สื่อนอกแฉ! “ฮุน เซน” เริ่มจนตรอก ถูกบีบทุกด้าน สุดท้ายอาจต้องหนี

สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและคลื่นลมในตลาดมาหลายระลอก แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่มีความซับซ้อนและท้าทายเป็นพิเศษ เกินกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในไทย ปี 2566 ไม่ได้สดใสอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง จากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณของการฟื้นตัว ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งเป็นไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และน่าเสียดายที่สถานการณ์ดูเหมือนจะยังคงทอดยาวมาสู่ต้นปี 2567 นี้

เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2566: บทสรุปแห่งความท้าทายและกลยุทธ์คว้าชัยในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะที่ปรึกษา ด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ตรง ผมจึงได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายไปสู่ความสำเร็จได้อย่างแท้จริง

ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความซบเซาแต่ยังมีประกายความหวัง

ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในขอบเขตการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีบริษัทถึง 25 แห่ง จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง

เราเห็นบริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีตัวเลขใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ส่วน Lalin Property (LPH) และ Major Development (MJD) ก็อยู่ในกลุ่มที่รายได้ลดลงกว่า -22% และ Siamese Asset (SA) ติดลบไป -21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแนวโน้มนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% Supalai (SPALI) ติดลบ -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%

การแข่งขันด้านรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริผงาด, AP (Thailand) รั้งอันดับรอง

เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท

อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UWC (UNI) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อและความสามารถในการส่งมอบโครงการ

อย่างไรก็ตาม หากเราจะวัดกันที่ผลงานที่แท้จริง การพิจารณาจาก รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น หลายบริษัทมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ

เมื่อรวมทั้ง 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล สามารถทำ รายได้จากการขาย รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565

เราเห็นบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง

AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริรั้งอันดับรอง

สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำ รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทวงคืนตำแหน่งผู้นำจาก แสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเครื่องติด หลังทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาหลายโครงการ และถึงเวลาที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา มี รายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม

กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริงในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

มาถึงบรรทัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงผลประกอบการที่แท้จริง ไม่ว่าใครจะขายได้มากเพียงใด แต่หากมี กำไรสุทธิ น้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำ กำไรสุทธิ รวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า

Land and Houses ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด, ศุภาลัยและ AP (Thailand) ไล่จี้ติด

สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำ กำไรสุทธิ ได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็นแชมป์เก่า Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่ก็กวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยเสริมจากการบันทึกกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว

อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม

อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

สรุปและก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567

ข้อมูลเหล่านี้ คือผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ สะท้อนให้เห็นถึงปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างชัดเจน และจากแนวโน้มที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาที่เข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด หรือแม้กระทั่งมองหา โครงการบ้านเดี่ยวใหม่ คอนโดใหม่ หรือ ทาวน์เฮ้าส์ราคาดี โปรดอย่ารอช้า ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและพาคุณก้าวข้ามความท้าทาย เพื่อคว้าโอกาสแห่งความสำเร็จในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดนิ่งนี้ หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคลเกี่ยวกับการลงทุนหรือการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ของท่าน โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมสร้างอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน