เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2566: มองภาพรวมการเงิน 41 บริษัทหลักทรัพย์ฯ ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในภาวะตลาดผันผวน?
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังอันสูงส่งที่ต่อยอดจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมินไว้ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายสำคัญในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสภาวะตลาดที่ดูไม่สดใสนักนี้ก็ยังคงส่งสัญญาณต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ด้วยความใส่ใจในภาพรวมของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างความสำเร็จได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ตัวเลขภาพรวมที่แสดงถึงการชะลอตัว
สำหรับภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราได้ทำการศึกษา พบว่าในปี 2566 พวกเขามีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจทีเดียวที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของจำนวนทั้งหมด มีรายได้รวมที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
ในบรรดาบริษัทที่รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เราพบว่ามีหลายรายที่ประสบกับภาวะรายได้ลดลงมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าใจหาย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ตามมาห่างๆ ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท อันดับ 4 เป็นของ Land and Houses (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (ภายใต้การบริหารของ B.Grimm Power) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานกันอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น มีหลายบริษัทที่อาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่นๆ เข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อเรามัดรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มเก่ง ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
อันดับ 1: AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
อันดับ 2: แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
อันดับ 3: Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4: SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
อันดับ 5: Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6: แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9: Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากได้ปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลของการเก็บเกี่ยวรายได้ โดย CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าสนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความเป็น “ผู้ชนะ”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะมียอดขายที่สูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราวๆ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาด! ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
อันดับ 1: Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า โดยในปีนี้สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ขึ้นอันดับ 1 คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งคิดเป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็มีโอกาสขึ้นเป็นผู้นำไปแทน
อันดับ 2: Supalai (SPALI) ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3: AP (Thailand) (AP) เฉือนอันดับ 2 ไปอย่างหวุดหวิด ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4: แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
อันดับ 5: Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
อันดับ 7: Quality House (QH) มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8: Pruksa Holding (PSH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) (FPT) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana (CPN) ทำกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา การฟื้นตัวยังคงเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และหลายบริษัทต้องเผชิญกับแรงกดดันทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
ในปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ผู้ที่มีความโดดเด่นและสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดได้ดีเท่านั้น จึงจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างมั่นคง
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมเชื่อว่าปัจจัยสำคัญที่จะทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ประสบความสำเร็จในปีต่อไป ไม่ใช่เพียงแค่การมีโครงการที่สวยงามหรือทำเลที่ดีเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการดำเนินงาน การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และการสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์เทรนด์ชีวิตยุคใหม่
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของท่าน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากท่านต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุน หรือแนวทางการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในยุคดิจิทัลนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน.
