พลิ้ว! รักษาการปธน.เวเนฯ เสนอร่วมมือมะกัน มุ่งพัฒนายั่งยืน ย้ำเวเนฯควรได้สันติภาพ ไม่ใช่สงคราม

อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: วิเคราะห์ผลประกอบการปี 2566 และแนวโน้มตลาดเชิงลึก

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรการเติบโตและความท้าทายมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว แต่ทว่าความจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติ (high season) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง แนวโน้มที่น่าเป็นห่วงนี้ได้ส่งผ่านมายังต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาพรวมนั้นกำลังเผชิญหน้ากับอะไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสนี้

เพื่อตอบคำถามดังกล่าว Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวน และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นในปี 2566 ที่ผ่านมา

ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง

เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการสำรวจ พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์นั้นมีความซับซ้อนและน่าเป็นห่วงกว่าที่คิด โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ และหัวเมืองหลักกำลังเผชิญ

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์ระดับบน ก็ไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มีฐานธุรกิจแข็งแกร่งและมี โครงการที่อยู่อาศัย ในตลาดหลากหลายประเภท ก็ยังคงได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย

ผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ: แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมปี 2566

แม้จะมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ในปี 2566 Sansiri (SIRI) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 12% และเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจในอันดับที่ 2 ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย < -1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (ลดลง 10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก

การพิจารณารายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอต่อการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการผสมผสานจากแหล่งรายได้อื่นๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) โดยตรงจึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เพื่อสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขาย บ้านพร้อมอยู่ และ คอนโดมิเนียม

เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์สำหรับคนเมือง ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%

การที่บริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงนี้ ชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง และน่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานยอดขายในช่วงปีที่ผ่านมา

AP (Thailand) ครองความเป็นที่หนึ่งด้านรายได้จากการขาย

แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อย แต่ AP (Thailand) (AP) ก็สามารถกลับมายืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งมีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 อย่างเฉียดฉิว Sansiri เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท

SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยการก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) รั้งอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง

แม้ว่ายอดขายจะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท

สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่อ่อนแอ

Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด จากปัจจัยพิเศษ

Land and Houses (LH) สามารถกลับมายืนหนึ่งในตำแหน่งผู้ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่กำไรของ LH ในปีนี้ได้รับปัจจัยสนับสนุนสำคัญจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างไม่ยากเย็น

AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับที่ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท โดยเฉือน Supalai ไปอย่างเฉียดฉิว Sansiri (SIRI) ทำผลงานด้านกำไรได้อย่างโดดเด่น ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567

ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของรายได้จากการขาย ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอและปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค

สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากจากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และความผันผวนของตลาดโลก อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และความสามารถในการสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามความเคลื่อนไหวในวงการนี้อย่างใกล้ชิด ดิฉันเชื่อว่ายังมีโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ในตลาดไทย บริษัทที่สามารถปรับตัวเข้ากับเทรนด์ อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน และ เทคโนโลยีในอสังหาริมทรัพย์ จะสามารถสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันได้อย่างยั่งยืน

หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างโอกาสและความสำเร็จในอนาคตของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน