ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิเคราะห์เชิงลึก ผลประกอบการบริษัทมหาชน ใครคือผู้รอดและผู้ที่ไปต่อ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับโมเมนตัมเชิงบวกที่เคยคาดหวังว่าจะต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่การฟื้นตัวเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างเป็นรูปธรรม ทว่า สภาวะตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง จนล่วงเข้าสู่ต้นปี 2567 แนวโน้มยังคงสะท้อนภาพความท้าทายจากปีก่อน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงต่อผู้ประกอบการ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 อย่างละเอียด ว่าแต่ละรายสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพโดดเด่นเหนือคู่แข่งอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวของผลกระทบ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกเก็บข้อมูล สามารถสร้าง รายได้รวมในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ได้สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะที่ท้าทายซึ่งส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบในอัตราที่สูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทที่มีขนาดใหญ่และเป็นผู้นำในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ขณะที่อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 เป็น Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขายโครงการ เป็นปัจจัยสำคัญยิ่ง เนื่องจากในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้รวม อาจมีบางบริษัทที่ได้รับประโยชน์จากรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่มากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขายสูงสุด ท่ามกลางภาพรวมที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ Sansiri ก็ยังเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ที่ยังคงรักษาตำแหน่งไว้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% ตามมาด้วย Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็น Quality House (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสามารถในการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถทำรายได้มากน้อยเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ ที่น้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิสูงสุด ท่ามกลางการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง เหตุผลหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 เป็น Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็น Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 ที่ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่รอบคอบและสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือทำธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการและแนวโน้มเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่จะช่วยนำพาธุรกิจของท่านให้เติบโตและประสบความสำเร็จท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้น
