นาทีระทึก สุนัขจรจัดวิ่งตัดหน้า ไรเดอร์เบรกสุดตัว สุดท้ายรถล้มกลิ้ง เกือบถูกรถเก๋งสวนชนซ้ำ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: วิกฤตการณ์ที่ไม่เคยมีมาก่อน สู่โอกาสใหม่ของสินค้าทางเลือก

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2568 นี้ ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง การชะลอตัวอย่างรุนแรงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่การปรับฐานตามวัฏจักรเศรษฐกิจ แต่เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคมและแตกต่างเพื่อก้าวผ่านวิกฤตนี้ไปให้ได้

สัญญาณอันตราย: ตัวเลขที่สะท้อนความซบเซา

ข้อมูลจากการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สะท้อนภาพที่น่ากังวลอย่างชัดเจน เราพบว่ามีการเปิดตัวโครงการเพียง 15,452 หน่วย มูลค่ารวม 110,820 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และมีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี

เมื่อมองภาพรวมทั้งปี 2568 การคาดการณ์ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งประเทศอยู่ที่ 39,540 หน่วย มูลค่า 251,371 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงถึงการลดลงถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และ 35.7% ในแง่ของมูลค่าโครงการ หากพิจารณาเฉพาะจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ ตัวเลข 39,540 หน่วยนี้ ถือเป็น อสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ต่ำสุดในรอบ 23 ปี ซึ่งน่าตกใจยิ่งกว่าสถานการณ์ในช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก หากมองในแง่มูลค่าโครงการ ตัวเลขนี้ก็ต่ำสุดในรอบ 16 ปี นับตั้งแต่ปี 2552

ปัจจัยลบเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลลัพธ์ที่เกิดจากหลายปัจจัยเสี่ยงรอบด้านที่ประดังเข้ามา ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงทรงตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและปัจจัยด้านความยั่งยืนมากขึ้น

เจาะลึกโครงสร้างตลาด: ใครยังแข็งแกร่ง?

แม้ภาพรวมจะดูหดหู่ แต่หากวิเคราะห์ให้ลึกซึ้งลงไป เราจะเห็นภาพของโครงสร้างตลาดที่ยังคงมีกลุ่มที่แข็งแกร่งอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 สินค้าหลักที่ได้รับการเปิดตัวและมีมูลค่าสูงสุดคือ บ้านเดี่ยว โดยมีมูลค่ารวมถึง 66,474 ล้านบาท คิดเป็น 60% ของมูลค่าการพัฒนาใหม่ทั้งหมด ตามมาด้วยห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ที่ 22.9% และทาวน์เฮาส์ที่ 11.1%

สิ่งที่น่าสนใจคือ บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีสัดส่วนเพียง 5.3% ของอุปทานใหม่ แต่กลับมีมูลค่าการพัฒนาสูงถึง 33.2% ของมูลค่าการพัฒนาใหม่ทั้งหมด กรณีนี้สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อของผู้มีรายได้สูงที่ยังคงมีอยู่ และเป็นกลุ่มที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงให้ความสำคัญ ขณะที่สินค้ากลุ่มราคาถูกกลับพบความท้าทายในการระบายสต็อก เนื่องจากกำลังซื้อของประชาชนทั่วไปที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด

เศรษฐกิจคือตัวกำหนด: อสังหาฯ ไม่ใช่พระเอก

จากตัวเลขที่ปรากฏ สามารถสรุปได้ว่า เศรษฐกิจคือตัวกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ในทางกลับกัน การที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะสามารถเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตขึ้นนั้น อาจเป็นไปได้ยากในสภาวะปัจจุบัน ความจริงคือ เมื่อเศรษฐกิจโดยรวมหรือเศรษฐกิจในระดับครัวเรือนแข็งแกร่ง ผู้คนย่อมมีกำลังซื้อและพร้อมที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อเศรษฐกิจซบเซา ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ย่อมปรับตัวลดลงตามไปด้วย

แม้ว่าตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลง แต่ในทางกลับกัน จำนวนหน่วยที่ระบายขายออกได้กลับสูงกว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ถึง 50.8% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดมีการปรับตัวที่ดี การที่สต็อกที่อยู่อาศัยคงค้างลดลงจาก 234,478 หน่วย ณ สิ้นปี 2567 เหลือ 223,019 หน่วย แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีประสิทธิภาพ หากยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมากโดยไม่มีการระบายสต็อกที่ดี ปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์คงจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน แต่ในสภาวะปัจจุบัน สถานการณ์เช่นนั้นยังไม่เกิดขึ้น

กลยุทธ์ “สินค้าทางเลือก” คือกุญแจสู่ความสำเร็จในปี 2568-2569

เมื่อพิจารณาแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2568-2569 หากเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และมีความเสี่ยงสูงจะยิ่งมีจำกัด สิ่งสำคัญคือการปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป

เจาะกลุ่มผู้มีรายได้สูงอย่างมีชั้นเชิง: แม้กลุ่มผู้มีรายได้สูงจะยังคงเป็นกำลังซื้อสำคัญ แต่การแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไปก็สูงขึ้นเช่นกัน ผู้พัฒนาจำเป็นต้องนำเสนอคุณค่าที่แตกต่าง สร้างความโดดเด่นด้วยดีไซน์ นวัตกรรม และทำเลที่ตั้งที่เหนือกว่า นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาบางรายอาจต้องพิจารณาการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อก

ปลุกพลัง “อสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัด”: โครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย โดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ มีแนวโน้มที่จะได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เพิ่มมากขึ้นในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากรัฐบาลได้มีมาตรการสนับสนุนการสร้างบ้านราคาถูกอย่างต่อเนื่อง สินค้ากลุ่มนี้สามารถตอบโจทย์ทั้งผู้มีรายได้น้อย และยังเป็นโอกาสในการเก็งกำไรสำหรับนักลงทุนบางกลุ่ม

สินค้าสำหรับ “ชนชั้นกลาง”: โอกาสที่ถูกมองข้าม? ในขณะที่ตลาดบนและตลาดล่างเริ่มมีทิศทางที่ชัดเจน สินค้าสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงปานกลางค่อนข้างน้อย (เช่น ราคา 2-4 ล้านบาท) อาจเผชิญความท้าทายในการเข้าถึงกำลังซื้อที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม การทำความเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของกลุ่มนี้อย่างลึกซึ้ง อาจนำไปสู่การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์และสร้างโอกาสทางการตลาดที่ยังไม่ถูกครอบครอง

“สินค้าทางเลือก” ที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย: ในภาวะที่ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการขายชะลอตัว ผู้พัฒนาและนักลงทุนควรหันมาพิจารณา “สินค้าทางเลือก” อื่นๆ ที่มีความยั่งยืนและให้ผลตอบแทนในระยะยาว เช่น

อสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว: การพัฒนาโครงการที่พักอาศัยเพื่อการท่องเที่ยว ทั้งโรงแรม รีสอร์ท หรือบ้านพักตากอากาศที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่า (Vacation Rental) ในแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของไทย สามารถสร้างรายได้ที่มั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อไทยกลับมาเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักท่องเที่ยวทั่วโลก

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า (Rental Properties): การลงทุนในอาคารสำนักงาน คลังสินค้า หรือแม้กระทั่งอาคารชุดเพื่อการปล่อยเช่าระยะยาว เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตเศรษฐกิจพิเศษ หรือย่านธุรกิจที่มีความต้องการเช่าสูง

บริการหลังการขายและธุรกิจที่เกี่ยวข้อง: ความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถนำไปต่อยอดสู่ธุรกิจบริการหลังการขาย การบริหารจัดการทรัพย์สิน (Property Management) การตกแต่งภายใน (Interior Design) หรือแม้กระทั่งการให้คำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ (Overseas Property Investment)

การแข่งขันที่เพิ่มขึ้น: มองไปข้างหน้า

สถิติจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ชี้ให้เห็นว่า ขนาดเศรษฐกิจของไทยมีแนวโน้มที่จะต่ำกว่าสิงคโปร์ในปี 2568 ฟิลิปปินส์ในปี 2571 และเวียดนามในปี 2572 ซึ่งหมายความว่า การแข่งขันในเวทีเศรษฐกิจโลกจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น เราไม่สามารถพึ่งพาภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ การปรับตัวครั้งใหญ่ในภาคการท่องเที่ยว อุตสาหกรรม และภาคบริการ รวมถึงการพัฒนา นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งยวด

สำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ครั้งนี้ไม่ใช่แค่การ “อยู่รอด” แต่คือการ “ก้าวข้าม” ไปสู่ยุคใหม่ การมองหาโอกาสในตลาดที่ยังมีความต้องการ การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในปัจจุบัน และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการและการตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะสร้างความแตกต่างและนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ

การรับมือกับ “อสังหาฯ ชะลอตัว” ต้องการวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม

ปี 2568 นี้ จึงเป็นปีแห่งการท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักพัฒนา นักลงทุน และผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการนี้ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ และการมองหา “สินค้าทางเลือก” ที่มีศักยภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปสู่ความสำเร็จในอนาคต

หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาหนทางในการปรับตัว หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในสภาวะปัจจุบัน หรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์ราคาพิเศษ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จ ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือนัดหมายเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญได้แล้ววันนี้ เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสสำคัญในการคว้าชัยในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้.