‘ทนายพัฒน์’ โพสต์ฟาด! หากเพื่อนครูมองเรื่องแย่งผัวคนอื่นเป็นเรื่องปกติ ควรตั้งกรรมการสอบ สั่งออกให้หมด เด็กรุ่นใหม่รอเป็นครูอีกเพียบ

สวัสดีครับ ท่านผู้อ่านทุกท่าน ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลายท่านอาจคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยหลายอย่างเข้ามาประกอบกัน ทั้งช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบที่ต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงทอดเงามาถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายต้องกลับมาทบทวนและปรับกลยุทธ์กันอย่างจริงจัง

พลิกวิกฤต สู่โอกาส: ยุทธศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566-2567 ในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ

ในฐานะ “Property Mentor” ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้ บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงตัวเลขรายได้จากการขาย, รายได้รวม, และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” เพื่อให้เห็นภาพที่สมบูรณ์ที่สุดของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย” ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อนี้

ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานครั้งใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์

เมื่อมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัทที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวามากนัก แต่เมื่อเราเจาะลึกลงไปในแต่ละบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจกว่านั้น คือมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า

กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และ อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด เอง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%

แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ภาพรวมยังมีดาวรุ่งพุ่งแรง

ในภาพของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ประจำปี 2566 นั้น แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท

ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ UWC (UWC) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง

อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากใน Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด หลายแห่งมีรายได้ที่มาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการเข้ามาเป็นส่วนเสริม หากเรานับเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างแน่นอน

เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

ตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% หรือแม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เคยเป็นเบอร์ 1 ในหลายๆ ด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง

AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ยอดนิยม ในด้านรายได้จากการขายสูงสุด ประจำปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็ยังคงเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding (PSH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาแบบเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาในฐานะ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ ที่กำลังมาแรง คือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาด คอนโดมิเนียม และ บ้านจัดสรร ของ CPN ได้เป็นอย่างดี

กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

มาถึงจุดที่สำคัญที่สุด นั่นคือ “กำไรสุทธิ” เพราะไม่ว่าธุรกิจจะทำรายได้เท่าใดก็ตาม หากสุดท้ายแล้วมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราวๆ 49,602 ล้านบาท และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ส่วนอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565

Land and Houses ยังคงแข็งแกร่งในด้านกำไรสุทธิ

แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งในฐานะบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงเช่นนี้ คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว

อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งถือเป็นผลงานที่น่าประทับใจมากในปีที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม

อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (โดยเป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

บทสรุปและก้าวต่อไปสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย

ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ผมได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย สภาวะตลาดที่ชะลอตัว, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง, และปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคอื่นๆ ล้วนส่งผลกระทบต่อยอดขายและกำไรของบริษัทต่างๆ

อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว, มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี, มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และมีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ แม้ในสภาวะที่ยากลำบาก

สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แต่ผมเชื่อมั่นว่าด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญของผู้ประกอบการไทย รวมถึงการปรับตัวเข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน, เทคโนโลยีในอสังหาริมทรัพย์ (PropTech), และการให้ความสำคัญกับ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน (Sustainable Real Estate) จะช่วยให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถฝ่าฟันอุปสรรค และกลับมาแข็งแกร่งได้ในที่สุด

หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, นักลงทุน, หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย, ผมขอเชิญชวนทุกท่านร่วมวิเคราะห์สถานการณ์, วางแผนกลยุทธ์, และมองหาโอกาสในการเติบโตไปพร้อมกัน เพื่อขับเคลื่อน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของเราให้ก้าวหน้าอย่างมั่นคงและยั่งยืนต่อไป โปรดติดตามข้อมูลเชิงลึกและบทวิเคราะห์ที่น่าสนใจจากเราในโอกาสต่อไป.