รมว.กลาโหมเวเนซุเอลาให้ข้อมูลเหตุความมั่นคง พร้อมถ้อยแถลงแข็งกร้าวถึงอำนาจภายนอก

การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้นำตัวจริงในตลาดที่ท้าทาย?

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นพิเศษจริงๆ ครับ หากย้อนกลับไปต้นปี 2565 บรรยากาศในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย เต็มไปด้วยความหวัง การฟื้นตัวที่เริ่มส่งสัญญาณให้เห็นถึงโมเมนตัมเชิงบวก แต่แล้ว สิ่งที่ไม่คาดคิดก็เกิดขึ้น ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งความเชื่องช้านี้ได้ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทอง หรือไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความคึกคักได้อย่างที่ควรจะเป็น และน่าเสียดายที่ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก

ด้วยข้อมูลเชิงลึกที่จำเป็นต่อการวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างรอบด้าน Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในฐานะ “ผู้ชนะตัวจริง” แห่งปี 2566

ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ครอบคลุม

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันไปกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท จะพบว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อย ประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจปกปิดความจริงที่ซ่อนอยู่เบื้องหลัง การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน

บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนติดลบไปราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%

แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%

แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด

เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าตื่นเต้น ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท

อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City Public Company Limited) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อจริง

อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริง เราต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและยอดขายจริงของโครงการ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงภาวะชะลอตัวในตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

ผลกระทบนี้ส่งผลอย่างมากต่อหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาดก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมียอดขายที่ลดลงจากปี 2565

AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขาย พร้อมการเติบโตที่สวนกระแส

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ได้แก่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำมาจากแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท

ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวเข้ามาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 ส่วนอันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Quality House (QH) ซึ่งเข้ามาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง

มาถึงส่วนที่สำคัญที่สุด การวัดผลประกอบการที่แท้จริงย่อมต้องพิจารณาที่ “กำไรสุทธิ” เพราะต่อให้มีรายได้สูงเพียงใด หากมีต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่สูงตามไปด้วย หรือมีส่วนต่างกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565

Land and Houses ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษหนุน

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงอย่างมากก็ตาม สาเหตุหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท ที่ได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มิฉะนั้นแล้ว อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด

อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ส่วนอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม

อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสในการปรับกลยุทธ์มีเสมอ

ข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2566 และมีแนวโน้มที่จะต่อเนื่องไปในปี 2567

ในฐานะผู้ที่อยู่ในสนามนี้มายาวนาน ผมมองว่าแม้ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่ยืดหยุ่น และสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้ การสร้างสรรค์นวัตกรรม การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ

หากคุณเป็นนักลงทุน เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ โครงการอสังหาริมทรัพย์ อื่นๆ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมีข้อมูลสนับสนุนที่เพียงพอ

อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึก และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงวิเคราะห์เพิ่มเติม เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.