วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือดาวเด่น ดาวรุ่ง และดาวร่วงในตลาดอสังหาฯ ไทย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หลายความคาดหวังที่ตั้งไว้ในช่วงปลายปี 2565 ที่ดูเหมือนตลาดกำลังจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ เหตุการณ์ทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ได้ส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย (high season) ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อย่างลึกซึ้ง ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง การวิเคราะห์นี้มีจุดประสงค์เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ปรากฏชัด
เมื่อมองภาพรวมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงน่าจับตา ได้แก่ LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% อัพ โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) นำโด่งด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น ค่าเช่า การบริหารจัดการ หรือการลงทุน เข้ามาเสริม แต่ถ้าเรายึดเฉพาะรายได้จากการขายเป็นเกณฑ์ การจัดอันดับ 10 บริษัทแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพจริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายที่น่าตกใจ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, LPN Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าแปลกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางผู้เล่นที่เผชิญความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) ที่มักปรากฏอยู่ในอันดับต้นๆ เกือบทุกปี สามารถทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท ในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของการเป็น “ผู้ชนะ”
ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษช่วยหนุน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสูงผิดปกตินี้ มาจากการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน (REIT) มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท โดยเฉือนหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ซึ่งแสนสิริแสดงการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บปวด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ต้องไขว่คว้า
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน แม้จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นเดิม ปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าการปรับตัว การสร้างนวัตกรรม และการเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการที่ปรึกษาที่เข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง และพร้อมที่จะก้าวไปข้างหน้าด้วยกลยุทธ์ที่ใช่ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเข้ามาพูดคุยกับเรา เพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจของคุณในปี 2567 นี้
