหาเสียงพรรคประชาชน ลงพื้นที่จังหวัดระยองเพื่อช่วยผู้สมัคร สส. หาเสียงในช่วงโค้งสุดท้ายก่อนวันเลือกตั้ง 8 กุมภาพันธ์ บรรยากาศเป็นไปอย่างคึกคักจนเรียกได้ว่า “ระยองแตก” โดยมีพี่น้องประชาชนและกลุ่มแฟนคลับสวมเสื้อสีส้มมารอต้อนรับอย่างเนืองแน่นจนเต็มพื้นที่จัดกิจกรรม ทันทีที่นายพิธาปรากฏตัว เสียงเชียร์ “นายกฯ พิธา” และ “พรรคประชาชน” ดังกึกก้องไปทั่วบริเวณ พร้อมกับการเปิดไฟมือถือจนกลายเป็น “ทะเลดาว” ที่สวยงามตระการตา เพื่อเป็นการแสดงพลังสนับสนุนฝ่ายประชาธิปไตยอย่างเป็นปึกแผ่นเหมือนเช่นที่เคยเกิดขึ้นในการเลือกตั้งครั้งที่ผ่านมา

นายพิธาได้ขึ้นเวทีปราศรัยด้วยท่าทีที่เต็มไปด้วยพลัง โดยกล่าวขอบคุณชาวระยองที่ไม่เคยทอดทิ้งกัน และยังคงรักษาความเชื่อมั่นในอุดมการณ์ของพรรคสีส้มมาอย่างต่อเนื่อง เขาเน้นย้ำว่าจังหวัดระยองคือยุทธศาสตร์สำคัญและเป็นพื้นที่ที่พรรคก้าวไกลเคยสร้างประวัติศาสตร์ “ชนะยกจังหวัด” มาแล้ว ดังนั้นในการเลือกตั้งภายใต้ชื่อพรรคประชาชนครั้งนี้ เขาจึงอยากขอแรงสนับสนุนจากทุกคนอีกครั้งเพื่อให้เกิดภาพ “ส้มยกจังหวัด” อีกรอบ เพื่อเป็นแรงส่งสำคัญในการผลักดันให้นายณัฐพงษ์ เรืองปัญญาวุฒิ หรือ “เท้ง” ได้ก้าวเข้าสู่ทำเนียบรัฐบาลเพื่อสานต่อนโยบายที่เคยสัญญากับประชาชนไว้ โดยเฉพาะการยกระดับสวัสดิการและการแก้ปัญหามลพิษในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ

นอกจากเรื่องการเมือง นายพิธายังได้หยิบยกประเด็นเศรษฐกิจปากท้องของชาวระยองขึ้นมาพูด โดยระบุว่าพรรคประชาชนมีพิมพ์เขียวในการสร้างอุตสาหกรรมสะอาดและเพิ่มรายได้ให้กับแรงงานในพื้นที่อย่างเป็นรูปธรรม การลงพื้นที่ครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการตอกย้ำกระแสความนิยมในตัวนายพิธาที่ยังคงแรงไม่มีตก แต่ยังเป็นการเช็คขุมกำลังและสร้างความมั่นใจให้กับผู้สมัครในพื้นที่ว่า เสียงตอบรับจากประชาชนชาวระยองยังคงเหนียวแน่นและพร้อมที่จะเป็น “หัวหอก” ในการนำชัยชนะมาสู่พรรคประชาชนทั่วประเทศ นายพิธาทิ้งท้ายด้วยการอ้อนขอคะแนนเสียงว่า “ระยองเคยทำได้มาแล้วครั้งหนึ่ง ครั้งนี้ขอให้ทำอีกครั้งเพื่ออนาคตที่กินได้จริงของพวกเราทุกคน”

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การฟื้นตัวอย่างรอบคอบท่ามกลางความท้าทาย

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่า 10 ปี ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรที่ผันผวนของตลาดนี้มาโดยตลอด และจากข้อมูลล่าสุดในช่วงปลายปี 2568 ที่ผ่านมา บ่งชี้ให้เห็นถึงสภาวะที่น่ากังวลเป็นพิเศษ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับจุดต่ำสุดในรอบสองทศวรรษ ด้วยกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับการหดตัวอย่างรุนแรงของอุปทานทั่วประเทศ ซึ่งส่งผลกระทบต่อมูลค่าตลาดรวมที่อาจลดลงเหลือประมาณ 7 แสนล้านบาท จากระดับ 9 แสนล้านบาทถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปีที่เคยเป็นมา

สถานการณ์นี้เป็นสิ่งที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนนับตั้งแต่ภาวะวิกฤติต้มยำกุ้ง การที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ ทั้งการลดขนาดโครงการ ควบคุมอุปทาน และยอมรับกำไรที่ลดลง เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด ท่ามกลางปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาพร้อมกัน ทั้งกำลังซื้อที่ซบเซา เงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ

ปี 2568: ตัวเลขชี้วัดทุกมิติสู่จุดต่ำสุด

หากพิจารณาข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่าปี 2568 เป็นปีที่ตัวเลขต่างๆ ลดลงในทุกมิติ:

โครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี
หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: ต่ำสุดในรอบ 21 ปี
หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั่วประเทศ: ต่ำสุดในรอบ 8 ปี
มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ: ต่ำสุดในรอบ 8 ปี
สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังโอน (Post Finance): มีแนวโน้มต่ำสุดในรอบ 12 ปี มูลค่าประมาณ 5.47 แสนล้านบาท
สินเชื่อใหม่ในปี 2568: หดตัวต่อเนื่องจากปีก่อนราว 6.6%

ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงส่วนใดส่วนหนึ่ง แต่เป็นการหดตัวที่เกิดขึ้นพร้อมกันทั้งระบบ ตั้งแต่ผู้ประกอบการที่ชะลอการลงทุน ธนาคารที่เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ไปจนถึงผู้บริโภคที่มีกำลังซื้ออ่อนแรง อันเป็นผลมาจากเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราต่ำ

ความหวังปี 2569: สัญญาณบวกและความท้าทายที่ต้องเผชิญ

แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่หนักหนาสาหัส แต่ก็ยังมีสัญญาณบวกหลายประการที่อาจเป็นแรงส่งให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569

ภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก: การบรรลุเป้าหมายนักท่องเที่ยว 36 ล้านคนในปี 2569 จะสร้างดีมานด์ใหม่ๆ โดยเฉพาะจากกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
การลงทุนภาคอุตสาหกรรม: ตัวเลขคำขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่มีมูลค่ากว่า 1.05 ล้านล้านบาท และแผนเร่งรัด 70 โครงการลงทุนมูลค่า 3 แสนล้านบาท บ่งชี้ถึงศักยภาพในการสร้างงาน สร้างรายได้ และส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยเฉพาะในพื้นที่อุตสาหกรรมและเมืองรอง
งบประมาณรัฐปี 2569: การเดินหน้าเต็มปีของงบประมาณรายจ่ายประจำปี 2569 จะเป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นกำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ หากรัฐบาลใหม่สามารถเร่งรัดการเบิกจ่ายงบประมาณและออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็ว ก็จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและนักลงทุนได้อย่างมีนัยสำคัญ

นอกจากนี้ อุปทานที่อยู่อาศัยที่ลดต่ำในรอบ 20 ปี ในปี 2568 ถือเป็นโอกาสอันดีที่ตลาดจะกลับเข้าสู่ภาวะสมดุลได้เร็วขึ้น ขณะที่ ราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มทรงตัว จะช่วยลดต้นทุนของผู้ประกอบการได้อย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงเป็นที่น่าจับตา ได้แก่ กำลังซื้อที่ยังคงเปราะบาง และ มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐที่กำลังจะหมดอายุ เช่น มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อ (LTV: Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2569

นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงอื่นๆ ที่อาจฉุดรั้งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่:

การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ค่อนข้างต่ำ: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์ GDP ปี 2569 เติบโตเพียง 1.6% ซึ่งอาจไม่เพียงพอต่อการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง
ความผันผวนและไม่แน่นอนในตลาดโลก: โดยเฉพาะด้านการค้าระหว่างประเทศ ผลกระทบจากนโยบายการค้าของสหรัฐฯ และความตึงเครียดในภูมิภาคต่างๆ
การขยายตัวของอัตราการจ้างงานใหม่ที่อยู่ในระดับต่ำ
ราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในบางทำเล
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ยังคงน่าเป็นห่วง

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การฟื้นตัวที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่

เมื่อพิจารณาปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงทั้งหมดแล้ว ข้าพเจ้าประเมินว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง” โดยมีทิศทางที่สำคัญดังนี้:

การเปิดตัวโครงการใหม่: คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% จากฐานที่ต่ำสุดในปี 2568
การโอนกรรมสิทธิ์: ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยและมูลค่า อาจปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10%
ประเภทของที่อยู่อาศัย: ทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท อาจถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 ล้านบาทมากขึ้น สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่ปรับเปลี่ยนไปตามกำลังซื้อ
การฟื้นตัวของแต่ละภูมิภาค: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค จะมีการฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียมกัน ขึ้นอยู่กับศักยภาพทางเศรษฐกิจ โครงสร้างพื้นฐาน และประเภทอุตสาหกรรมของแต่ละเมือง
ราคาอสังหาริมทรัพย์: โดยรวมแล้ว ราคาสินค้าอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะปรับตัวสูงขึ้นมากนัก ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
ตลาดบ้านมือสอง: จะมีบทบาทสำคัญมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีส่วนแบ่งการตลาดมากกว่า 50% สะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ให้คุ้มค่า
ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ: ความต้องการที่อยู่อาศัยและการปรับปรุงบ้านเพื่อรองรับผู้สูงอายุ จะมีความสำคัญเพิ่มมากขึ้นในอนาคต

การปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด: ความร่วมมือจากทุกภาคส่วน

เพื่อประคองตลาดไม่ให้ทรุดตัวไปมากกว่านี้ ข้อเสนอแนะจากภาคธุรกิจ ภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ ล้วนมีทิศทางที่สอดคล้องกัน นั่นคือการ “ลดอุปทาน” การควบคุมขนาดโครงการ การปรับราคาให้เหมาะสม และการมุ่งเน้นกำไรที่สมเหตุสมผล

บทบาทของภาครัฐ:
พิจารณาขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ
สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan): ผ่านสถาบันการเงินของรัฐ เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
ส่งเสริมมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย: เพื่อลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ

บทบาทของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.):
พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย: เพื่อลดต้นทุนทางการเงินสำหรับภาคธุรกิจและผู้บริโภค
ขยายการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV: เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อ

บทบาทของธนาคารพาณิชย์:
ผ่อนคลายกระบวนการอนุมัติสินเชื่อ: โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ไม่มีภาระหนี้สินมาก่อน หรือมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี
ร่วมมือกับภาครัฐในการจัดทำโครงการสินเชื่อค้ำประกัน-ซื้อคืน: เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด
พิจารณาทางเลือก “ซื้อบ้านแก้หนี้” (Debt Consolidation Loan): การรวมหนี้สินที่ไม่มีหลักประกันเข้ากับสินเชื่อที่อยู่อาศัยภายใต้เพดาน LTV ที่เหมาะสม (เช่น 110%) ซึ่งจะช่วยลดโอกาสในการเกิดหนี้เสีย (NPL) และเพิ่มเสถียรภาพทางการเงินให้กับผู้ซื้อในระยะยาว

การบริหารสต็อกสินค้าและกลยุทธ์การขาย

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ยังบ่งชี้ว่า ในปี 2568 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอุปทานใหม่เพียง 52,000 หน่วย ลดลงถึง 17% เทียบเท่ากับช่วงวิกฤตโควิด-19 แต่สินค้ากลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุด คือ ยูนิตสร้างเสร็จระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนมากถึง 17,268 หน่วย หรือกว่า 27% ของทั้งหมด

ผู้ประกอบการจำเป็นต้องทบทวนและปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ ทั้งในด้านการเลือกทำเล การกำหนดราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค และการบริหารจัดการสต็อกสินค้า เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก “สต็อกล้น” และ “รอบการขายที่ยาวนานขึ้น”

อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน

โดยสรุป แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ท้าทายที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในรอบ 20 ปี แต่โครงสร้างตลาดที่กำลังปรับตัวเข้าสู่สมดุลมากขึ้น ประกอบกับปัจจัยหนุนทางเศรษฐกิจและการดำเนินนโยบายการเงินที่เหมาะสม ทำให้ปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ความสำเร็จของการฟื้นตัวนี้จะขึ้นอยู่กับการ “ร่วมมือกันของทุกภาคส่วน” หากทุกฝ่ายสามารถประคองทิศทางตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็ยังมีศักยภาพในการเติบโต แม้จะเผชิญกับความท้าทายต่างๆ ในอนาคต

ปี 2568 ไม่ใช่ปีแห่งการเร่งเปิดเกมรุก แต่เป็นปีแห่ง “การรักษาสมดุล” ของอุปสงค์และอุปทาน ผู้ประกอบการต้องดำเนินธุรกิจด้วยความรอบคอบ ชะลอเกมลง แต่เพิ่มความแม่นยำในการตัดสินใจ เพื่อรักษาเสถียรภาพ สภาพคล่อง และความยั่งยืนของธุรกิจในระยะยาว

หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์ที่เหมาะสมในปี 2569 อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนอนาคตทางการเงินของท่านได้อย่างมั่นคง.