ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินเชิงลึกผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนและความท้าทายสู่ปี 2567
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรและความเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับหลายๆ บริษัทในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเราสามารถมองเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างชัดเจน จากการวิเคราะห์ข้อมูลของ 41 บริษัท เราจะมาเจาะลึกถึงผลการดำเนินงาน รายได้จากการขาย และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” เพื่อค้นหาผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: การชะลอตัวที่เหนือความคาดหมาย
หลายคนคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของภาค อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัด โดยมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขาย ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน การชะลอตัวนี้ยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความน่าเป็นห่วง
การวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ตัวเลขที่ไม่โกหก
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด ใครคือผู้ที่ยืนหยัดและใครคือผู้ที่กำลังเผชิญความยากลำบาก
รายได้รวม: ภาพใหญ่ที่เริ่มหดตัว
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่ตัวเลขภาพรวมนี้อาจไม่ได้สะท้อนภาพที่แท้จริงทั้งหมด เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP Thailand นำในส่วนของรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการจัดอันดับดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนเสริมจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท ก็จะมีความเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ตกลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP Thailand ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงถึงศักยภาพในการขยายตลาดและเข้าถึงกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการเป็น “ผู้ชนะ”
แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถสร้างผลกำไรที่น่าพอใจได้ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงแข็งแกร่งด้วยกำไรสุทธิสูงสุด แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรเพิ่มขึ้นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนถึงความท้าทายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 และคาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้ การแข่งขันที่สูงขึ้น ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถรักษาการเติบโตและสร้างผลกำไรได้ท่ามกลางสภาวะเช่นนี้ ถือเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งของกลยุทธ์ทางธุรกิจ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
หากท่านคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลอื่นๆ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงและคว้าโอกาสในอนาคต อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านครับ
