ดูปากครูนะ! ‘บักบอย’ รับบทสอนภาษา ลั่นภาษาไทยที่สูงส่ง มาจากเขมร

ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งบททดสอบที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้อย่างแท้จริง แม้ว่าความคาดหวังในช่วงปลายปี 2565 จะเต็มไปด้วยสัญญาณเชิงบวกและการเริ่มต้นของการฟื้นตัว (momentum) แต่ทว่าสถานการณ์กลับตาลปัตรเมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี ส่งผลให้แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการขายครั้งใหญ่ (high season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567

เพื่อตอบคำถามสำคัญว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดที่สามารถยืนหยัดและเอาชนะความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างแข็งแกร่ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง โดยวิเคราะห์จากผลประกอบการที่สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน

ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายทั่วกระดาน

จากการสำรวจ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันตลอดปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเล็กน้อยเพียงราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่าเป็นห่วงกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ในบรรดาบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566):

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก

หากเราต้องการมองหาภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และที่น่าสนใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

ในกลุ่มนี้ Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง

10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566):

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นการตอกย้ำถึงศักยภาพในการสร้างผลกำไรที่น่าสนใจสำหรับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง

แม้ว่าการสร้างรายได้จำนวนมากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว หากบริษัทไม่สามารถสร้าง ผลกำไรสุทธิ (Net Profit) ที่แข็งแกร่งได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งก็ขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565

10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566):

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ต้องคว้า

ข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่ ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ที่ส่งผลโดยตรงต่อยอดขายและการสร้างผลกำไรของผู้ประกอบการ

อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นภาคส่วนสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย การปรับกลยุทธ์, การนำเทคโนโลยีมาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ, การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างรัดกุม จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในการผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้

สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หรือ บ้านเดี่ยวปริมณฑล การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างละเอียดเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและมองเห็นถึงศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว

ในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่สำหรับบริษัทที่มีวิสัยทัศน์, ความสามารถในการปรับตัว, และยึดมั่นในคุณภาพ การสร้างสรรค์ผลงานที่โดดเด่นก็จะยังคงเกิดขึ้นได้อย่างแน่นอน

หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเข้าใจถึงพลวัตของอุตสาหกรรมนี้อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญของเรา.