ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยคาดหวังว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลายอย่างเข้ามามีอิทธิพล ตั้งแต่บรรยากาศก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ไปจนถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเป็นความท้าทาย แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงถูกจับตามองอย่างใกล้ชิดว่าตลาดจะปรับตัวอย่างไร
วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิอสังหาฯ ที่ผันผวน?
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบศตวรรษหนึ่ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อประเมินสถานการณ์ และทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์ที่ผู้เล่นในตลาดใช้ในการรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขปริศนาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายในสภาวะตลาดที่อ่อนตัว
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบไป 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ว่า แม้บริษัทขนาดใหญ่จะมีความยืดหยุ่นมากกว่า แต่ก็ยังต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด แต่การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองตำแหน่งผู้นำได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียดที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจยังไม่เพียงพอ การวิเคราะห์ผลประกอบการในมิติของ “รายได้จากการขาย” จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของบริษัทในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนสมรรถนะหลัก
เมื่อโฟกัสไปที่รายได้จากการขาย เราพบว่าทั้ง 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นการยืนยันว่า ภาคการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรงกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงมากถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่า ไม่มีใครสามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันในตลาดนี้ได้ และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านรายได้จากการขายในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาครองตำแหน่งผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่ง ติดอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงก็ตาม โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ยังคงรักษาอันดับใน Top 10 ได้ที่ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เป็นอีกบริษัทที่มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) โชว์ผลงานโดดเด่นกับการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
มีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานน่าจับตามองเป็นพิเศษ นั่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างมหาศาลถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและความเข้าใจในตลาดที่ลึกซึ้ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเท่าใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถสร้างกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งเจ้าแห่งกำไร แม้รายได้รวมจะลดลง
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงเป็นผู้นำได้คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ก็มีแนวโน้มที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยสามารถทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ไปอย่างหวุดหวิดที่ 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนนี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การชะลอตัวของรายได้รวมและรายได้จากการขาย ตลอดจนแรงกดดันต่อความสามารถในการทำกำไร เป็นสิ่งที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนนี้ เรายังคงเห็นศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทชั้นนำหลายแห่ง ทั้งในด้านการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างยอดขายที่แข็งแกร่ง และการสร้างผลกำไรที่น่าพอใจ การวิเคราะห์ผลประกอบการในเชิงลึกเช่นนี้ ช่วยให้เราเข้าใจถึงปัจจัยแห่งความสำเร็จที่แท้จริง ไม่ใช่เพียงตัวเลขรายได้ แต่คือความสามารถในการสร้างกำไรและความยั่งยืนในระยะยาว
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากและต้องอาศัยความแข็งแกร่งในการปรับตัวจากผู้ประกอบการทุกราย การติดตามแนวโน้มตลาด การบริหารจัดการความเสี่ยง และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาแนวทางการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดเช่นนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญและผลประกอบการจริงของบริษัทชั้นนำ คือก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตของคุณ.
