อยุธยาเดือด! “เท้ง” ท้าพิสูจน์นิยามรักชาติ… พร้อมแฉ “ความลับ กกต.” ที่คุณต้องช็อก!

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: วิกฤตที่อยู่อาศัยต่ำสุดรอบ 23 ปี สู่ยุคสินค้าทางเลือกที่คาดไม่ถึง

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ทั้งช่วงบูมที่ใครๆ ก็กระโดดเข้ามา และช่วงหดตัวที่ต้องอาศัยกลยุทธ์อันชาญฉลาดเพื่อเอาตัวรอด แต่สำหรับปี 2568 นี้ ถือเป็นปีที่น่าจับตาเป็นพิเศษ เมื่อตัวเลขการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พุ่งดิ่งสู่จุดต่ำสุดที่ไม่เคยปรากฏมาก่อนในรอบ 23 ปี

วิเคราะห์เชิงลึก: ทำไมอสังหาฯ ไทยถึงทรุดหนัก?

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (ERA) ชี้ชัดว่า ตลอดปี 2568 คาดการณ์การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีเพียง 39,540 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 251,371 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และ 35.7% ในแง่ของมูลค่าโครงการ เมื่อเทียบกับปี 2567 ตัวเลขนี้ต่ำกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ครึ่งปีแรกมีโครงการใหม่เปิดตัวเพียง 15,452 หน่วย มูลค่า 110,820 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงถึงครึ่งหนึ่งจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ปัจจัยที่ส่งผลให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ชะลอตัวนั้นซับซ้อนและมีหลากหลายมิติ ประการแรก เศรษฐกิจมหภาคยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงมีแนวโน้มทรงตัวในระดับสูง, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยที่ส่งผลต่อต้นทุนการกู้ยืมของผู้บริโภคและผู้ประกอบการ, รวมถึงความไม่แน่นอนเชิงภูมิรัฐศาสตร์ที่ส่งผลกระทบต่อการลงทุนและการค้าระหว่างประเทศ ภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบางเช่นนี้ย่อมบั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

ประการที่สอง การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและการให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าในการลงทุน ประชาชนยุคใหม่มีแนวโน้มที่จะพิจารณาทางเลือกในการลงทุนที่หลากหลายมากขึ้น นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ การออมและการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ เช่น กองทุนรวม หุ้น หรือแม้แต่สกุลเงินดิจิทัล ก็ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น หากอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ หรือมีความเสี่ยงสูงเกินไป ผู้บริโภคก็ย่อมหันไปหาทางเลือกอื่น

ประการที่สาม นโยบายภาครัฐและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีนโยบายที่มุ่งส่งเสริมการสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูก แต่กระบวนการที่ซับซ้อนและเงื่อนไขที่อาจยังไม่เอื้ออำนวยต่อผู้ประกอบการรายย่อย ก็เป็นอุปสรรคสำคัญในการผลักดันให้เกิดโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดในวงกว้าง

สินค้าทางเลือก: กลยุทธ์พลิกเกมในภาวะวิกฤต

ท่ามกลางสถานการณ์ที่ดูเหมือนจะสิ้นหวัง ผู้ประกอบการที่ชาญฉลาดเริ่มหันมามองหา “สินค้าทางเลือก” ที่นอกเหนือไปจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมๆ สู่การสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป

อสังหาริมทรัพย์ราคาเข้าถึงง่าย (Affordable Housing): แม้ว่าภาพรวมจะดูซบเซา แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท โดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ ยังคงมีอยู่จริง กลุ่มนี้ได้แรงหนุนจากการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการเหล่านี้ได้ง่ายขึ้น โดยคาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 จะมีโครงการประเภทนี้ทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น หลังจากผ่านกระบวนการออกแบบและขออนุญาตต่างๆ แล้ว นี่คือโอกาสสำคัญในการเข้าถึงกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่เป็นฐานผู้บริโภคขนาดใหญ่ของประเทศ

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว (Tourism-focused Properties): เมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ ยังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในรูปแบบของบ้านพักตากอากาศ คอนโดมิเนียม หรือวิลล่าที่สามารถสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยว การลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ เกาะสมุย หรือเมืองชายทะเลอื่นๆ ที่ได้รับความนิยม จะสามารถดึงดูดนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่มองหาทั้งการพักผ่อนและผลตอบแทนจากการลงทุน

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้เช่าระยะยาว (Long-term Rental Properties): ด้วยแนวโน้มของเศรษฐกิจที่อาจยังมีความไม่แน่นอน การลงทุนที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างสม่ำเสมอจึงเป็นที่ต้องการมากขึ้น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการปล่อยเช่าในระยะยาว เช่น อพาร์ตเมนต์เซอร์วิส หอพัก หรือคอนโดมิเนียมให้เช่าในทำเลที่มีความต้องการสูง จะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างรายได้แบบ Passive Income

บริการหลังการขายและธุรกิจที่เกี่ยวข้อง (After-Sales Services & Related Businesses): เมื่อการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ชะลอตัว ผู้ประกอบการหลายรายอาจหันไปให้ความสำคัญกับบริการหลังการขายมากขึ้น เช่น การบริหารจัดการทรัพย์สิน (Property Management), การปรับปรุงซ่อมแซม, การตกแต่งภายใน, หรือแม้กระทั่งการให้บริการด้านการตลาดและการขายสำหรับอสังหาริมทรัพย์มือสอง (Resale Market) ธุรกิจเหล่านี้ไม่เพียงแต่จะช่วยสร้างรายได้ แต่ยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินที่มีอยู่เดิม

การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ (Overseas Property Investment): ผู้ประกอบการไทยบางส่วนที่มองเห็นโอกาสและมีความพร้อม อาจพิจารณาขยายการลงทุนไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศที่มีศักยภาพการเติบโตทางเศรษฐกิจสูง หรือตลาดที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ตนเองถนัด เช่น ประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ หรือประเทศในยุโรปบางแห่ง

การปรับตัวของตลาด: ไม่ใช่ฟองสบู่ แต่คือการปรับฐาน

แม้ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่จะน่าใจหาย แต่สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในทางตรงกันข้ามกับจำนวนหน่วยเปิดใหม่ที่ลดลงถึง 50.8% ตลาดกลับสามารถระบายขายได้ถึง 23,305 หน่วย ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดมีการปรับตัวที่ดี สินค้าคงค้างในตลาดจึงลดลงจาก 234,478 หน่วย ณ สิ้นปี 2567 เหลือเพียง 223,019 หน่วย นี่ไม่ใช่สัญญาณของภาวะฟองสบู่ แต่เป็นการปรับฐานของตลาดให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในเชิงมูลค่าการพัฒนา จะพบว่าสินค้าหลักที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเป็นบ้านเดี่ยว มูลค่ารวม 66,474 ล้านบาท (60%) รองลงมาคือห้องชุด 20.7% และทาวน์เฮาส์ 11.1% ที่น่าสนใจคือ บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีสัดส่วนเพียง 5.3% ของอุปทานใหม่ แต่กลับคิดเป็นมูลค่าถึง 33.2% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด สะท้อนว่ากลุ่มผู้มีรายได้สูงยังคงเป็นฐานลูกค้าหลักที่สามารถขับเคลื่อนตลาดบางส่วนได้

ในขณะที่สินค้าสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง หรือปานกลางค่อนข้างน้อย (ช่วงราคา 2-4 ล้านบาท) อาจไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร เนื่องจากกำลังซื้อที่ถดถอยลง

อนาคตอสังหาฯ ไทย: ความท้าทายสู่การแข่งขันระดับโลก

การคาดการณ์ของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่ชี้ว่าขนาดเศรษฐกิจของไทยจะต่ำกว่าสิงคโปร์ในปี 2568, ต่ำกว่าฟิลิปปินส์ในปี 2571 และต่ำกว่าเวียดนามในปี 2572 ยิ่งตอกย้ำถึงความจำเป็นในการปรับตัวอย่างเร่งด่วน การแข่งขันทางเศรษฐกิจในระดับภูมิภาคและระดับโลกจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น

สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีมูลค่าสูงและเป็นดัชนีชี้วัดสุขภาพเศรษฐกิจที่สำคัญ การปรับตัวอย่างขนานใหญ่จึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมองภาพใหญ่ ใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการ ลดต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุดคือ การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าในยุคที่เต็มไปด้วยความเปลี่ยนแปลง

คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน

ศึกษาตลาดเชิงลึก: อย่ามองแค่ตัวเลขภาพรวม แต่ลงลึกถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละเซกเมนต์ การทำวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่องเป็นสิ่งจำเป็น
พัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์: คิดนอกกรอบ สร้างสรรค์สินค้าและบริการที่แตกต่าง ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการที่เปลี่ยนไป
บริหารความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด: การกระจายความเสี่ยงในการลงทุนไปยังสินทรัพย์และตลาดที่หลากหลาย เป็นกลยุทธ์สำคัญในการรับมือกับความผันผวน
สร้างพันธมิตรทางธุรกิจ: การร่วมมือกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญในด้านต่างๆ สามารถช่วยเสริมจุดแข็งและลดจุดอ่อนของธุรกิจได้
ปรับตัวให้ทันเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการดำเนินงาน ตั้งแต่การตลาด การขาย ไปจนถึงการบริหารจัดการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนได้อย่างมหาศาล

โอกาสไม่ได้อยู่ที่การรอคอย แต่มาจากการสร้างสรรค์

แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ ผู้ประกอบการและนักลงทุนที่พร้อมจะปรับตัว เรียนรู้ และสร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตที่สดใสกว่า

หากคุณคือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางการตลาดใหม่ๆ หรือนักลงทุนที่สนใจโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย เราขอเชิญชวนให้คุณเข้ามาศึกษาโอกาสในการร่วมเป็นพันธมิตร หรือเข้าร่วมเวิร์กช็อปสุดพิเศษของเรา เพื่อแลกเปลี่ยนมุมมองและเรียนรู้กลยุทธ์ที่จะพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้