“เท้ง” ประกาศเปลี่ยนอุดรฯ เป็นสีส้ม ดันวาระใหม่ของคนอุดร

บทวิเคราะห์เจาะลึก: ยุทธศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 – เผยกลยุทธ์บริษัทจดทะเบียนรับมือความท้าทาย

ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะสูงลิ่วตามโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงเป็นความท้าทายต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ผู้ประกอบการต้องประเมินสถานการณ์และปรับกลยุทธ์อย่างรอบด้าน

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอย่างใกล้ชิด โดยการวิเคราะห์ข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อให้เห็นภาพผลประกอบการที่แท้จริง และระบุถึงผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้สำเร็จ

ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวของผู้นำตลาดอสังหาฯ

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ทว่า เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายเป็นวงกว้างในตลาด

กลุ่มบริษัทที่ประสบภาวะรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของบางเซ็กเมนต์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท ที่ -21%

แม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมติดลบได้ โดยมีรายได้ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ ศุภาลัย มีรายได้รวมลดลง 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีรายได้รวมลดลงราว 4%

แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ด้วยการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

ในภาพรวมของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท พร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% เฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท

ในอันดับถัดมา ได้แก่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, ยูนิเวนเจอร์ ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ สิงห์ เอสเตท ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท

การวัดผลด้วยรายได้จากการขาย: ภาพสะท้อนความสามารถหลักของธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม ในการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่ง เนื่องจากเป็นรายได้หลักที่มาจากธุรกิจการพัฒนาและส่งมอบโครงการโดยตรง ในขณะที่รายได้รวมอาจมีส่วนประกอบจากแหล่งอื่นที่หลากหลาย

เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลจาก 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

ผลกระทบจากการชะลอตัวของตลาดเห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78% แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ มีรายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%

ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น แต่ยังสะท้อนอยู่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดอีกด้วย โดยมีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการสร้างยอดขายโดยรวม

เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตของยอดขายที่น่าสนใจ

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เบียด แสนสิริ ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริถือเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกอย่างโดดเด่นถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ถือเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จจากการขยายไลน์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัท

กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว การประเมินผลประกอบการที่สำคัญที่สุด คือ กำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ถึงความสามารถในการบริหารต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การบริหารจัดการที่เหนือชั้น

แม้รายได้รวมจะปรับตัวลดลง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาทในปี 2566 ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยเสริมความแข็งแกร่งทางการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เบียด เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 แสนสิริ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า

เอสซี แอสเสท อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้เฮ้าส์ ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

จากภาพรวมผลประกอบการที่ได้นำเสนอ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน การปรับตัวต่อสภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางตลาดในปี 2567

ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความสามารถในการบริหารจัดการอย่างเต็มที่ เพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาด การปรับกลยุทธ์การขาย การบริหารต้นทุน และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ

หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น ผมขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเหล่านี้อย่างละเอียด และพร้อมที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับอนาคตของท่านในอุตสาหกรรมที่มีพลวัตสูงนี้.