สหรัฐฯ ระบุจะประเมินเวเนซุเอลาจากการกระทำ ชี้รัฐบาลคิวบาเป็นความท้าทายสำคัญ

การวิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้ามความท้าทายในตลาดอสังหาฯ ไทย?

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่มีความซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง ท่ามกลางความคาดหวังที่อยากเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปีก่อนหน้า ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ต่อเนื่องยาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567

บทวิเคราะห์นี้จะพาไปเจาะลึกผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างแข็งแกร่ง เราจะพิจารณาจากรายได้รวม รายได้จากการขาย และที่สำคัญที่สุดคือ กำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพที่สมบูรณ์ของ ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริง

ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่เห็นได้ชัด

จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่าเป็นห่วงกว่าที่คิด

มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บางบริษัทประสบปัญหาหนักถึงขั้นรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)

แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ที่กล่าวไปแล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจ

เมื่อพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและยอดขายโครงการที่แท้จริงของบริษัท ตัวเลขยิ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่มากขึ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาทในปี 2565

มีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ยังคงอยู่ในภาวะอ่อนแรง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกไปถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%

ความน่ากังวลยิ่งปรากฏชัดขึ้นเมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของตลาด ยังคงเผชิญกับความท้าทายในการผลักดันยอดขาย

ผู้แข็งแกร่งในสมรภูมิรายได้จากการขาย:

AP (Thailand) ยังคงเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตได้ถึง 7%
Supalai รักษาอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding ตามมาที่อันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท
Quality Houses ยังคงมีผลงานที่สม่ำเสมอ ติดอันดับ Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
Property Perfect ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท

นอกเหนือจากรายชื่อข้างต้น Central Pattana (CPN) สมควรได้รับการกล่าวถึงเป็นพิเศษ ด้วยรายได้จากการขายที่พุ่งสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงการเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ผ่านมา

กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน ความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่ม และความยั่งยืนของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565

สถานการณ์กำไรสุทธิยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาด โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565

ผู้กวาดกำไรสูงสุด: ใครคือขุมทองแห่งปี 2566?

Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses สร้างกำไรได้มากในปีนี้ มาจากการบันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Sansiri แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ Top 10 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

การวิเคราะห์แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ

จากผลประกอบการของปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวสูง และความไม่แน่นอนทางการเมือง ยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค

ในมุมมองของผมซึ่งคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานาน กลยุทธ์สำคัญสำหรับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 จะต้องเน้นไปที่:

การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ค่าการตลาด และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาอัตรากำไร
การพัฒนานวัตกรรมและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: การทำความเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคยุคใหม่ เช่น ความต้องการพื้นที่สีเขียว เทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัย และการออกแบบที่ยืดหยุ่น จะช่วยสร้างความแตกต่างและความน่าสนใจให้กับโครงการ
การขยายตลาดเชิงรุก: การมองหาโอกาสในตลาดใหม่ๆ การร่วมทุน หรือการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ แม้แต่การเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Market) ก็สามารถสร้างยอดขายและกำไรได้
การบริหารกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้เพียงพอต่อการดำเนินงานและการลงทุน เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดในสภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอน
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีมาช่วยในกระบวนการขาย การตลาด การบริหารลูกค้าสัมพันธ์ และการพัฒนาโครงการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
การมุ่งเน้นการขายโครงการพร้อมอยู่: สำหรับตลาดที่ชะลอตัว การมีสต็อกพร้อมขาย และการนำเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ อาจเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยกระตุ้นยอดขายได้

ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับบริษัทที่มีการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ยังมีโอกาสที่จะเติบโตและสร้างความสำเร็จได้

หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง เพื่อก้าวสู่การเป็นผู้ประสบความสำเร็จในวงการนี้ การศึกษาบทวิเคราะห์ผลประกอบการเช่นนี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญยิ่งกว่าสิ่งใด เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและนำทางคุณไปสู่เป้าหมายที่ตั้งไว้ อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นก้าวแรกสู่ความสำเร็จของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย!